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文：任志強讓我講房地產市場，所以我們先說說什麼是市場。我個人覺得的房地產不是一個完全的市場化，市場裡頭有一個很重要的條件，叫做自由產權保護中的交易權和定價權。那麼傳統中呢，我們從上國小的時候就開始知道，這個市場里有一個最簡單的話，叫做客戶是上帝，你看我們汪總把大家請來，你們是上帝，因為你們要給他錢，所以他要很認真的對待大家，給你們各種機會，讓你們知道各種情況，對他產生信任。如果客戶是上帝，那就叫做市場經濟。企業家只有一個功能，就是把你的產品或你提供的服務進行交易，如果你的產品和服務不能進行交易，那就是失敗者，就沒有市場。你看我們評世界500強，評的是什麼？哪個企業的交易額最大，他就是第一強。就是當你能形成交易的時候，也可能暫時沒有利潤，但事後會產生利潤，比如說阿里巴巴，比如說騰訊，剛一開始的時候，上市的時候，並不是說利潤很高，比如說京東，可能還虧損，但是他的交易額足以讓投資者認為你在市場上能站得住。我們現在的房地產市場是不允許隨便交易的，也不允許隨便定價，所以嚴格的說起來，我們的市場不是一個完整的房地產市場。很多人都擔心會出現泡沫、崩盤，你們太不相信共產黨了。共產黨絕不會讓它會出現這樣一種現象，如果我們說有政府信用，這就是政府信用。政府信用就是告訴你，如果你們出現大量的跌盤的時候，我不讓你交易。既不能買，又不能賣，你往哪跌？所以他不會出現日本式的情況、美國式的情況，你們不要以為一個完全市場化的東西拿來到套用，說日本都出現經濟泡沫了，出現房地產泡沫了，在不會。因為日本人從來不敢像一樣，每隔一年、每隔一段時間，每到出現問題的時候就給你調控。日本敢調控嗎，美國敢調控嗎？不敢。只有政府敢，最典型的就是什麼呢，最近我們出台了一些政策，告訴你如果你在境外投資這個投資那個，不給你錢，一分都不給你。這就是可以用各種行政手段來終止你的經濟行為，如果你這種經濟行為可以隨時被終止的話，他怎麼會出現問題呢，出現不了，沒錢啦，對吧。所以王健林就趕緊得賣，他得還賬啊。另外一個充分自由市場是資源自由配置。資源自由配置呢就是你想怎樣配置就怎麼配置。他是由市場化的需求，我這有需求，我就可以配置。但是我們看看，現在的情況是，如果鋼材的產量過高了，把民營的先砍了。就是馬克思說的資本家比較壞，他會把牛奶倒掉一部分，也不給窮人喝，然後把剩餘的牛奶漲價。在呢可能是把別人的牛奶倒掉，然後把自己的牛奶漲價。所以你們要充分相信我們不是一個完全市場化的情況下，怎麼去判斷我們的半市場化情況下的走勢。我們還得叫他房地產市場，因為他還有一部分交易，雖然你沒有定價權了，比如說政府給你定價，那麼陳總在這呢，他代理了很多項目，前天他說代理了一個項目說是深圳的一個豪宅項目，說是十二萬塊錢，結果秒殺。什麼是秒殺呢，就是一秒鐘就賣完了。因為政府在限制定價的時候實際上是把你的項目給你了很多便宜。什麼意思？北京八月初批了三個項目，每個項目大約都是九萬多塊一平米，買的人多的不得了，大家拚命去搶。為什麼搶呢，說九萬多塊錢真貴呀，錯了，原來那項目準備賣十四萬塊錢啊，現在政府給你壓價壓了好幾萬了，你還不趕緊買。所以那三個項目一天時間就搶光了。上海採取了個政策，上海出台個政策叫搖號。如果市場沒有人買這個東西你要搖號要幹嘛呀，搖號就是告訴你這個東西是有人搶的東西，你要趕緊去搶。你要不先搶的話，你連搖號的資格都沒有，搖號的概念就是你得去搶這東西。比如說北京買車你得搖號，你不搖號沒位置，不給你牌，你想買也買不著。所以一旦出現搖號這個政策時，我想這個城市一定是供不應求，一定是大家急著買，而沒有東西賣了，所以才需要搖號，十個人搖一個號只能有一個人買。我想這個東西啊就是在什麼是市場化的概念里說清楚就夠了，所以說對未來市場怎麼判斷我們只能說一個大的趨勢，因為這個趨勢的東西是在一個非完全化市場的情況下講的。你們可以看看今年我們住宅價格的上漲，住宅價格連續上漲，由5900上到6200，這是平均數情況，漲的快不快，還在繼續上漲。所以說今年是房價歷史上最高的一年，因為土地價格也在不斷上漲，那麼土地價格上漲時房屋有什麼影響呢？我們先看看第二季度三大區域，哪個區域最高，珠三角，所以深圳的房價最高，珠三角比長三角的土地價格還高，那麼環渤海地區呢就相對低一點，所以現在排在最前頭的還是深圳的房價，然後才是長三角的房價，然後才是北京，環渤海地區或北京地區的一些房價。那麼我們再看看一二三四線城市，一線城市的房價和主要城市的房價看看差很多很多，所以一線城市的房價自然要高，當然一線城市有幾個，四個，我們全國有多少個城市啊，657個城市，所以這四個城市的房價老被所有的媒體當作房價的標準，其實不是房價的標準，其實我們看看二線和三線就會發現，三線城市實際的情況還很低。如果我們只計算三線城市的話，一般地市級以下這些城市的房價，在今天來看，大概只有平均不到四千塊錢。你說的房價很高嗎？我不承認。因為大部分城市是這一類城市，我們只公布了70個城市的數據，650個城市裡70個只是個少量數，大部分房價沒那麼高。但是地價和房價是什麼關係呢？這張數據顯示的是我們的地價已經六千多塊錢了，而我們中部地區西部地區和東北地區的房價都低於現在的地價，只有我們的東部地區的房價高（於地價）。全國的平均房價7922塊錢，和我們的6444中間大概1500塊錢的差價，不夠自己蓋房子的。為什麼平均房價只有七千多呢？是因為原來的地價低，現在賣的房子是原來的地價。那麼現在的地價意味著什麼呢?你們認為會漲價嗎？傻瓜都知道。所以這個價格與土地的關係，有很多經濟學家都認為沒關係，我說有關係，就是因為這麼一種情況。如果不承認這種情況，那就是開發商都是傻瓜，只能幹賠本買賣了，現在看，有些開發商還是發了財的。除了國家政策以外，目前的宏觀政策大家都很清楚，三去一補，去產能去庫存去槓桿補短板啊等等，這個大家都很清楚。除了房地產這一塊下行了，共產黨不會讓它垮台所以就得調整過來，讓它適度地回來，現在沒有出現，我們估計有可能在明年出現快速下行的問題，但是現在已經出現了下行，下行以後會導致什麼呢？會導致經濟波動，我們可以看看前兩年為什麼在16年初15年底要放一點，是因為我們那時候的投資只有零點幾或負的增長。那麼對全國來說，投資增長經濟增長就很有問題。今年我們的GDP增長其中兩個重要原因，一個重要原因是基礎設施投資高速增長，第二個是房地產。而房地產這塊呢，有四最，第一個叫見效最快，你讓大家買汽車吧，它見效沒那麼快，你讓大家旅遊吧它見效也沒那麼快，你讓大家看電影吧也就幾十個億的事，所以它沒有見效快的作用，房地產有。第二個是總量最大，我們的總量有多少呢一手房大概有12萬億，二手房大概七萬多億，整體的大概三萬多億。整體什麼意思呢，就像汪總可能拿諾亞的財富買一棟樓，然後把一個舊樓改造了賣新樓或者是或者是買了舊樓以後整體作為出租。像毛大慶，拿了樓以後分銷分租，所以這種呢大概有三個億。換句話說房地產交易大概一年能有二十萬億這個總量，汽車多少？兩萬億。吃的多少？六萬億。所以房地產產生的交易額大概相當於十三億人吃的三倍，這個總量是最大的。需求也大，因為你想賣東西你得有需求，沒人買房子賣不出去那這房子也沒用啊。需求大，往往是因為我們的調控政策造成的。為什麼調控造成需求大呢？因為調控造成里老說你得排隊，排一年的分攢夠一年的資格。於是有一個特殊情況，別的國家消費都是一個斜坡，因為它今天有了今天就漲，不是，是台階似的，突然一批人具備了購買資格，嘩得沖了上來，因為它不是一天一天具備的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具備資格了。你想想是不是這麼回事兒。比如說九月一號我們開學，是一大堆學生，但你那個學生是一月一號、二月一號、三月一號、四月一號、五月一號分別分成幾個月生出來的，到九月一號就要入學了。這買房子不是啊，是從下命令那天開始的，所以下完命令后具備條件的一大批一下子衝上來了，這個是特殊的需求。另外一個就是財政支撐，今年到上半年為止，我們的契稅增長了百分之二十三點幾，我們的土地增值稅增長率百分之二十多，換句話說現在的今年上半年房地產產生的稅收是財政的兩倍到三倍，增速啊不是總量！比如它增長百分之十我就增長百分之二十，我們是兩倍多。就是這種增速情況下房地產對來說還是一個巨大的支撐條件。所以到他不行的時候你得調。就像夜壺。尿急的時候就得拿出來用用。