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昨天，武漢率先出台「精裝限價」的消息刷爆了朋友圈，那麼：01為什麼武漢會出台精裝限價？02方案設計合不合理？03新規影響有多大？精裝本乃大勢所趨，環保、效率、體驗感、減少浪費這些道理很簡單，但住建部再怎麼提倡做精裝，房企積極性也一直不高，而我們熟知堅持做精裝的也就萬科、恆大等少數企業。原因很簡單，做精裝很難！原因一：精裝修施工周期更長，降低開發商的資金周轉速度；原因二：相對於毛坯，開發商要付出極為繁瑣的施工管理成本，工程量，細節的控制都成幾何積數增加；原因三：質量把控難，精裝作為最後一道工序，最為精細化和複雜，無論材料和品牌的配合還是施工質量均考驗企業把控能力；原因四：無市場統一標準，開發商只能按照自己的客戶標準進行非標定製；原因五：相比規模企業，採購成本無優勢，同樣的標準下需要比萬科、恆大等規模企業付出更高成本；原因六：毛坯產品總價有優勢，有利去化；原因七：精裝更容易出現交房維權，精裝交付相比毛坯多了太多細節，出問題的概率大大增加，而維權不同程度上會反傷企業口碑和項目後續銷售。馬克思告訴我們：一有適當的利潤，資本就會非常膽壯起來。只要有10％的利潤，它就會到處被人使用；有20％，就會活潑起來；有50％，就會引起積極的冒險。克而瑞武漢機構統計2017年全市重點監測項目開盤72頻次中30頻次為捆綁精裝，56個開盤項目中9項目為「毛坯改精裝」，5項目（非全精裝產品線企業）首次開盤即捆綁精裝。精裝產品市場佔比空前提高。而精裝報價也出現明顯上漲，個別毛坯備案價7300的項目捆綁4500精裝，毛坯價15000剛需項目捆綁6000標準精裝，更甚至個別光谷熱銷剛需項目捆綁精裝對外報價過10000。但即便如萬科恆大堅持全精裝產品線，其精裝部分價格也不是很高，比如萬科ABC三種精裝標準，成本在600-2500元範圍，對應其不同產品系列，報價亦僅在成本上合理溢價。另武漢售價近4萬的頂尖豪宅項目如武漢天地、華髮中城薈、泛海等精裝部分報價也僅在6000上下。圖：武漢部分豪宅項目精裝報價那麼為什麼今年出現如此多遠高於常規報價的「高標」精裝？兩個原因：其一在於前文所說做精裝難度大，企業算不過來賬的時候會傾向選擇毛坯；其二在於政府只批毛坯預證並且限制備案價。不禁要問：房管局曾發聲精裝定價歸物價局管理，不在房管局責任管理範圍。為何5月10日會議卻又出台「精裝限價」規定？明文出台規定規範市場的積極性值得肯定，但方案設計卻並不周全。分檔次限定裝修報價上限，但不同檔次標準究竟如何界定？誰來監督？分段設置不合理，比如15000-20000元檔精裝報價限制均為3000元，但售價15000元和售價20000元項目明顯是兩個檔次，針對客群明顯也不同，但精裝標準限制卻同為3000。而對於售價10000/15000/20000/25000/30000元的項目是否可以通過毛坯備案價爭取1元上漲即能在精裝部分獲得更大溢價空間？很明顯如此分段設計不科學；不同項目並無統一參考和考核標準，如某項目精裝報價3000，但實際成本僅600，最終損害的還是消費者利益。一手限制毛坯備案價，一手限制精裝標準。對上有一套毛坯備案數據交給國家統計局，對下保留精裝溢價操作空間呵護市場。首先只批毛坯備案且限價，客觀起到影響項目毛坯改精裝的現象泛濫，報價虛高，後期交房出現群體維權事件概率極大；其次限制精裝報價實際更給予企業明確信息，頂著標準報價還省了後期再出報價問題的風險，一定程度上依然會對市場將起到客觀引導的作用。所以精裝僅僅設置指導價並不是很周全的方案，還是留下了空子。新規之下影響多少幅度多大表：2017年開盤捆綁精裝項目精裝部分報價對應新規數據（點擊查看大圖）32頻次捆綁精裝中，滿足新規20頻次，超標12頻次；超標範圍在300-3500之間；超標開盤中有8頻次未實現當日售罄，捆綁精裝報價過高漲價過快項目已經面臨一定去化阻力；3萬以上高端項目精裝報價5000封頂，但豪宅項目依靠精裝打造品質感的決心更強，精裝部分成本普遍較高，5000標準限價之下，部分豪宅項目將明顯受到影響；2萬以下剛需及首改項目受影響不大，2000-3000精裝標準操作空間足夠且符合客戶預期。而從已開項目來看，除個別項目非理性報價明顯超標之外，大多項目滿足新規要求，或僅小幅超標；熱門剛需置業聚集區域，部分項目毛坯備案價偏離區域價值較多，毛坯備案價無法上漲背景下，加上精裝限價，最終售價將明顯低於企業預期，影響推新積極性。綜合來看，新規打擊面實不算嚴重，除個別以明顯高於區域市場預期捆綁精裝大幅漲價項目必然出現被動調整之外，3萬以上豪宅項目以及熱點剛需板塊部分項目受影響較大。而受影響較大項目或將進一步延後供應，不利市場供求矛盾緩解。「毛坯改精裝」漲價多少？表：近期部分典型「毛坯改精裝」項目開盤一覽只批毛坯備案價以來，克而瑞重點監測項目中9項目通過毛坯改精裝實現繞過「限價」實現自由定價；價格上漲幅度在13%-56%區間；個別項目精裝報價高達達到6000，為武漢頂尖豪宅精裝報價水平；個別捆綁精裝報價過高項目去化慘淡。持續提升「精裝」持續漲價表：近期部分典型「精裝報價上漲」項目開盤一覽精裝報價提升幅度在500-2500之間；年後市場再熱，精裝大幅漲價依然對熱銷剛需項目去化幾無影響，如紐賓凱漢city、保利新武昌項目精裝再漲價之後依然實現當日售罄；政府開始只批毛坯備案價之前即做精裝項目，新批預證毛坯價格實為原含精裝價，在此基礎上再捆綁精裝部分，實現價格跳漲；參考目前捆綁精裝項目對比新規限制，滿足標準項目後期在市場支撐足夠前提下，依然有提高精裝報價空間。哪些新盤首開即捆綁精裝？表：近期部分典型捆綁精裝新入市項目開盤一覽結論很清晰：名義房價（毛坯備案價）控制住了，但真實房價卻依靠捆綁精裝實現了一波跳漲，再考慮捆綁精裝相對毛坯備案價部分多出的貸款成本（單獨精裝合同貸款年限更短，利率上浮），實際消費者購房成本上漲更高。當下市場敏感期，政府應該直面問題，完善市場調控機制，確保行業健康發展。建議可採取以下措施：1. 修正精裝限價分段規定，將一刀切的分段標準改為依比例係數確定標準上限；2. 設置精裝參考標準，或要求企業在銷售階段明確公布各裝修部位品牌及型號明細，禁止出現「品牌地板、品牌門窗、品牌龍頭、品牌潔具」等模糊表述；3. 政府審核項目精裝成本，設定溢價範圍，禁止虛報高價欺瞞消費者；4. 擇時擇機取消「只批毛坯備案價」限制，給予市場自身調整空間，達到合理平衡態。實際無論是「只批毛坯備案價」限制還是「精裝限價」，都只是在市場下游「堵」房價上漲，但只堵不疏會導致市場風險攀升。市場價格受供需及預期影響，建議政府在加大市場供應，穩定市場預期，懲治違法行為上發力：1.正視市場亂象，積極出台相應規則，有效維護市場良性發展，維護社會穩定。如嚴懲開發商內部人員、代理公司銷售以及中介收取茶水費的行為；2.進一步嚴格執行預售房源需一次性全部公開銷售規定，杜絕個別項目私留部分房源以加價或收取茶水費形式牟利行為；3. 統一規定開盤由政府公證部門現場公證搖號，禁止暗箱操作鎖定房源的不公平現象；4. 加快研究市場，平衡區域土地供應。武漢住宅庫存去化周期不足6個月，按照兩部委發文要求，需加快土地供應節奏，儘快排期供地計劃及明細，並向社會公布，同時採取一系列措施（如限制自有資金拿地、學習上海審查房企開發能力、鼓勵企業聯合拿地等方式）防止高地價對市場再形成衝擊；5. 禁止開發商囤地，根據土地規模明確規定項目開工到入市時間，限制項目整盤銷售周期；6. 盤活已成交未上市土地，對部分違規地塊依法依規收回，或強制要求開工入市，進一步增加市場有效供應；7. 積極發放預證，緩解市場供求矛盾。這個時代的媒體作惡太容易，今天喊房價要暴漲挑逗得不明真相的百姓鼓噪，明天喊市場要暴跌惹得依然不明真相的百姓惶惶。克而瑞從來不喊武漢房價破8萬！我們也從來不說某區域房價2萬是起點，市場良性長遠發展才是我們的殷切期盼，消費者以合理價格買合適房子是來自這個公號的祝福。