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□深圳市房地產研究中心 李宇嘉近日，第一部規範住房租賃的法規，《住房租賃和銷售管理條例》（簡稱《條例》）公開徵求意見，這標誌著住房進入租賃時代。據統計，目前約1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，未來還將新增2億人進入租房市場。《條例》發布既是形勢倒逼，也恰逢其時。《條例》近一半篇幅放在保障承租人權利上，當然也維護出租人權益，激勵供應端，確保租賃責權利平衡。同時，也規定政府將監管重點從新房轉向存量房，如信息披露、秩序規範、租金管理等。立法只是第一步，基礎秩序的構建亟待展開。發達國家（地區）長期租賃人口佔比50%左右、租賃關係穩定，租賃秩序規範，值得我們借鑒。德國以居民偏好租房、秩序井然、低租金稱著於世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃佔57%的份額。首先，住房供應上租賃優先。德國新建房屋必須在一定期限內讓給政府出租，或按管制租金出租，過了限期才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。「二戰」以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數為租賃住房，而德國人口僅8100萬。其次，機構租賃起到「壓艙石」的作用。中低收入者租賃需求更大，租賃是公共產品。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）佔24%，私人機構房（410萬套）佔22%。再次，採取近乎苛刻的租金管制。一戰時，德國就將租金管制寫進民法典，並設單章規定住房租賃。二戰後，面對住房短缺，德國每一個地區制定固定的房租價格表，禁止提高房屋租金。上世紀60年代后，房屋短缺局面緩解，缺房率3%以下城市取消房租限制。歐債危機后，發達經濟體量化寬鬆，樓價上漲史無前例。2012年12月，德國議會通過更嚴格的漲租限制，各州主要地區房租3年內漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。最後，德國租賃權益保障也很細緻，如建立安全與健康標準評估體系，確保「可居性」；中介費和房屋修繕費等全部由房主承擔；租房和買房享有等同的公共權益，只要居民合法納稅，就可享有本地公共服務。日本與一樣，受儒家文化熏陶，崇尚置業才能安定，人多地少，但住房問題並不突出，這與二戰後開啟的租賃房屋建設「三支箭」密切相關。1951年，日本發布了《公營住宅法》，由中央向地方補助，修建出租住房，覆蓋地區月收入倒數25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請，租金為同區域商品房租金的四分之一至三分之一。截至2003年，公營住宅共建設218萬套。1955年，日本頒布《住宅公團法》，國家出資75%、地方出資25%設立公團，在住房嚴重不足的大城市興建公寓。上世紀60年代城市化高速推進期，公團實施了兩個「5年計劃」，共建設了63.4萬套住房，70%為出租住房。租賃房屋的最後一支箭是非營利機構住房。為穩定雇傭關係，上世紀60-70年代，很多企業開始擁有社宅和宿舍。據2007年調查，提供補貼或租金的企業佔48.4%、提供社宅和宿舍的佔35%。1945-1977年，日本共新建2854萬套住宅，公營、公團、非盈利企業佔40%。自1934年《國民住宅法》出台，美國就強調租賃公平、可負擔的原則。首先，租賃房源穩定可靠。2015年，全國120萬戶低收入家庭入住廉租公寓。租賃房源中，71%來源於個人並交於專業租賃機構管理，20%來源於公司或非政府組織。其次，住房法規定，業主不得以承租者種族、性別等而歧視，房主提供適合居住的設備，接受政府監督。只要身份合法，租房與購房在子女入學、社會福利等方面無差異。再次，規範租賃管理，租賃機構、房源、補貼標準及聯繫方式全部公開。最後，聯邦住房與城市發展部每年對530個大城市、2045個縣房價進行評估，發布租金參考價。香港租賃市場的特點是中介服務和監管明晰。一方面，中介服務在前端信息匹配，供需匹配成功后，中介對物業查冊，核對房屋基本信息；另一方面，簽約過程中中介給業主、租客提供信用保證，如為租客出具《出租資料表》，對按揭、用途、出租限制等作背書。1997年，香港發布《地產代理條例》，規定地產中介從業資格、權利和義務。2004年，香港發布《業主與租客條例》，確保租賃雙方責權利平衡，如租客未在規定期限后15天交租，擅自改變房屋結構和用途，業主有權收回房屋；2個月不交租，業主有權拍賣屋內物品；租期超過3年，須以契據訂立租約，在土地註冊處註冊，此後業主售房，須徵得租客同意。發達國家和地區的經驗表明，發展租賃市場，一是要將租賃作為政府供給公共服務的內容，加強公共財政建設，將新移民、新就業大學生租房需求視為公共產品，甚至是保障的一部分，納入公共財政。這樣，才能為增加租賃供應、打造低租金環境、加強中介監管，讓租房享有同等公共服務創造環境；二是壯大政府公租，穩定租賃關係和市場秩序。目前，公租房佔比太低，90%的可出租房屋來自私人住宅；三是發展機構租賃。機構租賃是長期經營，非「一鎚子買賣」，機構租賃多了，秩序就規範了。機構租賃滯後有兩大原因，公租房供應少，帶頭作用不足，地價和財務成本高，相比開發和銷售，租賃收益的吸引力並不大；四是加強市場秩序建設。目前，政府管理重點在新房，存量房特別是租賃房一直是空白。整體來看，租賃權益保障、租賃服務標準、投訴處理、政府職責等方面的秩序還亟待規範，要以落實條例對於出租人、承租人、中介機構、地方政府等責權利，作為市場秩序建設的目標。