Zi 字媒體

有人說：王石是萬科的領袖和靈魂，是三軍的統帥，而郁亮則像是將軍，王石負責指揮，郁亮呢只要負責打就行了，但是現如今郁亮當上了統帥，可能一切都變了。其中變化最多的要數萬科的債務了，也就是說自從王石退了之後，郁亮統治下的萬科更喜歡負債了。9月4日晚間，萬科又公布了8月份簡報：2017年1-8月，萬科累計實現銷售金額3497.8億元，較上年同期的2375.2億元同比增長47%，已與去年全年銷售金額3647.7億元相差無幾，但是負債率高達82.66%，很明顯萬科的資產負債率已創歷史新高，舉債發展的步伐明顯加快，這與王石之前的風格截然不同的。地產大佬賣賣賣，郁亮卻在買買買近半年來，隨著房地產政策的收緊，一些地產大佬紛紛甩賣自己手裡的貨。7月份，SOHO老總潘石屹以35.73億元人民幣出售上海虹口SOHO，賺取毛利1.27億。估計賣房子賣上癮了， 7月6日潘石屹再次表示，將會出售北京光華路SOHO 2和上海凌空SOHO兩個項目預計套現超105億。一百多億已經夠可以了，但是要跟 「國民公公」王健林比起來還是有差距的，就在潘石屹出手的沒幾天，萬達商業也完成了世紀大交易，將其持有的萬達城文旅項目資產包和酒店資產包分別出讓給融創和富力地產，總交易額達637.5億元，意味著萬達幾乎將其在國內能夠產生負債的「重」資產項目出清。除此之外，連併購狂人孫宏斌也突然暫停了併購。就在各位大佬紛紛收縮兵力的時候，萬科卻反其道而行，竟大肆買買買。上半年中，萬科共獲取新項目79個，總規劃建築面積1559.8萬平方米，權益規劃建築面積983.8萬平方米，權益地價總額約537.9億元，新增項目均價為5467.8元/平方米。要說最令人吃驚的，還是以551億元巨資接盤廣東國際信託投資公司下屬公司投資權益及相關債權，因為之前萬科一直秉承著不拿地王的宗旨。萬科需要探索自己的路在王石的時代，萬科一直走模仿的道理，不斷地在 「補短板」，但是隨著萬科規模的擴大，模仿補短板的時代已經過去，因為可以全面對標，可以學習的的公司越來越少了。因此郁亮大膽的提出 「均好性」的新方法。怎麼解釋呢？因為現在萬科銷售早已經過了千億，很多問題往往無法用單一手段去解決，一方面，要統籌資本結構、公司戰略、治理結構、管理團隊、產品生產、研發、文化、品牌等競爭優勢；另一方面，目標也要具備均好性，也就是說在速度、規模不降低的前提下，把質量、效益提升起來。最典型的案例就是拿地思維的轉化，萬科一直多是拿「招拍掛」的地，而併購方式用的不多。相對而言，「招拍掛」拿地比較穩妥，拿地資金少，利用率高。但是現在隨著各個房企完全不顧成本搶地，拿地的成本也在不斷地增加，顯然併購方法更簡單粗暴，效率更高，也在一定程度上降低了成本，也就是說，從「招拍掛」拿地方式基礎上向併購方式轉化，是適應市場的一次優化。誤會了，郁亮不是愛借錢 其實一直以來，郁亮都是現金為王的擁護者。之前在萬科集團高級副總裁毛大慶的離職新聞發布會上表示，長期以來，公司都強調以現金流為基礎的真實價值創造，堅決抓現金，抓回款，因為沒有回款的銷售是耍流氓。但是成為萬科掌門人之後，從6月份起，萬科一改常態，在全國各地高調拿地，光買地就花費了上百億，這似乎與郁亮一直堅持的「現金為王」理念有些背道而馳。這個問題背後的原因其實很簡單，在王石時代，萬科一切都由王石掌控，郁亮只是執行者，是個互補，做好最重要的現金流管理就行了， 但是現在不一樣的，他成為了萬科的掌舵者，不僅要解決現金儲備更要解決土地儲備問題。現金儲備是糧食，而土地儲備是糧食生長的土壤，總不能光吃糧食不幹活吧！除此之外，區域銷售重心的變化，新增項目類型的變化等等，都是郁亮對萬科的改革之舉，說白了這要對萬科不是真愛，還真幹不了這事兒。郁亮跟王石性格不同，一個大大咧咧，不拘一格，一個不善言語，心思縝密，但是對萬科的目標卻是高度的一致，或許這也是王石選中郁亮的原因吧！「當好農民種好地，天氣怎麼變都沒關係」，這句話是郁亮在萬科企業股份有限公司舉辦董事換屆后的首次業績會上說的，或許這也是他未來對萬科管理最好的解釋。