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今夏首降 這兩天，有關蕭山北干某樓盤降價的消息，傳得沸沸揚揚。據說，該樓盤前期買房的業主，已經開始維權。 堅挺的杭州房價，真的開始降了么？有點不敢相信，又有些期待。不敢相信，是因為現在杭州熱點區域，仍是「一房難求」；有些期待，是因為這一年多以來，杭州樓市熱度實在有些誇張了！從備案價看，確實降了2000元左右 接觸過杭州房地產市場的人，應該都知道「限價」這個詞——為了控制房價的上漲（或者說確保統計數據的平穩），杭州相關部門對商品房銷售施行了限價措施，即規定最高銷售價格！ 由於杭州住宅庫存急速下降（目前不足2.9萬套）、購房者預期看好需求強烈、二手房價格猛漲，被限價的新房，成了很多人眼中「買到即賺到」的香餑餑。 所以，幾乎所有的一手新盤，都是頂著備案價賣的。備案價，也成了觀察一個樓盤房價漲跌的最有力證據。杭州透明售房網顯示，今年該樓盤一共申領了兩次預售證，一次是6月6日，申領房源包括3幢多層洋房，和13、14號樓兩幢高層；另一次是7月21日，申領房源包括1幢多層洋房，和12號樓1幢高層。 為了讓房價對比可信度更高，我們選取了首次開盤的13號樓和第二次開盤的12號樓——32-33層的高層，位置相差不大、都是一層4戶、戶型面積類似（邊套120 m2左右，中間89 m2左右）。▲第二次開盤的12號樓 很明顯，大戶型邊套降幅1500-3000元/m2，中間套降幅1000元/m2，平均降幅應該在1500-2000元/m2之間。 總之，從備案價來看，後期開盤的12號樓，和前期房源售價相比，價格確實下調了。價格低，是因為房源位置差？ 可能有人會說，備案價下調，是不是因為政府限價的原因？另外，針對「降價」這件事，開發商對相關媒體有過反饋，意思大概是，12號樓的採光、位置、樓間距相對差些，所以價格低一點。 我覺得開發商的說法，有一定可信度。 舉個例子，如果拿12號樓與14號樓相比，兩幢房源之間的價格，是差不多的——小戶型單價高些，大戶型單價低些。不過，12號樓是一層4戶，好於14號樓的一層5戶。 但是，在目前「癲狂」的市場行情下，購房者和市場，是沒有那麼理性的。 試問，在一個烈火烹油般的市場下，如果房子夠俏，在房源屬性相差不大的情況下，后推的房子價格，通常會比前期的房子高一些。現在政府限價，漲價很難，但至少不應該降價吧！ 但是，在大眾眼裡，看到的是，後期開盤的房子，價格更低了。況且，不管是首期開盤，還是後期開盤，這個樓盤並沒有「一房難求」，更沒有熱門區域盛行的全款付清和捆綁車位。 所以，在大眾的感知中，它就是降價了。儘管，它可能只是一次正常的價格調整。有業內人士分析，12號樓之所備案價較低，是為了跟其他位置更好的房源，拉開差距。這裡是杭州最有可能降價的區域 給這個樓盤冠以降價的名號，或許有些牽強！但是，從客觀角度分析看，樓盤所在的區域，是杭州最有可能出現降價的地方。 這裡有幾方面的理由： 首先，區別於大熱的錢江世紀城板塊，面對的是全杭州、全浙江、甚至全國的購房者，蕭山市北和北干這些區域，主要還是以蕭山本地和周邊客戶群為主，需求相對有限。 其次，受去年國際峰會和亞運會落址的利好，蕭山市北和北乾等區域受到輻射利好，趁勢賣掉了大量土地。據不完全統計，去年以來，市北、北干、城區等蕭山區域，累計成交住宅類地塊20餘宗。這些地塊，大部分將在今年形成集中上市，可以說是杭州供應量最大的區域。第三，地價和房價漲得太快。在成交的這些土地中，最高地價已經達到30816元/ m2。在高地價行情刺激下，這些樓盤的開盤價格，並不低。以該樓盤為例，首開價格在31000-32000元/ m2。而實際上，奧體核心錢江世紀城板塊，目前的在售均價也僅在35000元/ m2左右，價差並不大。第四，因為供應量大，這塊區域的房子，並沒有那麼難買。正常的三成、六成首付、不加車位，基本還是能買到的。所以，在發現某個開盤價，銷售情況不好的時候。有些拿地成本不高的樓盤，並不是沒有降價的可能。樓市降溫的信號已經開始出現 沒有任何一樣商品，只漲不跌，房價也是如此。從長期看，房價可能持續上漲，但短期的階段性調整必然會出現。 目前來看，杭州樓市已經出現了一些調整的跡象。比如，土地市場。今年7月初，位於拱墅申花的慶隆地塊出讓，僅以溢價率57.7%成交，成為杭州主城首宗不需自持的住宅類地塊。6月底，濱江和旭輝拿下的2宗蕭山宅地，齊刷刷止步於50%溢價，不需要現房銷售。 其次，就是零星的降價行為。在此前，城北的某樓盤和城西的某樓盤，均有價格的較大調整。 第三，土地市場上主流房企的缺失。萬科、融創、濱江、龍湖等拿地大戶，在近一年的土地市場鮮有表現。原因之一就是，在他們看來，現在杭州的地價已經比較高了，拿地會有一定風險。 我們可以看到，有些房企另尋途徑，通過股權合作、併購，或者轉向其他城市。這可能也是一種對短期風險控制的理性表現吧。✎ 文丨麥格❀ 圖丨網路喜茶排隊3小時算什麼，這個小巷子里的理髮店最長等9個多小時！在杭州，花39999元做一次體檢是什麼體驗？他把古典音樂做成《奇葩說》，德國總理都喜歡和他聊貝多芬。杭州黑膠地圖，我想和你都走一遍。從杭州到河南，只有一碗面的距離。3塊錢開啟杭州的「隱藏菜單」，打敗99%的老杭州