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首先，限售可以有效增加炒房投機者的持有成本。很多人買一套房為了炒房價，甚至可以2年不到就轉手出售，而且獲利頗豐。這樣就加劇了市場流動性的風險，太多的投機交易，讓市場的買手大幅增加，所以多少供給都是不夠的。甚至很多地方都出現了眾籌式炒房。通過非法集資的方式，獲取資金賭房價上漲，有的民間金融還用期限錯配，風險錯配的方式，吸收社會資金，然後給一個固定的年化收益，大量投資房產增值，賺取權益收益和固定利息之間的差價。這些錢進來才讓整個市場失衡。而現在限售，就是增加他們的不確定，再想集資炒房的，或者動用槓桿炒房的，就要好好盤算一下了。2其次，限售形成巨大的心理壓力，這是一次在退出路徑上設立障礙。之前都是限購，管住買房人，現在加入限售就是為了管住賣房人，給你一個特別不好的預期。限售的年限我可以隨時加，任性加！逼著那些炒房一族，儘快退出市場，否則未來還不知道有什麼更嚴厲的政策出台，要知道這些借來的錢都是有成本的，真弄個好幾年不賣，利潤被利息吃掉了不說，搞不好還會被債主追債。3第三，限售也很有眼光，基本都在跟風漲上來的二線城市三線城市展開，一線城市沒有限售。這就是典型的圍城必闕，那些地方漲的太高，反正也沒什麼人接盤了，乾脆限售敲山震虎，反過來倒逼一線城市的炒房資金退出，只有一線的資金退出了，才能逼著這些錢進一步的去周邊三四線城市去庫存。一舉兩得，一箭雙鵰。4所以綜合來看，限售的政策一方面是去槓桿，增加持有成本，增加他們的不確定性，給心理壓力，另一方面也是在去庫存。把一線城市的炒房資金嚇出來，然後再到周邊去買買買，當周邊庫存去的差不多，就馬上限購加限售升級，一下就把這些錢套死在了供給過剩的三四線樓市裡，這時候限售的目的就又變了，變成了防止暴跌。因為這些地方根本就沒人接盤，不能讓這麼大量的資金一塊往外賣，所以限售是一個最好的保護。我是支持限售的，限售期甚至可以再長一點，進一步降低房子的流動性。只有降低流動性，才能打壓他的投資屬性，一個無法變現的資產，也就不會有那麼多人去爭搶著投資了。這樣才能讓房子重新回到居住屬性。否則像之前那樣，到處都是民間集資式的炒房，那麼多少房子估計都是不夠用的。而盲目增加供給，最後又是到處爛尾產能過剩。最要命的是，這些集資來的錢，很多都是大爺大媽的棺材本，一旦樓市漲不動了，民間金融跑路了，損失的反而是這些老百姓。所以必須給予高度的重視。在限售的風暴下，房地產的天會怎麼變？總結幾點：第一，市場的風險點在轉移，包括北京在內的熱點城市的風險在聚集；第二，一旦市場進入冰河時代，今年年底就會有城市調整過於嚴厲的房地產政策；第三，不管調控多嚴，每個城市房價的表現仍然是不一樣的，一些價格偏低的城市房價仍然會漲，今年是經濟基礎和區位不錯的三線城市以及去年沒有漲的東北的大城市；第四，四五線城市的數量泡沫沒有改變，買房子住可以，但不要大量投資；第五，坦率講，一些三四五線城市的房價真的不是太高了，而是太低了。我前幾天去福建南平新區，一聽房價，幸福感太強了；第六，以城市群的概念，而不是城市的概念看房地產的未來，長期看，房價最安全的區域仍然是三大國家級城市群，以及不超過10個區域性的城市群輻射涵蓋的城市，這是未來城鎮化人口增量最為集中的地方。的城鎮化，將是這些城市房價最大的支撐，這些城市群，也將是房地產的「諾亞方舟」。END