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許巍 兩天上一集里，對光谷一路的點評是，想飛卻飛不起來。沿線的居民反響強烈，尤其是新世界恆大華府的業主，很不服氣。買了房的，當然聽不得別人說不好。在這波行情之前入手光谷一路的，不論是萬科嘉園，藍光coco，抑或是天成美雅，即使在當時看來，性價比也是很不錯的。都賺了，沒必要激動。至於你未來賺多賺少，不是我寫幾篇沒什麼閱讀量的文章能左右的。但事實就是事實，你不聽不看不接受，它就在那裡，不會改變。在這波行情持續一年後，關山大道的樓盤檔次被泛悅城和琨瑜府提到一個新的高度，坐穩了光谷豪宅的頭把交椅；光谷東則湧現出光谷之星，聯投驛園，綠地中心城等多個高逼格樓盤，一掃屌絲氣質；光谷一路除了悅城冒了下泡，就再無聲響。一年多過去，價格也漲了不少，卻看不到支撐這個價格的變化。再說說恆大的業主。你們心高氣傲我完全理解，有天我住在泛悅城170的戶型里，透過落地窗遙望遠處密密麻麻的金地光谷世家，也會覺得不屑。但恆大華府代表不了光谷一路。就好比說藏龍島現在都是剛需走量盤，你總不能把納帕溪谷拿出來反駁吧？萬科嘉園，藍光coco，天成美雅，光谷悅城，東湖錦城，光谷未來城，這些看起來差不多檔次的樓盤，才是光谷一路的主流樓盤。延續上集的問題。光谷一路即沒有產業，也沒有商圈，如果要聚集人氣，還有什麼可以仰仗的?答案是做社區餐飲。可能你覺得這個答案太波瀾不驚，一點都沒有水平，或者你壓根都瞧不上社區餐飲，不就是在樓下賣幾碗盒飯，能有多大板眼？但有時候，一個沒什麼居住氛圍的片區，想讓它變得熱鬧，並不需要多麼驚世駭俗的創想，就是腳踏實地的，把最基礎的飲食配套做好。往往我們各種國際化，高逼格的規劃，還不如樓下的一家沙縣小吃來得實在。還是舉個例子吧。三環外，光谷南，有兩個緊挨著的樓盤。一個叫當代國際花園，一個叫現代森林小鎮，住光谷的肯定都聽過。從名字上來說，明顯是前者更洋氣，從規劃和產品來說，國花也確實要比森林小鎮高一個檔次。但提到商業的人氣，國花只能選擇沉默不語。國際花園最早的商業都在小區內部，對餐飲限制嚴格。一期商業從進大門后可以看到，一溜住宅底商，除了一家沒有使用明火，難吃到吐的麵館，就是各種房產中介和小超市。二期商業在靠近寫字樓的6號樓，應該說離外部的消費群體還是非常近的。專門規劃了一條商業街，門口還有一大片景觀池塘，環境不錯。比較作的是，開發商在商鋪上面做了公寓，對於一樓作餐飲，又有限制。鋪子開賣后的頭幾年，一直沒什麼人氣。最近運營的商業是面朝光谷大道，鉑公館下面的商業街區。大量的玻璃幕牆，不規則的幾何設計，炫目的燈光裝飾，看起來高大上。這次對餐飲終於沒有限制了。但規劃的商鋪面積偏大，對於做快餐的小商家來說門檻有些高。陸陸續續也有些商家入駐，比前幾期商業要強多了，卻也只能算不溫不火。畫面轉到現代森林小鎮，卻是完全不同的熱鬧景象。特別是一到夜裡，在鄭橋小路走一走，燈火通明，人聲鼎沸，路邊的小店不斷有人進進出出。為何會有如此大的差異呢？當代國際花園一共15個組團，上萬戶居民，且配套有大體量的寫字樓群，上班族人數也不少，自身還規劃了好幾期的商業街區，怎麼人氣就輸給了現代森林小鎮呢？從開發商資質到產品定位都很一般的現代森林小鎮，到底用了什麼神奇的手法？其實一點都不神奇。就是老老實實的做最常見的社區底商。所有的商鋪都是沿街的，直接對外，除了靠近光谷大道這邊的商鋪面積較大，其它的全都是小面積商鋪。對餐飲沒有限制，吸引了大量的快餐店進駐。各種快餐，盒飯，拉麵館，餃子店迅速開業，成為了這裡最受歡迎的生活配套。除了自己社區的居民，當代的住戶，金融港的上班族，紛至沓來。隨著樓盤的開發，這裡的居民數量與日俱增。吃飯是頭等大事，也是三環外的居民最頭痛的問題。這裡大量的快餐店，解決了這個問題，也帶活了這一片的社區商業，吸引了更多其他類型的商業入駐。以餐飲為起點，迅速形成了商業氛圍，為居民提供了更多的生活便利。當代的失敗就是把簡單的事情弄複雜了，不講究實用光追求逼格。又是街區又是景觀的，卻沒有解決最基本的吃飯問題。老老實實把社區商業做好，把日常的居民消費做紮實，才是正確的選擇。社區商業能不能搞好，以上的案例可以總結三點有用的經驗：1. 要有幾個大體量的樓盤扎堆商業能搞起來，基礎是要有一定量的消費人群。現代森林小鎮的社區底商能搞得風生水起，除了自身的規劃務實，還有一個先天的優勢條件，是因為自身和當代國際花園兩個大社區挨在一起，這麼多住戶，需求旺盛啊！再比如當代國際花園，儘管社區商業規劃失敗，但居民多啊，搞了10多年，曾經冷清的商業街，現在也還是聚集了一些人氣。2. 在非核心地段，不要想著搞什麼街區，商圈，就踏踏實實把沿街的底商搞好。在光谷南，光谷一路這種非核心地段，肯定不能建商場。這是關山大道上才玩的起的。開發商再瘋狂，也不會去嘗試。對於次級地段的開發商來說，只要挨著主幹道，更喜歡搞寫字樓和酒店。在金融港這一塊，企業集中，有各種會務和住宿的需求，酒店可以搞。寫字樓的行情如何?說實話，目前整個市場都是供大於求，沒有一點運營能力，不好搞。當代國際花園面朝光谷大道，緊鄰三環線，交通優勢明顯，對面就是金融港，企業氛圍也濃厚，按說應該好搞吧？但當代最後一期寫字樓的銷售，印象中好像就兩棟樓吧，磕磕絆絆的搞了好幾年。光谷一路與金融港這片相比，產業氛圍要差很多，這裡的開發商更要謹慎務實，不要一衝動就搞出酒店和寫字樓。重心還是放在社區商業上比較正確。3. 以餐飲為起點民以食為天，不管住哪裡，首要解決的就是吃的問題。尤其是原本就配套薄弱的新城區。比如光谷南剛起步的階段，以及現在光谷一路一些在售的新樓盤，靠近高新二路這片，幾乎都沒什麼餐飲。在這樣的片區，過個早都是剛需。我還記得當代國際花園第一家麵館開業，難吃的要命，每天早上從店裡排隊到店外。如果這時候能有一家常青麥香園或者蔡明緯，下樓就可以吃一口正宗的老武漢熱乾麵，估計能讓業主感動到流淚。餐飲一旦形成規模了，就能聚集人氣，做得好的，甚至還能吸引片區外的居民慕名而來，帶活片區內其他類型的商家。光谷一路這一帶，不能指望整個片區都能翻天覆地，但某一塊區域，未來聚集人氣，形成一個小範圍的居住氛圍，還是有可能的。我們可以參照上面三點標準來考察。光谷一路目前住宅較為集中的地方，有兩塊。一是創業街和光谷一路交匯處。新世界，葛洲壩，萬科和藍光，幾個樓盤（除了藍光）都算是大社區，又挨在一起。二是高新二路和光谷一路的交匯處，目前三個新樓盤，光谷悅城，約100萬方，光谷未來城，約50萬方，東湖錦城，約23萬方。就位置來說，後者要好於前者，畢竟是兩條主幹道交匯處，交通便利性更好，更容易吸引社區外的消費人群，盤活商業。但就體量來說，創業街這邊明顯樓盤更多，規模更大。對於創業街這一帶來說，有居住人口，有消費需求。恆大是這一塊的早期樓盤，已經形成了一定規模的餐飲一條街。只是萬科和藍光的交房時間不長，就看後期能否把社區餐飲做起來，帶動這裡的商業氛圍了。對於高新二路這邊，一是看未來還有沒有新增的大體量樓盤，帶來更多的居住人口，二就是看開發商的運營了。也就是前面提到的，老老實實搞沿街底商，以餐飲為起點。拭目以待吧。下集預告：1.光谷一路新樓盤簡要點評。2. 光谷一路的交通和教育配套匯總。驗證消息：「房產故事匯」，切記！歡迎投稿，爆料，交流，切磋。另外，個人時間有限，不能及時回復微信上的諮詢，還請朋友們理解。有在光谷購房需要的，可以發「進群」消息給個人微信號，加入群聊「光谷購房課堂」。動動小手，歡迎關注公眾號 房產故事匯