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夏天來臨，房地產市場也開始進入了密集調控期，並有一些新的突出現象出現了。針對近期央行和統計局公布的房價、銷售、投資以及信貸數據，樓盤君將集中討論市場所關心的三個問題。 一，新房銷售的下滑，調控的步伐會降低嗎 1，房地產市場面對調控的現狀 3月起，房地產市場調控趨於頻繁，截至目前已經有五十餘城市出台了超過一百多次調控措施。儘管熱點城市新房成交驟降，但部分城市二手房的調控並未降溫，在全國，這一現象普遍存在，如3月北京周均成交套數仍保持了較高水平，杭州周均成交套數為去年同期的兩倍以上。 2，調控壓力不能放鬆，還需緊逼 最新數據顯示，房價環比的上漲還在繼續。各線城市漲幅均「抬頭」。預計的漲幅居前的熱點城市還有加碼來調控措施的可能，下一步調控的重點可能轉向二手房方面，調控手段由限購限貸轉向於限售，以拉長二手房的上市轉讓交易的時間。房價上漲的壓力較大的環核心城市地區也有加入限購限貸大軍的趨勢 二. 三四線樓市的漲幅有所下降，去庫存就結束了嗎 1，三四線城市在去庫存政策之下面臨的現狀 今年以來，在去庫存政策的一直推進下，三四線城市房地產市場整體熱度開始逐漸提升，部分城市的商品房銷售開始出現明顯的起色。有一些市場觀點認為三四線城市呈現出來的「火爆」銷售局面正帶動去庫存「接近尾聲」。去庫存還在進行時，不宜誇大當前三四線樓市成交改善的現狀。 2，三四線城市在去庫存中收益頗大 (1)區域位置良好，交通便利，如省域副中心或位於城市圈內核心城市周邊; (2)產業經濟發展勢頭向好，地方政府產業政策初見成效; (3)擁有旅遊、養老等特色資源稟賦; (4)在城市集群內功能定位明確，具有獨特的角色分工等。 3，一部分三四線城市還面臨的問題 (1)政策托底之力：政策面的友好將持續發酵，棚改貨幣化安置比例提升成為三四線去庫存的強動力，房貸資源向三四線傾斜也將為去庫存提供彈藥; (2)需求外溢之力：核心城市嚴控下的外溢效應將使三四線城市分享需求紅利，但若部分三四線區域機傾向明顯提升，按照目前「哪裡不對點哪裡」的屬地化調控原則，也有招致定點打擊的可能; (3)預期推升之力：預期往往是「夢想變為現實」的有力推手，涌動在局部地區的熱浪也可能挑撥市場的神經，形成三四線整體向好趨勢的預期，助推資金流入而使預期得以自我實現。 三，開發投資增速超預期，能持續樂觀嗎? 1，開發投資的現狀： 1-3月份，全國房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，。近兩個月房地產開發投資的較快速上漲或與土地市場的活躍有關，今年以來地方政府推地動作有所加快，開發企業經過近一年的「飢餓」補庫存意願也比較明顯。 2，開發投資增速回落的原因 不過這種超預期的增長態勢可能不會持久，房地產開發投資增速或於下半年回落。原因有三個方面： 1)，來自於房企金來源的縮減。 2).從開發投資增速相對銷售指標的滯后性來看，銷售面積增速的回落將逐步傳導至新開工、施工、竣工，房企投資行為偏謹慎。 3).去年供地較少的熱點城市可能加大土地供給，對開發投資增速的下滑有對沖作用。 房地產的市場需要眾多的調控，在二線與三四線之間需要做到合理的調控，只有這樣才能維持好房地產市場的穩定。