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前幾日，銀行收緊房貸的動作已經在一線城市逐漸鋪開，北京、上海、深圳相繼出現首套房貸款利率大幅上調的消息。部分銀行首套房貸款利率最低為基準利率的1.1倍，二套房為1.2倍，這股風甚至吹到了如鄭州、杭州等的二線城市中。多數銀行房貸額度緊張，放款周期放緩甚至拉長至30天以上。業內人士稱，下半年銀行的房貸額度會更緊張，房貸利率估計還會進一步上調。看來，銀行開始要看人「下菜」了！眼下，銀行貸款越來越緊了，貸款收緊的結果是購房者貸款壓力上升。一個比較可能的情況是購房者貸款直接被拒貸，這對於那些已經交了首付的購房者來說，簡直如「過河拆橋」，首付交了，合同簽了，結果銀行不放款了，這種情況購房者該怎麼辦？能夠無損解除合同嗎？首付款能夠全額退回來嗎？1、收入有問題該怎麼辦？從收入的角度來說，購房者必須保證家庭月收入是月供的兩倍左右，假如月供是5000塊錢，那麼你的家庭總收入最好要超過1萬塊錢。否則銀行拒貸的可能性比較大。為了確保貸款順利下來，購房者在銀行流水和收入證明方面要做足，確保貸款順利下來。這裡還得考慮貸款利率的變動情況。比如最近首套房商貸利率普遍由8.5折上調至9折，200萬房貸，30年8.5折后的月供為9745.36元，如果上調至9折，月供則上升至10027.04元。如果月供與收入差距比較大，那麼該怎麼辦呢？一般有三種方式來彌補。第一種是增加首付款，首付款不能來自於開發商等融資渠道，最好是來自於親朋。第二種是增信，也就是找人擔保。個人和機構都可以，擔保人有共同還款責任，這一點要注意。第三種是更改貸款周期，比如由20年改成30年，降低月供成本。2、徵信存瑕疵從樣表來看，目前央行徵信報告包含以下幾種：信貸記錄、公共記錄、查詢記錄。信貸記錄主要包含：公共記錄主要包含：查詢記錄包括：總結一下：如果出現了下面這些情況，那麼你獲得貸款的可能性將大大降低。a、信用卡在兩年內累計6次或連續3次逾期；b、房（車）貸月供累計2-3個月逾期或不還款；c、貸款利率上調，但仍然按原月供還款，欠息；d、水電燃氣不按時交款；e、信用卡違規套現；f、助學貸款未按期還款；g、部分信用卡不激活也有年費，忽略了這一點；h、為他人提供擔保，對方未能按時還款；i、經濟糾紛被法院記錄也會影響信用；j、手機欠費也會進入央行徵信報告。k、查詢信用報告次數過多，比如一年內多次查詢。信用污點的補救方式不多，一般只能等了信用自動消除，比如信用卡逾期記錄一般只記錄兩年內的。很著急的購房者需要與銀行信貸部門協商，看能不能通過提供相關材料來補救。實在不行的只能換銀行，因為各銀行審核貸款尺度也有區別。3、房子有問題這種問題一般出在二手房交易中，二手房房齡是影響貸款額度非常重要的因素，以學區房為例，這種房子市場價特別高，但銀行批貸卻比較「吝嗇」，他們可不會考慮房子的市場價格，而是根據剩餘產權年限來確定貸款額度，很多老學區房銀行直接不給貸款，比如房齡超過20年以上的。因為房齡而被拒貸，說實話，沒有多少辦法，貸款縮水的只能自己補齊放款，貸款直接拒貸的只能解除交易了。4、購房者年齡超標如果你年齡超標了，銀行也可能拒貸的。雖然一般20-60周歲都能申請貸款，但銀行最歡迎的是30-40周歲的購房者。太年輕的收入不夠，年齡抬高的，預期收入不足，都不容易獲得貸款。計算方式是「購房者年齡+貸款年限」不超過65年。對於這種情況，購房者只能縮短貸款年限，但如果貸款額度不減，月供壓力會相應上升。貸款下不來，購房者退房，首付怎麼辦？貸款下不來，一般只能退房了。這時候就得考慮退首付款了。情況一：是開發商原因導致房貸辦不下來如果你的房貸辦不下來是開發商造成的（比如開發商沒有取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房），那麼你可以要求開發商退還首付款、定金以及損失的利息。情況二：自身原因導致房貸無法辦理如果是因你提供的資料不完整或不真實，亦或是個人信用有「污點」導致房貸無法辦理，也可以申請退房，但這時你需要支付開發商一定的違約金。情況三：政策發生變化導致房貸辦不下來如果是因房貸政策發生了變化導致你的房貸無法辦理，你可以與開發商協商退房，並要求其退還首付款，若協商不成購房合同上又沒有作明確的規定，你可以起訴並提供相應的證據，要求開發商退還首付款、定金。綜上，無論哪種原因使得貸款辦不下來，購房首付都是可以退的，區別僅在於購房者是否需要支付違約金。如果是銀行原因，比如額度緊張無法放款，那麼購房者可以和賣家協商解除購房合同，並且不必承擔違約責任，賣家應該無條件退還購房首付。如果是因為購房者自身原因，比如徵信記錄有污點或者還款能力不夠而影響貸款審批，首先應該盡量解決，如找擔保公司擔保或者延長還款期限等。如果仍無法解決，那隻能解除購房合同了。在這種情況下，購房者需要承擔違約責任，支付違約金。中山第1樓市