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@今日話題 萬科 @000002最大的房地產公司之一的萬科，萬科發布了中期財報。這份財報相比其他幾家巨頭都要早，而且信息量非常大。首先，投資人最關心利潤表。萬科這半年賺了73個億，相比去年同期的53億，大幅增長了36%。如果只單看賺了多少錢，那毫無疑問，這個數字和增長幅度是超乎預期的。在第一季度，萬科的利潤同比下滑了11%，投資人由於擔心業績下滑持續，所以給地產公司的估值都非常的低（金地、保利的市盈率都是個位數，萬科12倍相對還是高的）。那麼，靚麗的報表，能否改變投資者對地產公司的看法呢？首先，我們看利潤和收入是否匹配。房地產公司的賬目非常特殊，它有一項叫銷售金額，還有一項叫做營業收入。比如萬科，銷售額大幅增長了45.8%，但是它的營業收入卻下降了6.6%，這是因為房地產是個長周期行業，而且它是先交定金和預付款，后蓋房子。因此，項目只要簽了合同，付了定金，就產生了銷售金額，或者說合同金額。但是按照會計準則，這個錢，必須要房子竣工完畢，產權交接完成，房產公司才能真正確認收入。在這之前，這筆錢都得以預收賬款的形式躺在資產負債表上，而且要記作負債項目。這筆預收款跟去年同期相比增長了30%，這個速度基本上是2010年以來第二快的速度，它會在將來兌現成公司利潤。所以，在不遠的將來，而不是很遠的將來，這筆錢的存在讓公司的業績是有這個家底的保障的。反過來想這個問題也一樣，當期36%利潤的大幅增長，它也是過去預收賬款兌現成業績的過程，它主要還是受到了過去這兩年樓市上漲紅利的效應影響。再比如說，萬科去年的半年度財報，利潤增長竟然只有10%，要知道2016年可是房地產的超級牛市啊，看看房價漲了多少，但是地產公司利潤怎麼原地踏步呢？原因還是我們剛才說的結算效應，去年它的利潤裡面，有相當一部分是2014年樓市調整期的項目款項的兌現。如果看得再細緻一點，還能有如下一些細節上的發現：1-利潤增長速度36%，快於同期所得稅30%的增長2-營業外收入同比增加了180%3-負債率由80%上升至82%4-經營性現金流同比-15.3%，比營收-6.6%降得更快5-談到長租公寓戰略，定位為"服務商"而非只是"開發商"最後總結就是八個字：沒有近憂，但有遠慮。嚴格限購和租售同權新政策的推進，房地產行業有了新的轉折和趨勢，但是由於2016年火爆的銷售和價格的上漲，會計準則確認收入的延遲，使得房地產公司們利潤逐步兌現以往的靚麗業績。再加上今年上半年銷售金額全行業還在高速增長（全國17%的行業增速），所以在不遠的將來，穩健經營的地產公司業績都不會太差。但是更遠的未來，種種政策推進和行業本身格局的變化，只有那些儘早做出戰略轉型的公司，才能在未來的行業變局中取得競爭優勢。