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中房報記者 翁曉琳 深圳報道近日隨著有消息稱目前全國533家銀行中已有20家銀行暫停房貸業務，對於樓市，尤其是買家心理也是頗有影響。深圳之前成為房價上漲速度最快的城市背後，除政策利好外，藉助金融槓桿入市的投機行為也是導致深圳樓市火爆的推手之一。不過2016年10月以後，全國樓市進行大範圍調控，尤其是「認房認貸」的政策，令深圳個人住房貸款發放大幅度減少。深圳大面積停貸現象不會出現2016年，深圳相繼叫停各類「首付貸」后，對於房貸利率也進行了數次調整。去年6月房貸利率曾有過大幅度優惠，中行、工行、招行等銀行將深圳首套房貸利率優惠調整至8.8折，個別銀行甚至出現了8.5折優惠。但是不到一個月，優惠就被叫停，各大銀行相繼恢復至9折優惠。彼時正是因為房價上漲引起了監管部門的重視，調整房貸利率優惠意在控制樓市可能出現的泡沫現象。隨後房貸利率並未出現太大變化，直至今年3月末至4月上旬，銀監會連續發了七道文，堪稱史上監管文件最為密集時期。監管加碼導致了銀行在房貸業務的資金投放更為謹慎。據融360監測數據顯示，目前全國533家銀行中有20家銀行已經停貸，包括深圳地區的平安銀行、華潤銀行以及廣州銀行，但在政策框架內不會出現過大面積停貸，進而影響到房貸市場的正常秩序。融360方面表示，監測數據中停貸的20家銀行均以中小銀行的分支行為主，且僅為暫時停止受理新增房貸業務，只是恢復時間不能確定；此外，由於貸款不能跨地域申請，同一家銀行在不同城市的分支行，對於用戶來講相當於兩家銀行，因此在理解上存在一定的誤讀。而家家順數據顯示，目前深圳二手房首套房貸利率中，中信銀行、平安銀行為暫停房貸，而浦發銀行則是沒有額度。房貸利率折扣來看，銀行基本在9.5折，中信銀行、平安銀行為基準，而興業銀行、浦發銀行則上浮10%。有建行人士對房地產報記者表示：「目前額度不足，放款時間都比較長。另外由於銀行的額度受到省行或上一級銀行的調控，與以前相比，房貸相對緊張。」另一位長期負責房貸業務的銀行人士對房地產報記者指出：「去年銀行下調房貸利率，是銀行手中有充足的貸款額度，卻沒有合適的放貸對象。經濟不景氣導致資質較高的企業貸款數量減少，貸款風險加大。而銀行為了提高貸款數量，更加願意擴大房貸這種相對優質、安全的市場。但是現在，銀行本身資金也緊張，對於抵押貸款更為熱衷，購房按揭貸款業務比例也不斷縮小。」但是，資料顯示，在2016年上市銀行的中報發布會上，各大行都曾表示，未來要增加房貸投放和資產佔比，全年房貸佔到新增貸款的45%，四大國有銀行房貸甚至要佔到新增貸款的60%。真實情況卻是，目前大型銀行的資金運用總量中，傳統貸款佔比在57%左右，43%的資產配置到債券投資、表外資產等；中小型銀行貸款佔比從2010年的69%下滑至去年三季度的48%。相比個人住房貸款，債券投資、表外資產等收益更高，那麼舍掉的只能是房貸了。深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉對房地產報記者表示：「銀行眼下沒有理由主動調整業務，縮減房貸投放。額度不足是各大銀行普遍緊縮房貸的根本原因，這也是基層銀行按揭經理普遍掛在嘴上的一個理由。從本質上看，並非額度不足導致銀行緊縮房貸，而是在去槓桿背景下，銀行融資規模被動縮減、融資成本上升，加上國家要求金融機構縮減資產規模、控制資產泡沫，低收益的居民購房貸款遂成為被削減的選擇。」融360分析師李唯一指出，「未來時間將會有更多銀行上調利率。出於銀行自身營收的考量，未來優惠佔比將進一步下滑，多數銀行或再無優惠折扣。嚴控房貸增量是大勢所趨，更重要的是，首套房貸執行基準利率未必能覆蓋銀行房貸業務成本，從目前4.73%的水平來看，即使大幅上調房貸利率帶來的利潤也是十分有限，因此未來勢必會有新一輪的上調。」東莞、惠州房貸縮緊程度超過深圳4月初限購升級以來，深圳客不再具備在東莞購買一手房首套房的資格，這部分房子的成交靠本地購房者支撐，東莞住宅成交量下跌，下跌幅度近五成。合富研究院（東莞）統計的數據顯示，5月東莞新建商品住房簽約建築面積僅31.7萬平方米，共2827套，同比減少52%。由於5月是歷年的銷售旺季，今年受制於「4•10」樓市新政，5月的新建商品房簽約為七年最低。融360數據顯示，絕大部分首套房房貸利率上調至基準利率，目前浦發銀行優質客戶可以打9.5折。而家家順數據顯示，限購后的東莞，房貸利率上浮的更快，二手房貸款基本都為基準。而工商銀行、建設銀行、民生銀行、東莞農村商業銀行更是上浮。房貸縮緊的情況超過了深圳。合富研究院高級分析師李興旺認為，目前的房貸利率政策與之前的「八折」相比，收緊幅度確實很大，購房者真切地感受到購房成本的增加，加重資金吃緊人群的觀望情緒。不過，與首付提高相比，利率上浮對樓市成交的影響比較小，首付的上升才是真正抬高購房門檻的因素。目前仍未限購的惠州樓市，5月市場也略微有些下跌。惠州中原數據顯示，5月住宅成交12649套，環比下降6.21%。但是從項目開盤來看，平均認購率達8成，市場接納能力較高。這樣情況下的惠州，融360數據顯示，首套住宅房貸依然普遍在基準利率，除了招商銀行對於優質客戶的首套住宅有9.5折優惠。而家家順數據顯示，二手住宅首套利率普遍上浮5%至15%，平安銀行、建設銀行甚至是停貸。惠州世聯地產副總經理胡光宇表示，「這一輪銀行利率調整，是整個調控的主基調之一。往年銀行的額度緊張都是第三、四季度，所以此次調整不是額度問題，而是國家的政策導向問題，根本目的是為了抑制投資需求。惠州的投資和自住的概念已經開始模糊，更多的是自住兼投資。而且在3年限售後，理論上已經被擠出去很大一批，現在利率上浮，投資客投機成本增加，理論上有一定作用。」