Zi 字媒體

第320期 編號：HDFYZYJJ2017320單位｜恆都律師事務所 綜合法律及爭議解決事業部 作者｜房地產與建設工程、基礎設施專業組 劉雅純編者｜恆都微信運營團隊2017年3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會、人民銀行營業管理部、銀行業監督管理委員會北京監督局、北京住房公積金管理中心聯合下發《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》京建法〔2017〕3號（以下簡稱「《通知》」）。媒體驚呼「史上最嚴限購」來了！《通知》規定：一、企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行；二、居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40% (自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%；三、暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含住房公積金貸款）。與之前的「限購」政策相比，本次限購政策更為趨緊：一是房貸最高期限降至25年，此前最高的期限為30年；二是首套房認房又認貸：《通知》在認定「首套房」的認定上要求，居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄；三是二套房首付比例上調為60%以上，非普通住宅80%，首付比例迄今最高。3月19日至3月26日間，政府又相繼出台了八項規定：3月19日，教委表示「過道學區房」不能入學。3月21日，北京16家銀行首套房貸優惠幅度收至95折。3月22日，非京籍納稅從5年改成連續 60個月。3月24日，不具備實際居住意義的異常形態房不能單獨過戶。3月24日，北京離婚1年內房貸按二套房執行。3月 24日，無收入大學生購房原則上按二套房貸發放。3月26日，商住限購，禁止貸款。3月26日，未經同意北京中國小不得與房地產商合作辦學。10天內，北京樓市調控實現9連殺，給過熱的北京房產市場下了一劑猛葯。在政府積極調控市場，一些列「限購」政策出台的大背景下，許多人試圖通過「借名買房」規避限購政策，「借名買房」真的靠譜嗎？「借名」后是買到了房，還是掉進了坑？以下我們來細述究竟。「借名買房」是指借名人與出名人達成合意，由借名人實際出資而以出名人名義買房並登記的行為。從定義可以看出，「借名買房」包括兩個不同的法律行為，一個是借名買房協議的合同行為，一個是房屋登記的物權行為，因此借名人想要取得房屋的所有權，實現借名買房協議的目的，應當確定兩點：1、借名買房協議是否有效？2、借名登記的房屋是否能夠過戶？一、借名買房協議的效力《中華人民共和國合同法》（以下簡稱「《合同法》」）第五十二條規定有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。具體到借名買房協議，一般的不存在上述法條第（一）至（三）項規定的情形，而且限購政策多體現為地方性規範文件，其效力層級低於法律和行政法規，因此不能僅僅因為違反限購政策，而認定借名買房協議無效，也就是說借名買房合同不屬於《合同法》第五十二條的第（五）項。判斷借名買房協議是否有效，主要根據《合同法》第五十二第（四）項，即如果借名買房的合同行為損害了社會公共利益，則合同無效，反之，則合同有效。商品房的限購政策主要是為了平抑房價，保障居民住房，遏制房產泡沫的產生。借名購買商品房的行為雖然違反了政府的限購政策，但是如果借名人是為了自己居住，只是因為沒有購房資格，而借用他人名義，則並不違反社會公共利益，有些借名買房人雖然在簽訂借名買房協議的時候不具備購房資格，但是在案件審理過程中取得了購房資格，實踐中，法院基本都認可了上述情況下借名買房協議有效。如果借名人存在囤積居奇，炒高房價的情形，則明顯違背社會公共利益，不能認定為合同有效。政策房包括兩種情形：第一種是國家為了保障低收入居民的住房權益，只允許符合特定條件購房者購買的經濟適用房、限價商品房。政策房的投放明顯帶有社會公益性質，如果允許不符合購買條件的人借名購買，則將嚴重損害低收入者的購房權益，造成社會的不公平，而對於出名人來說，如果同意借名人利用出名人的名義購買保障房，則將使其他符合條件的購房者失去一次寶貴的購房機會，如果出名人從中獲益，則是利用公共資源牟利，無論出於何種目的，採用何種手段，只要是借名購買經濟適用房、限價商品房等保障性住房，都屬於違背社會公共利益，其借名買房協議應屬無效，除非經濟適用房已經具備上市交易條件，房屋性質發生變化。相關法律、法規明確支持上述觀點：《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第六條第一款「相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規有新規定的，適用其規定。「第二款」出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十項「借名買房的認定和處理：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。政策房的第二種情形是借名購買購回遷安置房屋、舊村改造安置房屋，上述房屋安置政策並不涉及公共利益，是出名人對自身權利的讓渡，因此，借名購買上述房屋的協議有效。二、借名登記的房屋物權變動根據《中華人民共和國物權法》第六條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。」出名人在法律上被推定為房屋的所有人，這與借名人實際出資購買房屋作為房屋所有人的事實衝突。在借名買房協議有效的前提下，借名人應儘快與出名人完成過戶手續，以儘快消除這種衝突，通過向法院提交充分證據來獲得法院支持。實踐中，法院一般要求借名人提供借名購房書面合同（合同中不僅包括借名買房的內容，還需要有取得房產證后變更登記的約定）、實際支付房款的證據、實際佔有使用房屋的證據等，如果借名買房協議中不含有變更房屋登記的約定，則很難獲得法院的支持。如果借名人不具備購房資格，雖然借名買房協議有效，但是法院一般不支持過戶請求，因為根據《合同法》第一百一十條「當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行……」北京市高級人民法院對此已有明確態度，根據《北京市高級人民法院民一庭關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第九條「（規避住房限購政策的借名買房合同的處理原則）因住房限購政策的限制，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人以其系實際買受人為由，要求確認房屋歸其所有或辦理房屋過戶登記的，不予支持；借名人因自身條件變化或政策發生調整等原因符合住房限購政策的，可以判決登記人為其辦理房屋過戶登記手續。」立法並未承認物權行為的無因性，因此作為原因行為的債權合同無效時，當事人並不能經登記取得物權。也就是說，如果借名買房協議被確認為無效，則借名人要求出名人進行房屋過戶的要求就不能得到支持。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第十項「借名買房的認定和處理：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導意見第6條第2款的規定處理。三、借名人需要承擔其他風險借名人除了需要承擔看上述「借名買房協議無效」以及「借名買房無法過戶」的風險之外，還需要承擔其他風險：1、出名人將購買的房屋出賣給第三人。由於他人的信賴利益受到保護，在此情況下，借名人只能向出名人主張經濟損失。2、出名人離婚時，其配偶可能對房屋主張作為夫妻共同財產予以分割。3、出名人因不能清償自身債務，債權人有可能申請強制執行房屋。4、如出名人死亡，其繼承人有可能主張繼承該房屋。經過上述分析，可以看出，在當前房地產限購政策的大背景下，借名買房的借名人很多時候不僅不能獲得房屋的所有權，反而掉進無底洞，遭受重大損失。