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一、租金太高，我們假裝生活先看圖房價年年上漲，漲幅驚人，過去你可能只是望價興嘆——實在買不起！但現在，一個更嚴峻的事實擺在面前——啊，我可能也租不起房了？日劇《東京女子圖鑑》里，來自日本東北鄉下的女主角在拿到東京的工作offer后，興奮之餘迫不及待地跑到了東京的富人區看房。環境雖好，但女主在得知價格后便泄了氣，身旁的中介提醒她，「你的工資是多少？房租再貴也最好不要超過工資的三分之一。」（《東京女子圖鑑》劇照）這個比例早已在國外明確了。美國住房及城市發展部就正式將一個家庭/個人租金開銷超過30%的可支配收入定義為成本負擔（cost burdened）。這個指標在國內也通用，租金少於可支配收入的30%，才被認為有餘錢安排好生活的其他方面，也才夠得上央視最喜歡問的那句「你幸福嗎」。而外來人口的迅速增加會拉動當地租房市場，今天我們來看看這些人口凈增城市平均租金如何。（2009-2016年人口凈增最多城市）*這裡的租金是根據國家統計局的2016年城鎮居民人均住房建築面積——36.6平方米，乘以各城市總平均租金得來。城市不同地段租金差異巨大，但該因素不在本文分析框架內。（下同）看來沒有想象中的租金上漲火爆。相較之下，一些城市的租金反而還算的上「便宜」。北上廣深毫無疑問得貴（也最多人去），而天津到武漢屬於突破1K/月的中檔價位，成都佛山和重慶就屬於租金對租客比較友好的了。但光看這幾個城市的情況還不足以得出有概括性的結論，所以我們又加入了16座城市來做租金對比。可以看出，人口流入比較多的城市租金也比同檔位的其他城市更貴。（26城按租金排名）這些租金高的城市中，有幾個城市的城鎮人口人均可支配收入並不高，比如，大連和廈門。這就關乎到第二個重要數據：租金收入比。我們將比值高於45%定義為房租超高負擔，30%~45%的租金收入比分類為較高負擔，25%~30%則為正常水平，低於25%比值的城市則是房租低負擔。再來看看26座城市的租房客們，誰的生活比較苦逼。（26城按租金收入比值排名）毋庸置疑，北京問鼎租金收入比值最高城市。看來北京的生活著實不易，也難怪有這樣的感慨：「北京，有2000萬人假裝在生活」。不過北京除了房價，其他生活方面的開銷彈性較大，加之北京工資水平也比國內其他城市更高，多少中和了一些生活上的負擔。相比北京，深圳的租金收入比值較低，但這是由於租金與收入都不及北京的情況得來的。不過，深圳擁有多個未來感很強的科技企業，從而加大了深圳工資的上升空間，另外深圳的年輕消費文化旺盛、包容性高，就算房租高依舊吸引來自各地的年輕人。在深圳租房奮鬥，就是痛並快樂著。值得注意的是，所有一線城市都進入了「超高房租負擔」的階層。這也說明，當下，一線城市的房租對於平均收入水平的人而言卻已偏高。以房價帶動租金的情況明顯，而且越發達的城市越有這個跡象。有人提到「占坑」理論，就所謂在一線城市佔了個坑你就將享受到一線城市的待遇，在二線城市佔坑，則只能享受到二線的待遇。對於在如北上廣深這類資源集中的一線城市生活的租房客而言，租金高生活苦可以忍一忍，因為最終拿到的戶口帶來了更好的醫療、社會福利、工作資源。所以，看看這個比例，做去留的選擇：也兩難，也容易。最主要看你在乎啥。另外，一個二線城市也進入了這個檔位——哈爾濱（45%），乍看有點想不通。其實，哈爾濱近兩年是東北人口流入最大的城市，重回人口千萬級行列。如此看來，哈爾濱租金水平與天津、武漢、鄭州相當，也就不那麼令人警察了。不過，相比重慶平均租金866元/月的水平，在哈爾濱租房的小夥伴們是否心情很複雜。城市中各區租金如何分佈？找到適合你收入的租金區但是就算平均租金再貴的城市，還是有些地方能讓你的租收比在30%左右。到底哪個區拉高了整體水平，哪個區又比較抵？我們選擇了10座核心城市，進一步做了個統計。1. 北京（2017年7月北京各行政區人均租金）北京越往市中心約租不起，所以很多家庭收入不高的人都會盡量往外跑。身邊有個小夥伴，在北京南站租房，工作地點卻在來廣營，每天1小時從十四號線這一頭坐到那一頭。一小時的車程，對於租房客而言再平常不過。以順義區為例，一些租房網站在順義區布局了許多產品，為奧林匹克公園以及望京工作的人提供租房方案。不過，順義的人均租金也達到2080元/月，可以說跟其他地區均價比，已經十分高昂了。2. 上海（2017年7月上海各行政區人均租金）上海租金最貴的當屬靜安、長寧、黃埔和徐匯，但平均價位皆在北京之下。但因為工作地點高度集中，捷運2號線被擠爆就是常有的事：早晚高峰實在是太恐怖了！一條線撐起了租房客通勤的唯一通道，也撐起了上海的租金。3. 廣州（2017年7月廣州各行政區人均租金）廣州的租金，相比於上面兩家，真的是業內良心。租金均價最高的越秀區也僅有2105元/月，跟北京順義區、上海閔行區均價相當。擁有廣州CBD的天河區次之，但這兩個區是廣州唯二人均租金超過2000的地區。海珠、荔灣、番禺區的租金相對低廉，也就成為了年輕人租房的首選。有許多人工作可能在越秀、天河區，而租房則在荔灣、番禺。4. 深圳（2017年7月深圳各行政區人均租金）相比於上一年，深圳這年的房租全面下跌。租金最高的福田區下跌為2.07%，這主要是市場需求未達放租量的供需不均所導致。從房租價格來看，深圳的房租均價比上海、北京略低，原因之一可能是產業差別：北上資源集中，作為政治和經濟中心承載了很多功能性配置，而深圳則以科技產業、製造業為主，又作為後起之秀，在人口福利、房產結構上擁有相對的優勢。看完這些數據，你覺得租房難嗎？在熙熙攘攘的城市中，你可能只需要一個十幾平方米小房間，就能給足你獨處的安全感。而選擇在哪住，離公司遠或近，很大程度地取決於房租的價格和房子的地段。無論你是想在這個城市短暫落腳，還是想抓住一線城市的資源落戶定居，又或者是想換個城市換種心情，如何制定房產配置戰略都是你必須考慮的問題，所以，合理安排，量力而行。目前國內的投資客買房並不是為了當包租婆包租公，而是坐等炒房族將房價炒上天。但是，這個現狀正在改變。從租金收入比不能看出的，是國內租金和房價的差異。而這個差異，則告訴租房客們一個壞消息：房價會下跌，租金會上漲。近年來的各路政策、市場釋放的信息都在提醒投資者要更加精明地布局自己的投資戰線，不能一腦熱地說哪裡好就往哪個城市跑。現在除了房價，房租也成為了必須考慮的要素。我們曾拿北上廣深的租金回報率跟國際大都市進行了對比，發現這四座大都市的排名還真低。來，看一下這種低存在感↓↓↓二、房價更高，還有必要背負房貸嗎根據一些媒體的報道，各地政府限購限貸政策之外，2、3月份，北京、廣州、深圳、珠海、佛山等十幾個城市的金融機構陸續調整政策，將房貸收緊，主要有3個表現：1、將二套房貸最高年限從30年減至25年。這樣以來，同樣貸款額度下，月供增加，對貸款者月收入的要求就提高了。2、首套房利率的下限已經從8.5折提高到9折，也就是說月供和利息總額都增加了。3、一些銀行之前規定分行每月彙報信貸投放情況，現在則改為每周至少兩次向總行彙報信貸的投放情況。額度之前一月乃至幾月一調整，現在則是隨時變化。2015年公布的一個房貸調查報告，說出了供房者有多辛苦：一線城市月供占家庭月收入30%-50%的佔39.47%。50%-70%的佔11.65%……背房貸這麼辛苦，是否值得呢？如果你看以看M2這些年的變化，和房價這些年的變化。你也許就會覺得，買房比存錢好多了。2016年，M2同比增長11.3%，低於年初13%的增長目標。一起來看下的M2從1996--2015這20年的變化。我們再來看看房價的情況。1996年，深圳新房房價是4800元/平；2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。1996年，北京商品房價是3869元/平；2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。下面我們對比來看，看看下錶，你還會覺得一線城市房價的上漲離譜嗎？如果一個人在這些年裡買了一套房，雖然背著房貸，但是資產卻增長了，而且是有槓桿的增長。首付20萬買100萬的房子，房子漲到200萬，凈資產就變成了120萬。但是如果沒有買房，資產就貶值了，20萬購買力可能變成之前的10萬。從下圖可以看到，M2比房價漲得快，房價比GDP漲得快，GDP比實業漲得快。2006年深圳新房價是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工資35107元，是1996年14507元的2.42倍。這也是2006年並沒有很多人說房價高的原因。2015年深圳新房價是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工資87132元，是2006年35107元的2.48倍。房價的漲幅這個時候已經遠高於工資了。請注意，房價是每個平方的，「萬」為單位的單價要乘的是幾十上百的平方數。工資則是一年一年的，那麼多就是那麼多。每平方多出一點，那負擔就是幾十倍的增加。一步趕不上，可能就趕不上了。當然，有人會說不背房貸也能解決住的問題，比如可以租房，隨著買得起房的人越來越少，限購越來越嚴，房租反而會上升。一線房租將持續上漲一線城市的房價越來越高，能買得起房的人越來越少。一線城市限購越來越嚴，有買房資格的人比以前少了很多。這會導致什麼結果？買房和租房，雖然有相關性，但實際上是兩個市場，兩者都和供需有關。隨著一線城市裡的空地越來越少，一線的租房市場成為一個穩定成熟的市場，這個市場也就越來越和供需正相關。能買房的人越來越少，租房的人自然越來越多，房屋數量則相對固定，這必然會導致租金的上漲。一起去看下美國的情況，作為一個成熟的市場，在次貸危機之後，能買房的人越來越少，卻導致了租金的持續上漲。美國2016年4月份平均租金為1407美元，與2015年同期相比增長了2.6%。著名租房網站Zillow預計，到2017年4月，美國整體租金會再增長1.75%，平均達到 1431美元。而一些熱門城市，租金的上漲更是嚇人。聖何塞，作為高科技公司的聚集地、矽谷的核心地帶。2016年4月，其平均租金高達 3729 美元。與2015年相比增長了8.04%。預計2017年同期會增長7.99%，達到4027美元每月。2016年四月，整個紐約平均租金為2411 美元每月，比2015年同期增長4.3%。請看下面Zillow的統計圖所反映的情況。而且，這兩年的租金增長，是在之前已經持續增長多年的基礎之上的再增長。為什麼美國的房租會持續高速上漲？紐約本地的房產交易專家認為，目前紐約租房市場有兩個推動力：一是就業人數不斷增加；二是房貸條件越來越嚴格。美國的銀行在經歷了2008年次貸危機后就收緊銀根，緊縮的房貸條件減少了購房者的人數，造成人們對住房日益增長的需求只能通過租房來實現。在美國，超過一半的租客把30%的收入花在租金上；而在10年前，因為更多人可以買房，他們只花了18%的收入在租房上。研究結果顯示，在波士頓、洛杉磯、紐約和邁阿密，2013年已經有60%的居民是租房者。在芝加哥，租客數量從2006年到2013年增長了12%。在一線城市，人口的持續增加與美國大城市類似。而且有一些特殊情況也會推動房租上漲：一、政策性限購限貸，導致能買房的人進一步減少，租房需求增加。二、城中村改造等，讓低端供應減少，豪宅供應增加。三、房源更多為機構所掌握，個人房東減少，推動房租價格上漲。四、相關安全規定讓可以被租賃的單位不可能無限縮小，通過「膠囊公寓」等形式改造硬體縮小房間，降低租金的效果有限。對政府部門和銀行而言，需要在控制房貸快速增長和保持樓市的穩定之間找到平衡。而對個人而言，背房貸是有風險有壓力。但是相比而言，不買房的風險和壓力似乎要更大些。那麼，你該怎麼辦，請做出自己的選擇！