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本報記者 張敏北京報道在流動性收緊、調控深化、下行周期到來的背景下，房地產市場不斷趨冷，幾乎成為業界的共識。近日，中銀國際、招商證券、東莞證券等機構發布下半年房地產業投資策略報告，儘管對部分指標的判斷有所分歧，但對「市場下行」整體判斷頗為一致。上述機構認為，隨著房貸按揭業務收縮，最終引發需求購買力的大幅下降。與此同時，融資受限的現實，將使得房企的資金狀況進一步承壓。綜合多重因素判斷，今年全年，房地產投資、拿地、房企資金來源等指標的增速都將出現下降，房地產銷售規模和房價甚至有可能出現負增長。美國加息的傳導效應對於資金密集型的房地產業來說，流動性的鬆緊成為影響市場變化的重要因素。今年年初，政府下調全年M2目標增速1個百分點至12%，體現出「降槓桿、去泡沫」的基調；截至2017年5月，M2同比增速僅為9.6%，同比下降 2.2 個百分點，創歷史新低。另一方面，自2017年3月以來，銀監會接連發布多道監管令，規範商業銀行表外理財和委外業務。表外融資規模的收縮，被認為將進一步推動社會融資總量的回落。但按照中銀國際的觀點，下半年的流動性壓力更多來自外部市場：美聯儲退出量化寬鬆的節奏逐步加快，分別於3月和6月兩次宣布加息25個基點，年內再度加息概率較大。由於美聯儲縮表預期加強，未來或進一步引發國內貨幣供應量的收縮。由於資金成本的全面上行，全市場一年期理財產品預期收益率為4.56%，國有銀行一年期同業存單的到期收益率上升至4.74%。相比之下，商業房貸對標的5年期以上貸款基準利率僅為4.9%。各來源資金成本加權平均后，銀行負債利率迅速上升，房貸業務的息差收益大幅下降。中銀國際表示，預計未來負債端的壓力將倒逼銀行調整資產端的結構，主動收縮住房按揭業務，最終引發需求購買力的大幅下降。對此，東莞證券持有類似的觀點。該機構指出，美國進入加息周期帶來的連鎖反應，對於流動性及資金成本敏感的房地產行業會產生負面影響。這甚至是短期內困擾行業的主要因素。值得注意的是，監管層在房地產調控中推出的限購、限售等手段，以及信貸層面的加槓桿，已經導致按揭貸款規模大幅收縮。根據央行的數據，2017年5月，新增居民中長期貸款0.43萬億，占當月新增人民幣貸款總量的39%，同比大幅下降18%。多數分析人士認為，鑒於央行對於住房貸款佔比目標設定在30%，因此未來按揭貸款規模還將進一步收縮。年底房價或同比微跌隨著信貸環境的收緊，未來的市場銷售也將不可避免地受到影響。中銀國際預計，今年全年全國房地產銷售額同比增長6.1%，銷售面積同比增長5%。而根據國家統計局發布的數據，今年1-5月，上述兩個指標的增速分別為18.6%和14.3%。其中，除東部地區增速低於均值外，中部、西部和東北地區均高於全國平均水平。東莞證券的觀點較為悲觀。該機構認為，今年全年整體銷售同比下降將是大概率事件，但仍將維持在9萬億規模的歷史較高水平，相比去年全年11萬億的銷售額，並不會出現「斷崖式下降」的風險。招商證券也認為，銷售指標增速將在今年下半年轉為負值，但全年降幅為個位數。除限購限貸等政策壓力外，招商證券指出，當前三四線市場的向好，乃屬於熱點擴散效應的尾部，很難持續。棚改的作用屬於托底，但難以改變整體趨勢。與此同時，隨著去年同期基數的不斷抬高，銷售增速下滑的幅度可能進一步加快。對於全年投資增速的預測，中銀國際認為將維持在5.8%的水平，招商證券則將全年名義投資增速設定為5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。與銷售數據不同，投資數據的下滑幅度相對平緩。按照招商證券的觀點，房地產開發投資主要由拿地和建安費用構成。一方面，地價上漲（拿地再次聚焦核心城市及溢價率仍處於相對高位）疊加土地購置面積大幅回升推高拿地費用；另一方面，固定資產投資價格指數（尤其建安部分）上漲推升建安費用。該機構還認為，由於自籌資金和銷售回款的增速回落，今年全年，房地產企業資金來源將維持個位數增長。而隨著資金鏈的持續收緊，到今年年底，70大中城市的房價（同比）可能出現微跌。招商證券還重申了其「周期論」，認為當前正處於一輪小周期的末段，本輪周期始於2014年的「9·30新政」及隨後的連續降息，銷售量在去年4月達到高點。按照該機構的預測，本輪銷售量的底部，將在2018年的一季度出現。由於預期經濟基本面不會發生顯著變化，預計在本輪小周期調整結束后，將開啟下一輪的行情。