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7月4號晚上，上海規劃和國土資源管理局網站悄悄掛了一則公告，本來以為跟往常一樣，是商辦土地的掛牌告示，結果沒想到！這兩塊掛牌的土地用途寫著：租賃住房！！！昨天正好寫了篇《租房時代即將到來 租房利好快來看看！》的文章，說的是以買房為主導的時代即將結束，接手的正是租房時代。結果沒想到晚上上海就推出兩塊租賃土地出讓公告，這也是上海首次100%不可售住宅用地的出讓。這兩塊土地是需要開發商整體持有，且只租不售！房子的產權是70年！比起早些時候萬科100%自持拿地行為來說，這次的土地出讓更加徹底，政府的意思也很明確，就是要動租賃市場！那麼這會給如今稍顯平靜的房地產市場帶來一場怎樣的變革呢？增加租賃土地供給能夠帶來什麼？這一次租賃土地出讓公告從本質來說，是政府的政策導向，增加租賃型土地的供給，有利於市場結構的調整。當然，這樣的政策不是空穴來風，在這之前，政府已經做了各種鋪墊，比如2016年上海出讓的住宅性質的土地，要求15%的面積開發商自持，另外有5%的保障房配建，算是給了開發商一個心理準備去面對住宅類房子自持出租情況。我們來看看這樣做之後的效果。中估聯數據對土地監測的情況表明，從去年增加自持運營比例要求的條款后，部分開發商將20%（自持+保障）以上的成本轉移到了可售部分的房地產，客觀上推高了樓麵價。也就是羊毛出在羊身上，把自持的部分成本攤到了出售部分，遭殃的是購房者。中估聯數據研發總監顏莉博士對此的看法是：「規定一定比例的自持經營，並不能從根本上實現增加租賃型住房供給的導向，反而會使得麵粉貴過麵包的故事愈演愈烈。中估聯數據的LBI指數（土地泡沫指數）反映的就是開發商拿地后的風險情況，今年1到5月份的各地LBI指數分析表明，北上廣深LBI指數高，庫存緊張，價格微漲，但是成交量下降很厲害。所以增加租賃型土地的供給，有利於破除現有市場環境下LBI居高不下的魔咒。」100%只租不售 開發商拿什麼盈利？政府的導向是好的，可是作為接盤的開發商會接受並且執行么？答案是肯定的，根據地塊保證金推算大致的土地成交價（溢價率不超過40%的前提下），再計算樓板價的話，以浦東新區張江的這個地塊為例，大致的樓板均價不會超過一萬，遠低於該地區周邊房屋價格。當然，出租和出售的差別還是很大的，以一套房屋70平來大概算一下單套收益，出租70年的收益大約在50萬，而出售的收益在70-120萬之間。另外，住宅出售盈利來自買賣，相對來說資金迴流快。而租賃則是現金流，收益是穩定的，按照剛才的計算，開發商大約10-30年能夠收回投資，後面就是盈利了。但是70年的變數實在太大，並且也不知道70年之後的政策導向如何，是採取年租制繼續租還是可以出售？所以租賃必須要證券化配合，不然開發商就太傷了。這樣的情況下，我們認為，能夠保證開發商盈利的關鍵因素有三個：第一，溢價率。如果拿地的溢價率控制在比較低的水平，那麼盈利與出售的差距就會縮小很多。第二，運營能力。對於拍地的開發商來說，裝修和運營成本都是需要考慮的，裝修的差距不會太大，那麼運營能力就顯得比較重要了，引進具有租賃管理經驗的團隊，並儘可能提高出租率，是盈利的關鍵。第三，投資方。能夠提供持續現金流支持的投資方也是至關重要的因素。不然就會變成竹籃打水一場空了。 房地產市場的一成不變帶來的是市場結構的越來越不平衡，兩級分化嚴重。尤其是在北上廣深之類的一線城市，吸納的人才足夠多，但是真正能留下來買房生活的人卻不多了。咱們撇開家庭因素，一個正常畢業的大學生畢業后大概多少年能夠買房呢？如果在上海，大概是……請更加努力┑(￣Д ￣)┍。上海2016年平均工資8825元，而根據中估聯數據監測數據顯示6月房價為54487元/平米，60平的房子按照平均工資計算是需要370個月，也就是30年左右。但是考慮到人不可能不吃不喝，還有租房、水電、社交等等問題，在上海買房還是一件路漫漫兮其修遠的事情！種種數據都顯示，房地產市場需要改變，從上游拿地到下游買房租房都需要一種新的思考形式，租賃市場需要穩健發展起來。此次兩塊租賃土地的出讓是房地產市場走向健康發展的一次摸索，從增量房市場轉變為存量房和租賃市場。也迫使開發商轉型，從單純的拿地賣房轉變成服務型企業。本文中估聯數據 小嵐 原創如需轉載請聯繫房地產數據中心 違者必究本文版權歸中估聯數據所有，未經允許不得隨意更改！歡迎拍磚、轉載、合作聯繫，轉載請附圖：房地產數據中心讓數據揭示價值合作請聯繫021-62600506market@caadt.com● 中估聯數據成員機構 ●北京首佳房地產評估有限公司上海城市房地產估價有限公司武漢國佳房地資產評估有限公司四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司深圳市英聯土地房地產估價顧問有限公司江西同致房地產土地估價諮詢有限公司廈門中利資產評估土地房地產估價有限公司廣東世紀人土地與房地產評估諮詢有限公司河南開源房地產估價有限公司江蘇國衡土地房地產資產評估諮詢有限公司浙江和誠房地產估價有限公司四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司重慶分公司西安天正房地產價格評估諮詢有限公司雲南鼎立房地產土地評估有限責任公司山西聚信房地產估價有限公司湖南友誼房地產評估經紀有限公司廣西科正房地產評估有限責任公司寧夏明大房地產評估中心有限公司內蒙古科瑞房地產土地資產評估有限公司浙江嘉華房地產土地資產評估諮詢有限公司河北嘉澤房地產評估有限公司安徽中信房地產土地資產價格評估有限公司新疆德旺房地產估價事務所（有限公司）巴州西域房地產價格評估事務所有限公司伊犁鴻天房地產評估諮詢有限責任公司喀什天正房地產估價測量咨訊有限責任公司廣東思遠土地房地產評估諮詢有限公司遼寧中恆信土地房地產評估有限公司蘭州中瑞房地產諮詢顧問有限公司晉城市琨仲房地產估價有限公司湖北恆佳房地產評估有限公司湖北九洲房地產評估經紀事務所（普通合夥）寧波恆正房地產估價有限公司蘇州永聯行土地房地產評估有限公司天津市融信房地產土地評估諮詢有限責任公司山東廣泰土地房地產評估測繪有限公司青島東部土地房地產評估測繪顧問有限公司