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最近關於租房的討論日益增多，前有上海100%自持租賃土地掛牌，後有中央《住房租賃和銷售管理條例》徵求意見稿。但這些都沒有前天廣州的「租售同權」政策來得有震撼力，對於外來人口來說，會不會留下來最關鍵的就是能不能解決子女上學問題，大多數買不起房而又有生小孩打算的家庭都會選擇離開，去生活壓力小一點的地方生存。其實，除了廣州之外，還有11個城市也馬上要步入租房時代。據央廣網報道：近日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。此次《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。目前，住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。今天咱們就來聊一聊為啥選這12個城市，以及大家所關心的，租金是否會上漲。為何選這12座城？ 咱們其實可以按照這些城市的特徵來將12個城市分四類討論。首先來看一下這些城市的分佈以及7月房價情況。數據來源：中估聯數據檢測中心第一類是廣州、深圳：廣州和深圳進入試點城市應該說是最理所當然的事情，這兩個城市的一個特徵就是外來人口居多，其中深圳外來人口接近70%。租賃問題是長期存在的一個必須解決的問題，正是由於這樣的歷史原因，這兩個城市的租賃市場相對是比較成熟的。此次試點的典型城市是廣州，對其他城市來說只需要跟著做即可，所以不排除其他城市出台與廣州相同租賃政策的可能。第二類是南京、杭州、廈門、合肥，這幾個城市的特徵是近幾年房價上漲速度較快。第三類是武漢、成都、瀋陽、鄭州，這幾個城市是分佈於中、西和東北部的典型省會城市，外來人口佔比也比較大，租賃市場前景較大。第四類是佛山和肇慶，相對來說這兩個城市的高端製造業比較弱，外來人口也具備一定規模。另外，對於此次試點城市沒有北京和上海其實也不算意外，北京是首都，管理思路向來不一樣，而且還有雄安新區等著緩解北京的非首都功能，承載人口遷移的重擔。上海則是因為一來人口流動較為頻繁，周邊城市的發展都很不錯，人口有可轉移的選擇；二來上海目前也在進行租賃市場的改變，只是尚且沒有正式出台的文件。不過從租賃土地掛牌以及十三五規劃中租賃土地供給的增加可以感受到上海對租賃房屋市場的重視。這些政策需要格外注意首先我們來看一下廣州「租售同權」政策，詳情就不累述了，相信這兩天大家都看了不少，有兩個亮點需要格外關註：一是租售同權，承租人子女享有就近入學等公共服務權益。不過這是有一定條件的，小孩子得有廣州戶籍，且父母無房，以租賃房屋所在地為唯一居住地的人才能享受此權益。解析：這一點無疑是最受關注的一條，對此有很多小夥伴擔心學區房會不會受到影響，學區的名額是不是會亂等情況，但其實我們要注意，政策的「同權」是有限定的人群的，主要還是針對高端人才。具體的效果還要等政府的調控細則出台，但可以肯定的是不會影響到購房人的權益。二是公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批驗收。解析：公安消防的管控是其他地方沒有明確的，實際上很多機構出租人都是卡在這裡，沒有消防許可不能合規經營。因為商用房和住宅的消防要求不一樣，商用房住那麼多人，非常容易出現問題，所以一般都通不過審核。接著我們來看《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中有哪些需要去注意的：一是針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施並聯審批。解析：建立綠色通道對於租賃機構來說是非常重要的，以前這方面審批手續很複雜，也很漫長，往往到最後也申請不下來，那麼對於他們來說，這種吃力不討好的事情當然是能免則免。二是公安部門要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統。解析：這也是之前沒有明確的政策。導入系統能夠提高外來人員自身租房的便利度，另外也便於公安系統進行管理，改變之前租賃機構的人員信息登記無章可循導致的外來人口管理和租客管理脫節的局面。租房時代是市場規律 租金不一定上漲隨著租賃政策越來越多，很多小夥伴第一反應就是：「炒完房價現在開始炒租金價格，以後是不是會落到無房可買也無房可租的地步了？」這個想法其實是不對的，中估聯數據研發總監顏莉博士認為：「租房時代的到來是市場規律，是房地產市場發展到一定階段的必然轉變，不以人的意志為轉移。而租金水平是由租賃市場的供給和需求決定的，隨著政策的傾斜，如果市場供給顯著增加，而租賃的總體需求沒有顯著增加的話，租金反而可能是下降的。今年年初上海就因為產業人口轉移導致租賃需求下降，而售轉租增加造成了供給增加，租金水平不升反降。」有一個概念要明確，我們說一定要引入租買機制，這是因為目前的房地產市場是不成熟的，很多大學畢業生進入社會，尋求的不是工作機會，而是買房。但作為一個剛畢業的學生又有多少是靠自己能力買的呢？而一個健康的房地產市場必然是存在可過渡性的，顏莉博士對租售同權的政策是持有正向觀點的：「年輕人進入社會工作，先租房，然後具備一定的資本積累后再買房，這之間是應該有過渡和過程的，並且不同階段、社會機構和金融機構對其支持也是各有側重的。的年輕人到社會上工作，市場化租房房租費用很高、服務不好、房東強勢，不買房各種權益沒有保障。這時候提『購租並舉』，是非常有意義的，有利於形成合理的『租買機制』。」不管怎麼說，我們都要承認，此次租賃政策的推進在房地產市場是具有里程碑式意義的。本文由中估聯數據 小嵐 原創如需轉載請聯繫房地產數據中心，違者必究本文版權歸中估聯數據所有，未經允許不得隨意更改！歡迎拍磚、轉載、合作聯繫，轉載請聲明出處且附上二維碼，違者必究！房地產數據中心讓數據揭示價值合作請聯繫021-62600506market@caadt.com● 中估聯數據成員機構 ●北京首佳房地產評估有限公司上海城市房地產估價有限公司武漢國佳房地資產評估有限公司四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司深圳市英聯土地房地產估價顧問有限公司江西同致房地產土地估價諮詢有限公司廈門中利資產評估土地房地產估價有限公司廣東世紀人土地與房地產評估諮詢有限公司河南開源房地產估價有限公司江蘇國衡土地房地產資產評估諮詢有限公司浙江和誠房地產估價有限公司四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司重慶分公司西安天正房地產價格評估諮詢有限公司雲南鼎立房地產土地評估有限責任公司山西聚信房地產估價有限公司湖南友誼房地產評估經紀有限公司廣西科正房地產評估有限責任公司寧夏明大房地產評估中心有限公司內蒙古科瑞房地產土地資產評估有限公司浙江嘉華房地產土地資產評估諮詢有限公司河北嘉澤房地產評估有限公司安徽中信房地產土地資產價格評估有限公司新疆德旺房地產估價事務所（有限公司）巴州西域房地產價格評估事務所有限公司伊犁鴻天房地產評估諮詢有限責任公司喀什天正房地產估價測量咨訊有限責任公司廣東思遠土地房地產評估諮詢有限公司遼寧中恆信土地房地產評估有限公司蘭州中瑞房地產諮詢估價有限公司晉城市琨仲房地產估價有限公司湖北恆佳房地產評估有限公司湖北九洲房地產評估經紀事務所（普通合夥）寧波恆正房地產估價有限公司蘇州永聯行土地房地產評估有限公司天津市融信房地產土地評估諮詢有限責任公司山東廣泰土地房地產評估測繪有限公司青島東部土地房地產評估測繪顧問有限公司