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2017年過半再看鄭州樓市，日漸深入的調控政策致市場遇冷，房企搶客戶的對擂大戰已拉開序幕。隨著限價政策的出台以及部分樓盤的價格鬆動，輿論對市場的看法也褒貶不一，有人認為鄭州樓市的拐點以至，房價大跌就在眼前；而有人認為市場紅利必會持續下去，房價依舊會堅挺不下。但事實到底會是什麼，沒有一個具體的依據。所以，今天小編就從下面的幾組數據入手，結合供需、市場和政策給大家做一個詳細的分析，講一講未來半年樓市的發展趨勢。別的不扯，至少，數據不會說謊！一、供應端持續加力，外企紛紛入駐鄭州，土地競爭激烈2016年鄭州房價經歷新一輪上漲，土地供求火熱。為有效緩解供求矛盾，平穩樓市，2016年底追加6543畝土地供應。2017年上半年土地供應放緩，同比下降58%，達近五年最低值。其中，城中村用地佔比64%，佔比減少；住宅用地佔比減少，商辦用地佔比上升，供應結構趨於平衡。因為去年年底的集中供應，2017年上半年住宅用地成交總數及成交量均達近三年最高，成交量同比增長15%。受供應結構影響，以城中村和住宅用地為主，佔比均達8成以上。其中，二七區成交量最高，中原區、管城區、高新區成交量緊隨其後，城改項目居多。從上面我們可以看出，鄭州的土地供應依然以城改用地為主，凈地很是稀缺。而外來品牌房企因為鄭州巨大的市場發展空間，布局鄭州的意願強烈，土地市場競爭十分激烈。近一年來城中村用地非底價成交共有39宗，其中2017年上半年城中村非底價成交22宗，隨著城中村土地減少，凈地增多，土地競爭將更加激烈。我們暫且不提上一年K2搶地事件，就來說說今年堪稱「最難賣」3宗地，北龍湖6號地、高鐵片區7號地以及白沙園區198號地。這3塊地歷經「緊急叫停」、「1元房」、「被判競拍無效」、「6月30日烏龍復拍中止」后在7月5日復拍經歷熔斷後成交，說明市場火爆。而鄭州的土拍由於受到2016年10月限地價政策的影響，地價相比去年仍不低，只是政策控制了上限。這幾塊地，北龍湖的洋房限價3.2萬，高鐵區的高層1.5萬，還是成品房，這樣的房價是不是一夜回到了兩年前？「房價不能超過去年10月份」跟這一比，簡直是小巫見大巫，有沒有？接下來，第三季度鄭州將迎來全年土地供應熱潮，想必又是一番「腥風血雨」的激烈廝殺。而隨著城市發展，主城區土地日益稀缺，環鄭州20-30公里區域將成為鄭州房地產主力發展方向。二、政策影響下，新房二手房價格差距縮小，商辦去庫存壓力大1.住宅市場鄭州商品住宅近年整體處於供不應求的現狀，市場整體去庫存效果良好，截止2017年上半年住宅庫存量為186.38萬㎡，去化周期2.8個月。上半年，住宅供應主要集中在惠濟區與高新區，中原區因在售項目少，導致供應量最低；二七區受價格影響成交第一，鄭東新區因在售項目個數少及受備案限制原因，成交量最低。住宅整體均價處於穩定增長態勢，2016年受市場大勢影響，均價漲幅飆升異常；2017年上半年調控效果初顯，均價12041元/㎡，雖略有漲幅，但整體保持基本穩定態勢。其中，鄭東新區成交均價最高，金水區與經開區售備案影響，成交均價明顯低於全市均價。今年隨著主城區開發的飽和，主力城郊區逐步向城市外圍板塊轉移。2017年上半年商品住宅成交面積排名前三的板塊為：運河新區板塊47.83萬㎡，北大學城板塊38.49萬㎡，高新老城區板塊33.06萬㎡。成交均價排名前三的板塊為：北龍湖板塊18904元/㎡，黃河板塊14879元/㎡，南陽路板塊14810元/㎡。2.商辦市場商業市場近幾年商業市場均處於供過於求態勢，庫存量逐步攀升，目前整體庫存量高達350.54萬㎡，去化周期將近8年，商業市場形式較為嚴峻。2017年上半年商業供應量29.40萬㎡，下降較為明顯。成交量基本處於平穩狀態，成交22.76萬㎡，其中金水區、二七區及鄭東新區為主要成交區域，惠濟區、管城區、中原區成交相對穩定。從下圖中，可以看出鄭東新區辦公價格最高，為20840元/㎡。由於上半年鄭東新區大量商業項目成交，拉升了整體均價，價格漲幅較大，2017年上半年商業價格為18323元/㎡。辦公市場辦公市場整體供過於求，整體庫存量高達147.69萬㎡，去化周期為23個月。近兩年隨著供應量逐步減少，供求趨於平衡，但由於去化壓力大，市場仍以去庫存為主。2017年上半年全市成交40.42萬㎡，鄭東新區為辦公市場成交主力，佔比過半。其中鄭東新區辦公價格最高，為15784元/㎡。而上半年辦公成交主要集中在鄭東新區，拉升整體成交均價，2017年辦公成交均價為13055元/㎡，呈逐步走高態勢。3.二手房市場目前鄭州新房市場受到調控政策的影響，不管是全款買房還是捆綁銷售等條件的限制，都致使一部分購房者從新房市場被「擠壓」出去，轉而將目光投向二手房市場。上半年，二手房成交均價增速明顯高於新房，兩者之間的價格差距逐步縮小。新興區域目前仍以新房為主，二手成交量價均處低位，尤其高新、經開表現最為明顯；核心老城區可售新房較少，二手住宅市場份額較高。金水區因配套相對完善成交量占絕對優勢，同時成交均價漲幅也最高，成交價格最高仍然為鄭東新區。不管是住宅、商辦還是二手房，都在不同程度上受到調控政策的影響。其中，新房受到的衝擊最大。開發商首期開盤的項目均價或將低於周邊房價，如果手頭有足夠的資金，可以選擇在這時候購買。但是要注意的是，遠郊盤慎重，可以重點關注四環以內的房源，畢竟配套設施、交通成本都是需要考慮計算的。二手房主要集中在三環以內的主城區，這些區域配套設施齊全、交通便利，住宅有價無市。而受調控政策的影響，二手房成交量雖有所下降，但價格卻居高不下，甚至超過新房的價格。另外，還有一部分購房者或因為價格或因為購房資格，將目光投向了公寓。上半年鄭州公寓市場熱度持續升溫，供銷兩旺，整體表現供不應求。下半年，隨著不少新盤入市，供需有望得到緩解，對於還沒有上車的購房者來說是一個不錯的時機，選擇面也更大，可以靜下心來仔細挑選。但是最近鄭州出台了戶籍新政，未來幾個月擁有「房票」的人數可能會增加，其中一部分將轉化為購買力，進入樓市。那時候房價是不是又要「蹦一蹦」，迎來一個小高潮呢？三、政策密集調控下，下半年樓市又將走向何方？2016年，鄭州作為漲價大軍中的「佼佼者」，調控政策亦緊隨一線城市及二線四小龍的腳步。2017年上半年，隨著新一輪調控政策的來襲，鄭州也不斷加大調控力度。3月17日，鄭州對社保個稅進行「補漏」，補繳的社保個稅不予認定。5月3日，鄭州再次限購升級，擴大限購範圍，增加限售、限贈、限離等政策。6月27日，出台限價政策，明確房價不得高於2016年10月。至此，鄭州開啟「限價+限售+限購+限賣+限簽+限貸」的六限時代。縱觀2017年的調控政策，不難發現，似乎每次房價剛有冒頭的跡象，立馬就被調控這隻大手強按了下去。就拿五一期間來講，由於滎陽某樓盤開盤，市民裹被子排隊買房，引發政府連夜緊急發文升級調控，將滎陽、中牟、新鄭納入限購範圍。同時還釋放調控終極大招——「限售」，三年內不得轉讓，直接遏制大批投資客。6月27日，鑒於鄭州開盤秒清、陰陽合同在商品房銷售環節中層出不窮，鄭州出台限價政策，直接將各種暗箱操作、捆綁銷售扼殺在搖籃里。在各種政策的瘋狂夾擊之下，調控也是頗見成效，鄭州房地產市場開始回歸平靜。很多項目樓盤由於受到政策的影響，開盤效果不理想。其中很明顯的就是物華國際，在5.3新政出台後首開項目，300組客戶認籌基數，實際到訪186組，到訪率62%，受政策影響較大。至於調控政策會持續多久，什麼時候解綁，還猶未可知。不過，我們可以借鑒以往的經驗來看。如果按照去年十一為政策伊始，以兩年的調控邏輯來看，此次政策解綁最早會在明年，至少十九大之前，是一點可能都不會有！若按照今年3月17日為全國政策調控的最高潮，那麼調控解綁更得往後再放放了！小結2017年上半年，我們可以很清晰的看出政府對樓市的態度很明確，調控的強度、力度、手段都是前所未有的。房價稍有冒頭的趨勢，就緊急出台相關文件，穩定房價，使房地產市場回歸平靜。對於開發商而言，未來高壓調控政策短時間內不會鬆動，各房企為快速回籠資金，會選擇「全款低價」、「高首付」等方式開盤。屆時，一些中小型房企受資金壓力等影響，下半年中小房企若不求變，或將面臨被清場的危機。而對於剛需購房者來講，就像任志強所說「如果你有直接住房需求的話，什麼時候都可以買」。也還是那句老話，早上車早好！對於投資客來講，目前政策走向不明朗，這時候選擇購房無疑入坑，高位站崗！建議慎重！圖片數據來源：克而瑞鄭州機構