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△此音頻大小為1.3MB最近，環北京樓市的大新聞真是一個接一個。燕郊樓市成交量下降8成。環京樓市下跌20%，跌破「3萬元」大關，炒房客開始拋售離場，尋求「接盤俠」……甚至，有人戲稱，現在的環京是樓市的「塌陷區」。在我看來，環京樓市與傳銷、投資擔保、P2P、山寨幣ICO相比，從本質上來說，沒什麼兩樣，就一個德行！1真的跌了么？對！別抱希望了，真跌了！先跌的是量，也就是我們所說的成交量。受調控政策影響，燕郊、固安、香河、大廠等幾個熱點的環京區域的成交量在近2個月，呈現斷崖式下跌。2017年1-7月燕郊、固安、香河成交分析圖▼一定要記住，這是斷崖式下跌。看，如此陡峭的趨勢線，形容成斷崖，我都覺得是客氣。再來看看價格，我們以固安為例，這是去年環京區域里後來居上最火的。我覺得只統計固安縣城裡最熱的區域、最熱的項目有點欺負人。Ok，我們只看均價。2016.10-2017.9固安房價變動圖▼——圖片來源：安居客二手房數據固安的房價在這1年的時間裡，如過山車一般走了個輪迴。從去年10月份的12000，一魯夫漲到今年6月份的2萬+，緊接著又如尿崩般，跌到如今的17000多。2個月，跌了12%！如果，這些都是冷冰冰的數據，我就再嘮叨幾個現實中的例子吧。我在北京的一個同事，她在燕郊有套房，4月份中介給她打電話，最高價給到了3.5萬/㎡。當時猶豫了一下，就耽誤了下來。兩個月過去，中介也沒來過電話，嘗試著詢個價，成交價2.7萬/㎡，而且還得給夠談價空間。之後，她陷入了漫長、鬱悶、又屢見不鮮的自我反省：哎呀，為什麼當時我不早點套現呢？但是，抑鬱轉瞬即逝。因為她的另外一個同事，通州的房子，兩個月從6萬/㎡跌到了5萬/㎡。你瞧，你化解抑鬱的最佳方式就是，看到有人比你更抑鬱！不過，令我深感抑鬱的是，在環京樓市的量價都呈現大幅下跌的當下，仍然有人問我：現在永清/固安/香河……是不是最佳的抄底機會啊，屬於我等屁民逆轉命運、一步登天的時機是不是來了啊？嗯，一步登天的機會來沒來，我真不知道。但是，給智商充值的機會來了。2屁的投資，有毛價值，環京樓市暴漲就是無根之水。來來來，我們說說關於房產投資的那些事兒。我們搞個房產投資，關鍵是啥？是價值！首先，我們必須肯定這個區域、這個樓盤、這棟房子是有價值的。我們怎麼去評判價值？就三個，產業、人口和交通。這個區域現在或未來有沒有產業的進入，有沒有人口的導入，有沒有軌道交通的引流。這才是我們去判斷區域價值的關鍵。那麼，環京呢？以固安為例，來回答這個問題！1、從經濟數據上看，固安模式並沒有秘密！很多人說，「固安模式」創造了奇迹，從數據上看，的確是這樣。5年前的固安，還沒摘掉貧困的帽子。5年後的固安，財政收入高達80.9億元，居廊坊第2位。猛的一看，是不是很牛。但是，如果我們仔細一看，問題來了！一般公共預算收入達到了44億多元，佔了固安財政收入的近一半。5年間，這個數字翻了5倍！一般公共預算收入里，極其重要的一項就是：土地出讓金。所以，你懂的。還有人說，固安奇迹背後的邏輯是承接了大量來自首都的產業轉移。那麼究竟是不是產業的推動呢？猛的一看，的確是。固安累計引進了超億元項目300多個，總投資甚至超過1500億，光叫得出名字的，就有京東方、京東訂單中心等等。但是實際情況呢？5年前，固安三產結構是32：40：28，這是一個以農業和工業為基礎的城市。5年後，固安的三產結構變成了15：24：61。2016年，固安工業增加值30億元，僅排廊坊市第七。是不是覺得很奇怪，引進了如此多的產業，工業比重不增反降！工業和產業並未給固安的騰飛提供充足的動力。其中，第三產業的比重大幅增長。第三產業的重要組成部分是：房地產。所以，你還懂的。5年，固安這個天安門南50km外的小縣城，房價翻了5番。5年，土地出讓金所支撐的一般公共預算收入翻了5倍。5年時間，我們眼睜睜看著固安從貧困縣成為明星縣，如黑馬一般，跳入全國人民的眼中。5年時間，我們眼睜睜的看著固安的房價從8字頭，一年翻一番，最高點漲到了23000。關於固安模式的秘密，是不是如很多人所言，這是產業轉移撐起來的！我相信，大多數的人都有各自的判斷。2、固安的背後，更缺乏人的需求支撐。如果，沒有產業支撐，靠人口流入也能勉強撐起來。但是，很遺憾，我們從早高峰通勤熱力圖上也沒能看出來，固安有大批量人口流動的趨勢。——圖片來源：90度地產公眾號、艾普英捷智能科技通過大數據顯示，環京居住的主要流向是在燕郊和北三縣，而固安、廊坊、涿州仍是一片黯淡。這說明什麼？這說明燕郊和北三縣之外的環京其他區域，並未有真正的外溢居住需求人群進入。3、軌道交通年年都在傳，動工的只有平谷線。從2011年開始，有關環京的軌道交通消息就層出不窮，從最早的京霸城際，再到廊涿城際，一直到最後的S6號線、平谷線等等，各種消息令人眼花繚亂。但真正動工的只有平谷線。這條從北京到通州、燕郊、三河，最後抵達平谷的平谷線，從2016年12月在燕郊舉辦開工儀式后，半年多並未有太大動靜。根據最新的工程進度信息披露，平谷線工程進度僅完成3.8%。更關鍵的是，北京市明確表示，目前平谷線是首條確定與河北連通的軌道交通線路。這說明，除了東向之外，環京其他方向並未有確定的軌交線路。總的來說——無論從產業轉移、人口流入、軌交規劃哪個方面上，都不具備支撐環京樓市房價暴漲的基礎。3環京樓市不過是擊鼓傳花的遊戲罷了！既然沒有產業、人口、軌交基礎，那環京的樓市是怎麼一波波的暴漲起來的？以燕郊和固安為例，我們來簡單梳理一下——燕郊固安看明白了沒，伴隨這些環京城市的每一波房價變動，背後都有一系列的充滿噱頭的概念性信息蜂擁而出。環京的樓市就如跗骨之蛆一般，趴在這些概念性規劃之上，瘋狂的提前吮吸規劃的紅利。從京津冀協同發展、通州副中心、S6號線、平谷線、廊涿城際、京霸城際、再到產生融合、首都第二機場、信息產業園……環京的瘋狂從通州擴散到燕郊、再擴散到涿州、霸州、永清、固安、香河……環京的房價從4字頭，跳到7字頭，破萬，破2萬，破3萬……概念、概念、概念，炒的全是概念！但是這些概念究竟有幾個落地？沒有人關心！更沒有人傻到會搬到偏離主城50km外，沒有配套、沒有交通的區域里真正居住。我只要確定有人來接手就好！是不是突然間覺得似曾相識？是不是覺得很熟悉？1984年，長春市炒君子蘭，10來塊錢一盆的君子蘭，被炒到10萬，花還是那個花，實用價值變了么，沒有！1992年，全國炒海南樓市。總人口600萬的海南，出現了2萬家房地產公司。全國百萬炒家駐紮海南，3年，房價翻4倍。而當年的海南真正具備居住、度假的價值么？沒有人關心！90年代，全國搞傳銷。一管牙膏，層層剝皮，搞到了200塊。甚至，到最後，有沒有商品、商品有無使用價值已經不再重要，炒起來最關鍵！之後的P2P、投資擔保，資金的流向不重要，翻番的收益最重要！以上這些和環京的樓市走向是不是驚人的契合？暴漲房價背後的價值支撐是概念還是落地，無所謂！到手的房子是否具備滿足居住的使用價值，不重要！甚至，在過往房價翻番的誘惑下，很多人運用氣球貸、消費貸、月供貸、信用卡套現、循環貸、P2P眾籌等方式，窮盡所能，加大槓桿！所有人都在關心，房價是否翻番？下一個接盤俠是誰？如今，調控突降，高槓桿的炒房客要跑，概念的泡沫要破，市場的信心要被摧毀，擊鼓傳花的遊戲終於走到了盡頭……該來的還是來了！其實，擊鼓傳花的遊戲從未離開，只是用各種形象出現在我們身邊。80年代是君子蘭、90年代是傳銷、92年是海南和北海泡沫、2000年之後是投資擔保、再之後是P2P平台、到現在是山寨ICO、環京樓市……忘了，就都忘了！北海那座曾有人從上一躍而下的爛尾樓，還矗立在海岸線上呢！這才幾年，就都忘了！人啊，真是健忘的動物，在高額的利益面前，就能把所有拋之腦後。無數次的事實告訴我們——某種商品如果脫離了實用價值，我們最好遠離！某種市場，如果7成以上的客戶都是由投資客撐起來，這個市場必然無法長久!某種市場，如果瞬間有大批量投資客湧入，那就差不多到了你退場的時候！以前如此，未來亦如是。環京樓市如是，某些不靠譜的三四線城市亦如是！加作者 葫蘆娃 微信米宅米宅城市考察系列：環滬城市考察：長三角置業指南 | 環滬 | 紹興 | 無錫 | 舟山 | 南通 | 蘇州 |嘉興 | 紹興 |崑山/嘉善/太倉/啟東 | 啟東 | 寧波 | 嘉善珠三角考察：珠三角 | 臨深片區 | 臨深買房5大建議 | 深圳房價雄安新區考察：雄安新區炒房客 | 雄安新區凝滯 | 生死雄安雲南考察：和順古鎮｜騰衝｜大理地產｜昆明｜西雙版納｜中信嘉麗澤｜萬達城｜雅居樂原鄉福州交通 | 福州規劃 | 福州房地產現狀｜廈門（註：微信登錄入圈後下載"知識星球"APP使用）