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$萬科A(SZ000002)$ $保利地產(SH600048)$ $恆大(03333)$ 房價在打壓中上漲，股民在被保護中損失慘重，從小就被告知自己是國家主人的人，是怎樣一步步淪落到今天這一房難求一妻難求的境地的？因為「我爸不是李剛」，還是因為個人賺錢不夠努力？這都不是主因。沒有人能夠擺脫他所處的大環境。房改的歷史奠定了房地產對經濟的支柱作用，註定了今天的我們要為這段歷史買單。不要抱怨要被房貸捆綁一生。沒用的。到2020年會有4000萬左右的光棍，你就算再心知肚明，沒房依舊會找不到合適的女朋友。一、房地產行業的拉動效應先從房地產產業鏈說起。房地產開發業是眾多行業的連體。它帶動了房屋、工業、建築和商業等行業的發展，產生了巨大的拉動效應。據世界銀行研究報告，發展家房地產投資對相關產業乘數效應在2倍以上。下面是房地產行業上下游產業鏈圖示。如上所示。房地產業所遵循的也是供產銷的流程。先是上游的水泥、鋼鐵等材料供應商供貨；然後是中游的房地產開發企業，比如萬科恆大和保利地產；最後再面向顧客銷售，可以是個人，也可以是企業。其間，金融機構、設計監理公司以及物流中介等，會給產業的中下游提供服務。下面版本的圖示，將房地產業上下游所涉及到的企業納入了整個產業鏈當中。更便於理解房地產對各行業各家公司的拉動作用。1996－1999年，國務院多部委組成課題組進⾏行《關於住房分配體制改⾰革的政策建議》研究中，計算得出房地產業拉動相關產業增⻓1：2.86的結論。據國家統計局綜合司課題組的研究結果表明，每100元的房地產投資為其他⾏行業創造215元的需求。二、房改路線圖從1980年說起。是年1月份，中央機關刊物《紅旗》雜誌上發表了題為《怎樣使住宅問題解決得快些》的文章，文章指出住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。一石激起千層浪。於是，關於住宅屬性、房租等問題的討論，便在四海八荒轟轟烈烈的展開了。北方人喜歡動嘴不動手，正在為各種理論爭得熱火朝天，南方人卻悄悄地實幹為先，比如說1980年的深圳經濟特區又造出了一件新物種：深圳特區房地產公司與香港妙麗集團合作，深圳出地，對方出錢，共同開發了羅湖小區。於是，1981年，第一個準商品房小區——東湖麗苑建成銷售。雖然東湖麗苑的土地是政府劃撥的，它並不是完全意義上的商品房，但相比於原來的住房分配製度，這已然是一大進步。在房改之前，國家要花很多錢蓋房子，然後再無償分配給職工居住，收取的租金極低，低到了無法維持房屋再生產的程度，最後，這項住房分配製度就成了國家的負擔。有統計數據表明，在新成立后的近30年間，政府用在住宅上的累計投資為374億元，但年人均住房投資不到10元。令人難過的是，1949年到1978年間，城鎮居民的人均居住面積不增反降，從4.5平米降到了3.6平米。眼看著舊的公房低租金制度的住房供應每況愈下，已經不能滿足人們的住房需求，於是，非改不可達成共識。1990年5月國務院「55號令」《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》出台，並於1991年開始實施。該法令推動了土地有償轉讓，土地的禁錮終於完全放開。越是壓抑，此後的反彈就會越嚴重，1991年之後房地產業迎來了井噴式發展。如上圖所示，55號法令公布之後，的房地產企業便如雨後春筍般拔地而起，忽如一夜春風來。1988年——1991年間，不過3000多家；再到1993年，變成了3萬多家，翻了10倍。1992年，全國商品房的銷售額達到了440億元，比1991年增長了80%；1993年前5個月，固定資產的投資在1992年的基礎上又增長了69%。沒完呢。1998年7月3號，國務院下發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，於是，原先的福利分房制度被徹底廢止。商品房取代了低租金公房，成為了城市住房建設的熱詞。房地產產業鏈太長，涉及到幾十個行業，鋼鐵、建材、家電、機械、化工等，都受到房地產業的福澤庇佑和拉動，所以說房地產業牽一髮而動全身並不為過。朱總理啟動了真正意義上的房改，激活了房地產市場。在後來的經濟建設中，房地產一直是拉動經濟成長的火車頭，也是暴利行業的排頭兵。房地產業，從上世紀90年代初開始成為新的經濟增長點，逐漸演變成了「支柱產業」。雖然當時的住房制度非改不可，但我們不得不承認：房改政策捆綁了經濟。土地財政捆綁了地方政府。房價上漲又捆綁了我們。那麼，誰來給我們鬆綁呢？三、總結想起了余華的《活著》。為什麼福貴那麼慘，親人相繼離世，最後只剩下一條老牛跟他相依為命。媳婦家珍患有軟骨病癱在床上而後離世；兒子為救縣長夫人抽血過多身亡；女兒終於嫁了人家，卻因難產大出血而死；然後，做搬運工的女婿被兩排水泥板夾死；外孫苦根便隨福貴回到鄉下，生活艱難，福貴心疼便給苦根煮豆吃，不料苦根卻因吃豆子撐死……這是福貴年少嗜賭成性輸光家產的錯嗎？是，但不全是。從國民黨統治後期到解放戰爭、土改運動，再到大鍊鋼鐵運動，自然災害時期，這是我們整個國家的命運，福貴只是生活在這個歷史河流中的一片浪花而已。這是多次運動給福貴帶來的窘迫和不幸，他只能一次次目睹妻兒老小先他而去。比如說，若是福貴出生在21世紀的，是95后，他必是很多人手心裡寶，不會寥落至此。一看政策。二看經濟。三看市場。但不看政策，后兩者看再多也沒用。如果您想讀懂上市公司基本面，想要讀懂財務報表，歡迎微信搜索公眾號「讀懂上市公司」，我們一起探討。崔小北