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作者：豪sir作者：豪sir樓市資本論近期發現北京有了驚人新變化，四環、五環、六環新房均價皆8萬左右，已告別環線樓市價值時代。基本上，對北京樓市稍有了解的人都知道幾個大原則：一般，二環比三環貴，三環比四環貴；同樣的環線就比方向，東富西貴，北邊肯定比南邊貴。這樣的原則，有其建立的一個基礎——北京一直處於做大蛋糕的過程中，蛋糕從三環一直往外擴，發展了東西北，然後再往南豐富。當這個基礎一直存在的時候，這個原則就一直有用。但是，當這個基礎不存在了，北京樓市的價值邏輯就要開始重新建構了。事實是，這個基礎已經被打破，北京南城從前年開始大量出樓麵價4萬+、5萬+的地，今年正式在市場意義上全面豪宅化；六環畫一個圈，門頭溝、昌平、通州、亦庄，價格都在7萬+。北京已經不需要做大蛋糕了，多中心發展效果已經開始顯現。在強調京津冀一體化的同時，北京內部在做的是把每一個區域做成一個小蛋糕，每一個小蛋糕都做精。【一】北京樓市價值判斷告別環線時代環線已經不再是判斷北京房價的標準尺碼，根據克而瑞數據顯示，2017年上半年各環線新建普通住宅成交均價4-5環已經趕超2環以內以及3-4環，5-6環奮起直追。當然2-3環依舊有著很大的優勢，這和土地稀缺以及供應產品高端化密不可分。圖片來源於克而瑞數據這種局面的造成受土地供應影響較大：一方面房企拿地逐漸靠外，大顯身手；另一方面較靠內環的土地被限價，無可奈何。8月初，招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下位於東城區的永外大街地塊，溢價率僅為0.5%，樓麵價則為5.2萬元/平方米。根據土地出讓規定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬/平，且最高銷售單價不得超過9.4萬/平。而臨近的使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元左右。從目前各環線供應的新房來看，一些項目價格差異在逐漸縮短。同為現房，南四環的首開保利熙悅誠郡 均價79000元/平，在售戶型為128平三居，144、156平四居；靠近東六環的月亮河·七星公館 均價也達到78000元/平，並且在售大戶型面積達325平。不得不提的是，今年北5-6環新房多以6萬多的均價入市，這其中包含每次開盤都要漲價的老盤首開國風美唐 ，也包含純新入市的萬科翡翠公園 、泰禾·昌平拾景園 。從克而瑞的數據中我們也能看到，2環內、3-4環也是這種成交價位。人們逐漸接受這種價格現狀，一方面是市場使然，另一方面也是因為各環線環境和配套的差距不斷縮短。對於消費者而言，「地段黃金法則」早已不適用於當下，他們更看重的是產品本身。【二】未來新的北京樓市價值邏輯將遵循以下三點圖片來源視覺首先，自然生態資源比城市配套資源更值錢。對於現下和未來的北京城市而言，自然生態資源是絕對稀缺，而城市配套資源則是遲早會有的。其次，先規劃后發展的，比自主發展自然形成的，會更有優勢。前者，區域居住環境會更純粹，城市各項配套會更合理。而後者，會更雜亂，即是後期想要「撥亂反正」，也很困難。而且從歷史經驗來看，前者會比後者的發展速度更快、前景更大。第三，落到項目層面，低密、高綠化、板樓，這樣的項目會越來越少。人越來越多，土地越來越貴，樓自然越建越高、越來越胖。十年前的板樓和現在的板樓相比，瘦的彷彿A4腰；十年後的北京也會像現在的香港一樣，見縫插針地蓋起一棟棟高高壯壯的樓房，什麼社區園林、綠化率、對視問題……這些都是奢侈地讓你考慮不起的問題。期盼您在微信公眾號(loushizbl)、、、搜狐新聞、新浪微博里關注「樓市資本論」。更多房產信息交流請加微信號（watanabe1949）。