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上周五，杭州土拍出現了100%自持宅地，大家震驚之餘，對接下去杭州將出讓的地塊也都少了些許好奇心：開發商的「賭注」似乎很難更大。不過，那次土拍畢竟發生在可以說遠郊的大江東，且體量小，參考價值並不高。今日，本月主城區土地出讓，「重頭戲」轟然拉開。一位開發商人士甚至評價：「殺機四伏，央企國企背景的大佬已佔據杭州土拍半壁江山，中小房企都在『陪跑』。」丁橋、蔣村兩宗宅地，最終分別將自持34%、44%，分別由本土民企天陽，以及首次入杭的央企葛洲壩奪得。至此，主城區內宅地的自持比例再次刷新記錄。 本次土拍出讓結果丁橋宅地自持達34%本土房企天陽高代價「補倉」 首宗出讓的丁橋宅地，可建面積約5.7萬㎡，總起價約5.8億元，樓面起價僅10098元/㎡。不過，據錢報記者了解，該地塊在掛牌期間，溢價率已經到達49.9%。由於門檻低，報名單位不少，包括招商、景瑞、天陽、和昌、中海、中糧、上坤、融信、綠城、葛洲壩、大家、杭房、德信、廣宇、 宋都、港中旅等共17家。 今日土拍現場現場競價開始，「老戲碼」再次上演——但凡首輪報價，即封頂價。隨後進入自持比例投報環節，天陽、港中旅、大家、葛洲壩、融信等，以幾乎每輪投報增幅1%、2%的緩慢速度開始了「拉鋸戰」，直到第17輪，本土房企天陽以34%自持比例脫穎而出。據錢報記者了解，目前天陽在售項目僅武林邸，其他都已是尾盤。此次「補倉」，尤其在國企央企背景大佬環伺的情況下，對於作為民企的天陽而言，是不得不為之，但也代價頗高。34%的自持比例，意味著可售面積只有不到4萬㎡，而且必須三年後全現房銷售。也有業內人士認為：「從不到10億元的總價來看，在主城區宅地里可以說門檻相對較低。因此，民企奪地並不意外。」 地塊區點陣圖 丁橋上一次推地令人印象頗深。去年11月28日，鄭州綠都拿下時的成交價11.7億元，樓麵價為18516元/㎡，溢價率高達101%。而此次17167元/㎡的封頂樓麵價，顯然已無法創造區域地價新高，但無論是去年鄭州綠都項目，還是此次推地，以18516元/㎡和17167元/㎡的樓麵價來看，後期丁橋的房價將邁上「3萬+」時代。目前，丁橋板塊在售樓盤幾乎都已是尾盤，板塊內在售樓盤均價也在今年跳漲。根據指數研究院數據顯示，陽光城翡麗灣去年的全年均價還是16630元/㎡，近月均價已達25629元/㎡。另一方面，浙江中原地產首席分析師荊海燕表示：「雖然丁橋目前新房已見底，短期內要依靠存量市場供應，但後續土地供應仍然較大。」 蔣村宅地自持達44%未來售價將超過5萬元/㎡ 其後出讓的蔣村宅地，可建面積約13.6萬㎡，總起價約25.4億元，樓面起價18646元/㎡。事實上，18646元/㎡的起拍價，在蔣村過去出讓的所有宅地中已屬於地價新高。浙江中原地產首席分析師荊海燕表示：「這宗地塊也是蔣村單元最後一宗宅地，這一帶也沒有待售項目，所以今日一拍，可以預測蔣村3年內可能無新房供應，再無後來者。」從報名單位看，共來了包括招商、景瑞、天陽、和昌、保利、中海、中糧、綠城-建發、上坤、融信、九龍倉、大家、葛洲壩、杭房、佳兆業、宋都16家房企。可以看到，來的有半數是國企央企背景的大鱷。一位並未到場的民企背景開發商人士告訴錢報記者：「地價已經太貴，而且大家都盯著，來了也拿不到的。」現場競價開始后，同樣首輪報價即封頂，達到31698元/㎡。隨後，幾乎是綠城&九龍倉、葛洲壩、佳兆業三家的血戰，直至央企葛洲壩以44%自持結束戰爭。這也是葛洲壩在幾乎參與了上半年杭州每一場土地出讓會後，終於首次入杭。 地塊區點陣圖 在眾多房企豪賭明天的當下，地塊最終達到溢價上限絲毫不意外，31698元/㎡的成交樓麵價，一舉刷新了西溪板塊的地價紀錄。而目前西湖區的最高地價紀錄，還是今年4月26日，由中冶拿下翠苑地塊時創造的39571元/㎡。不過，蔣村宅地的備受追捧，原因在於供求關係的緊張。要知道，蔣村已經3年未推出宅地。該地塊周邊在售樓盤，均為2015年及更早拿地的項目，上一次推地，也就是緊挨著的融創河濱之城，拿地時間為2013年3月12日，目前已是僅剩少量房源的尾盤。根據透明售房網顯示，由於新房限價，河濱之城的近月新房簽約均價為35840元/㎡，但二手房的簽約價已達36906元/㎡。一位現場開發商告訴錢報記者：「按照地塊最終成交價31698元/㎡來看，後期的售價將會在5萬元/㎡以上。」目前，蔣村單元的二手房市場中，價格最高的是綠城西溪誠園，近月簽約均價為42045元/㎡。