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導語 近年來，柳州也接納了諸多自上而下需要落地生根的國家政策，本期居柳州帶大家回顧熱點政策在柳落地與執行情況，一起來看看吧！大城市推行的「多校划片」在柳州不適宜，柳州因地制宜推出「集團化辦學」模式。政策五：「禁止偷面積」（待觀察）「防火防盜防偷面積」成為了政府相關部門這幾年的工作難點問題。政府打擊的口號一直在吆喝，開發商們「偷面積」的手法也不斷在創新。一場「慈祥的貓」與「狡猾老鼠」之間的對決不斷上演。政策檔案政策概要：政策概要：飄窗、雙層挑高露台、地下室等一慣的贈送空間，不再以全贈送形式出現，所有的贈送面積（偷面積）都會逐漸消失推出時間：2014年7月執行情況：規劃局審核變嚴，不少新報批規劃的樓盤在偷面積新規執行后均被打回，能偷到大面積的產品減少官方發聲：政策小有成效，市場環境逐步完善政策成效略低，贈送仍舊大熱居柳州記者調查了解到，「禁偷」政策下達之初確實對不少開發商們造成了一定威懾力。但發展後期，面對部門這一嚴措，開發商們也開始變著法兒偷面積。因此，目前市場上仍然有不少樓盤大張旗鼓地打著高贈送面積的「擦邊球」吸引購房者。柳州市住建委保障科相關負責人介紹，「禁偷面積」最大的意義是有利於市場公平。以前樓盤偷面積，因為政策不健全，沒有相關文件為據制止，對於不偷面積的樓盤來說是不公平的。目前執行的新政雖然並不能保證完全杜絕偷面積的行為，但隨著政策不斷發展，市場環境也會變得更健全，更公開透明化。某業內人士針對目前的市場行為說道：「從當前市場不難看出，凡是有『偷面積』的產品都非常受歡迎。尤其是一些有較大贈送面積的樓盤，幾乎盤盤熱銷。購房者對此類產品的鐘愛也是造成開發商對贈送面積的重視超乎想象的一個重要因素。」「禁偷」利於公平，產品更加舒適柳州房地產相關人士認為，「禁偷面積」雖然會使開發商少了一大賣點，但總體會帶來好的影響，有利於產品回歸戶型本身和市場的公平有序。現在購房者被引導得有些過分關注贈送面積了，有的人買房，不看戶型究竟怎麼樣，直接就問有多少面積是送的，我覺得這是不當的。「『禁偷面積』，有利於引領大家重新關注戶型本身的舒適性和性價比。」輝煌（集團）柳州公司副總經理麻斗衛認為。柳州兆安置業有限公司董事韓嘯也認為，「禁偷面積」讓開發商實打實做好戶型。「一般來說，好戶型和偷面積難以兼得，多數偷面積的產品在舒適度上稍顯欠缺。」政策六：物業服務等級收費標準（待觀察）去年9月，柳州市物價局發布相關通知，稱除了公租房、經適房、限價商品房外，商品房住宅小區物管費實行市場調節價管理，至此，柳州新建小區物業費全面放開。1年後，業內人士曾經預測的，物管費將會像南寧爆炸式增長的情況沒有出現，多數小區仍根據「物業服務等級標準」收費。政策檔案政策概要：公共租賃、經適房、限價商品住房住宅小區前期物業服務收費實行政府指導價管理，商品房住宅小區物業服務收費實行市場調節價推出時間：2016年9月執行情況：已執行，但未出現物管費暴漲的情況，市場影響不大官方發聲：柳州商品房小區物管費全面放開，但仍將一如既往地執行等級標準制度，對於制定超出「等級標準」的前期物業服務收費的房企，將讓其公布合理的提價理由，對於無理由提價的開發商，住建委會將其納入相應黑名單，直接影響房企的等級評定影響不大，收費符合等級標準政策落地時隔1年，柳州市物業管理行業協會會長林宇坦言，商品房小區物管費全面放開的影響不大，「1年前柳州最貴的物管費在2.2元/平方米·月，目前這個價格為2.7~2.8元/平方米·月之間。」林宇表示，這個漲幅不到30%，根據目前執行的「物業服務等級標準」收費標準，頂級服務費為2.68元/平方米·月左右。不難看出，物管費市場化已落地，但未出現此前諸多業內人士擔心的「南寧式」爆炸增長。對此，林宇認為，該政策只針對2016年9月之後報批的新建小區，而柳州今年新建小區並不多，加上目前諸多新建小區仍未將物管費確定下來，相關部門也對定價進行嚴密監控，因此政策影響範圍不大。部門監控，定價影響企業評定林宇口中相關部門的嚴密監控，是物業服務的主管單位柳州市住建委，在政策下發后的相關行動。柳州市住建委相關負責人說道，在政策執行之後已對各個房企進行誠信管控，對於制定了超出「等級標準」的前期物業服務收費房企，將會讓其公布合理的提價理由，對於無理由提價的開發商，住建委會將其納入相應黑名單，直接影響房企的等級評定。同時，隨著柳州行使地方立法權，柳州市住建委預計在本土物業管理條例實施后，加強人力物力提升對物業服務公司的監督力度。政策七：禁墅令（執行難）從2003年起，政府層面就出台了相關規定， 明確停止別墅用地的供應。15年間更是7次重申禁墅令。但是，柳州的別墅產品並未減少，反而迎來井噴。業內人士指出，地價過高，開發商只能打政策「擦邊球」。政策檔案政策概要：在城市建設用地日益緊張的背景下，國土部門對別墅用地三令五申，自2003年開始到2016年，國土部連續7次重申嚴禁批別墅用地。推出時間：2003年至2016年執行情況：除了獨棟豪宅之外，以雙拼、聯排、疊加等產品形態為主的類別墅高端住宅產品，在市場上從未銷聲匿跡，甚至可謂風生水起，似有升溫之勢。從今年別墅產品的供應來看，柳州目前6盤有別墅在售，7盤預計在年內有產品供應，別墅市場迎來供應的「狂歡」官方發聲：未來將根據市場在土儲方面加強監督，在規劃審批層面加強管理國家7次重申禁墅令自2003年開始到2016年，國土部連續7次重申嚴禁批別墅用地。2003年2月，國土部首次強調「停止別墅類用地的土地供應」。2012年6月，國土部、國家發改委聯合印發通知，別墅類房地產項目首次被列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。目錄通過明確住宅項目容積率不得低於1.0（含1.0）的限定，從操作層面上進一步將別墅類房地產開發項目擋在「閘門」外。2016年9月17日，國土部在新聞發布會上表示：「全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關手續，對聯排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。」開發商打政策「擦邊球」政府層面接連不斷地重申禁墅令。然而，從2003年至今，別墅的身影一直活躍在柳州市場。對此，一位不願意透露姓名的開發商直言，按「禁墅令」之前的標準，別墅的容積率應小於1。因此，容積率是否大於1.0也成為判斷項目是否為別墅的依據。 但其實細看目前在售別墅的項目，容積率幾乎沒有低於1.0的。「一些開發商在獲得定好容積率的住宅用地后，可以將地塊分成別墅區和高層區，通過縮窄樓間距、大量配建等做法「調整」容積率，提高別墅佔地面積，打了政策的『擦邊球』。」該開發商說道。「土地價格高漲，開發商打造高端物業形態其實也是與地價匹配的。」柳州市土地交易儲備中心一名工作人員說道，「只能說開發商的做法，也是根據市場作出的反應，未來土儲方面也會加強監督。」此外，柳州市規劃局規劃科的工作人員也表示，會在規劃審批層面加強管理，但目前暫無實質政策的出台。政策八：多學校划片辦學（執行難）「學區房」問題突出，多地積極推進多校划片。近日，記者了解到，廣西早就出台了試行學區化辦學的「三選一」方案，且供各市縣自行選擇，而廣西包括柳州現在仍基本實行「單校划片」。政策檔案政策概要：多校划片就是將熱點國小、國中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡推出時間：暫未推行執行情況：柳州仍基本實行「單校划片」官方發聲：當前重心主要在儘快實現教育資源均勻分配現行「單校划片」，推進教育資源均衡分佈2016年2月份，教育部發布了《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，這個通知提出將在全國24個城市試行「多校划片」。一時間「教育部正式發文放大招了！你的學區房可能白買了」成為微信、微博上的熱點話題。記者諮詢了柳州市教育資源管理科相關工作人員得知，「多校划片」並非全國「一刀切」，廣西包括柳州現在基本實行「單校划片」。柳州市教育局基礎教育科科長周海燕說：「『多校化片』並不是柳州教育目前亟待應對的問題。為了緩解當前「擇校熱」的問題，我們更多地偏向於大力發展均衡教育，集團化辦學，學校聯盟，教師輪崗交流、支教等舉措，來不斷縮小城鄉、校際間教育資配置源的差距。這才是更契合柳州市的實際情況的一條發展線路。」教育資源均衡化，「學區房」或退歷史舞台若實施「多校划片」對一些擁有豐富且優質的教育資源的項目而言，打擊無疑是巨大的。這意味著，原本獨家「資源」必須與人共享。唯一性不在，樓盤原有的價值勢必降低，這是一部分原本擁有得天獨厚教育資源樓盤項目方不願意看到的。但對獲得優質學區的樓盤而言，確實是巨大的利好。那麼是不是不施行「多校划片」，這些影響就不會出現呢？從目前教育局透露的信息可知，即使暫不實施「多校划片」，實現均衡教育也是勢在必行。這意味著，「學區房」在未來不再是購房者在買房時候願意花大價錢去購買某樓盤的關鍵因素。此外，廣西科技大學財經學院副院長陳有祿認為，均衡教育將會大大降低「學區房」的概念，甚至有可能讓其徹底退出樓市「價格戰」的競爭舞台。完圖文｜居柳州新聞部編輯｜甜甜圈