Zi 字媒體

隨著調控的層層深入，未來進入"四限"的城市或將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨調整風險。全國12家銀行停貸二套房繼京滬之後，廣州近日也收緊了房貸政策。從5月8日起，廣州四大國有銀行首套房貸利率全面上調，全部按照基準利率執行。而在深圳，銀行方面雖沒有明確政策出台，但在具體操作中優惠利率已難以通過審批。至此，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房資金成本以達到去槓桿、調控樓市的目的。北京信貸政策最嚴格，首套房執行基準利率，二套房貸款利率為基準利率上浮20%；上廣深二套房按首付七成、1.1倍基準利率執行；上海部分中小銀行首套房優惠利率從9折上調至95折；廣深首套房利率已普遍按基準利率執行。部分二線城市也將收緊信貸政策作為新一輪調控組合拳的重點。4月以來，全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，佔比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，並有12家銀行已經停貸。如今，國內整體樓市格局正發生「逆轉」。從主要城市看，因調控政策持續施壓，五一小長假是15年來一二線城市實際簽約最冷清的假期。以北京為例，4月上半月，北京二手房網簽環比3月下半月下降5成多。另外，近日有消息稱，包括鏈家、房天下等中大型中介企業都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。據統計，僅4月份一個月，鏈家成交數就下降七成。有業內人士認為，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已衰減跡象，房貸收縮可能是樓市調整「拐點」到來的導火索。房貸利率緊縮，泡沫經濟將「不復存在」。雖一定程度上可抑制炒房，但真正有買房需求的人也會受影響。不僅如此，今後，若你想靠抵押房產從銀行借錢，難了！有房產抵押也不一定能獲得銀行貸款8日，銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》，明確將押品管理納入全面風險管理體系。這意味著，想要靠抵押房產從銀行獲取貸款不再容易。最重要的核心內容是：商業銀行發放貸款時，應該全面評估債務人的償債能力，避免過度依賴抵押物，而應當以現金流作為第一還款來源。該指引還要求將押品分為金融質押品、房地產、應收賬款和其它類別，並確認抵質押率上限，並根據實際情況進行動態調整。上海中原地產市場分析師盧文曦分析：這是一個信貸收緊信號。這樣做一個是防範市場風險，保護抵押物安全，另一個是對市場規範操作，以防首付是融資，或者做虛假信息等，擾亂樓市。知名投資人黃生認為，在以往，只要有房地產抵押，銀行貸款基本會發放，不過是抵押率多少的問題。這就導致銀行忽視第一還款來源，更多風險靠抵押物的處理，使得銀行風險加大。同時又導致了另一個嚴重的後果，那就是銀行資金大量湧向房地產領域，導致房地產泡沫堆積。公眾號周知客認為，放棄以抵押擔保為主的風控評估模式，轉向「以全面評估債務人償債能力為前提」的現金流，能有效限制樓市槓桿，避免銀行資金大量流入樓市。這對於當前的擠泡沫和防風險，可謂意義重大。沒有不滅的泡沫，只是時機未到首先來看政策。我們知道，任何政策的起效，都不是立竿見影，而是有時滯的。從歷年調控結果來看，我們也能發現這一點。真正的影響還在後邊，政策的見效大概要到明年左右。再來看看土地。房價漲還是跌，看開發商拿地的熱情高不高。有媒體報道，上海成交面積跌了，房價趨緩，說明房地產市場被抑制了。這不是事實。上海2017年春節后的上海第一場土拍，共有7宗地塊出讓，出讓總面積約20.12萬平方米，總起始價約10.3億元。蘇州今年蘇州首宗出讓的地塊為蘇地2016-WG-76號地塊，總面積40894.4平方米，地塊起報總價17.08億元，起拍樓麵價17066元/平方米。此外，北京、福州等多地出現樓麵價接近限價的市場表現。搶地風潮在全國一二線城市、衛星城市泛濫。對此，專家表示，房企在調控期大肆拿地主要是基於三方面因素考慮，一是彌補土地庫存不足；二是中型房企拿地謀發展將企業做大做強；三是大型房企謀划轉型升級。開發商現在大量的囤地，就是在為將來升級或者是轉型做基礎，否則，行動晚了的話，估計就會被樓市給淘汰出局。未來買方主力軍力量不足以前我們也經歷過調控，但之所以見效不大，其實是有人口在支撐的。過去的50年來，有過兩次大的「嬰兒潮」，一次是50年代，一次是80年代。峰值出現在1987年，然後新生兒數量見頂。而前幾年的調控，正好發生在80后成家立業、買房剛需爆發的時候，因此調控只能延緩需求，而不能遏制房價。但現在呢？從90后開始，新生兒人口數量開始下降，90后比80後人少，00后比90後人少。買房的主力軍都減少了，那麼多房子賣給誰呢？前段時間，滙豐銀行對全球9個國家約9000名「千禧一代」搞了一個調查。結果顯示，「千禧一代」，也就是90后的有房比例最高，達70%。為數不多的主力軍都已經有房了，剩下的房子怎麼辦呢？北大教授姚洋說：「百姓需要被教育，房價腰斬才知痛」。沒有不滅的泡沫，只是時機未到而已。綜合葉檀財經（ID：tancaijing）、蜜財富（ID：WJCF99）、新華網、央視財經、周知客（ID：TalkingFinance）、黃生看金融（ID：fengyuhuangshan））