Zi 字媒體

2017年上半年，在各地密集出台的調控措施中，全國樓市逐漸走向平穩；即將步入下半年，渴望安家置業的剛需族們如何與時間賽跑，找到合適上車機會呢？從近日出爐的全國70城房價數據或許能找到一些線索。國家統計局近日公布的數據顯示，5月全國樓市整體降溫跡象明顯，新建商品住宅價格環比上漲的城市有56個，比4月減少兩個。一二線城市房價同比漲幅回落尤其明顯，深圳以0.6%的跌幅居首。同時，樓市「逆向分化」局面顯現，三四線城市與一二線相反，房價上漲明顯。因此各地首套剛需族要結合各自所在城市情況採取差異化的購房策略。對於一二線的剛需購房者來說，止漲也算個好消息。手頭準備好了首付款，就可以尋覓房源了。有調查顯示，北京等一二線城市，有幾類房源的價格已經率先鬆動。一、郊區房和環一線城市樓盤有句話叫，「買房就是買地段」，可見地理位置在房產價格中扮演的重要作用。一二線城市郊區和周邊樓盤過去一年受到需求外溢影響，房價飆漲，去年上海周邊的嘉善房價翻番只用了4個月的時間，距北京市中心僅45公里的香河，近一年房價上漲2倍多。但隨著限購措施的出台和市場的逐步冷卻，這些交通和就業存在明顯短板的地區房價掉頭下跌，降價拋售房源較多。環京代表河北廊坊的「北三縣」（三河市、大廠回族自治縣以及香河縣）均價大多已跌入2萬元時代，這些地區此前曾一度漲至近4萬元/平米。二、非捷運房首套置業者多為畢業工作不久的年輕一族，在一二線城市，捷運是這類人群通勤的主要交通工具，因此交通便利，尤其是靠近捷運的房產更受歡迎。調查發現，樓市調控以來，非捷運房平均降價力度更大，首套置業者可以退而求其次，從非捷運房發掘「上車」機會。三、二手老房數據顯示，5月份，70個城市中二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市有18個。相比4月份，一二線城市二手住宅價格繼續回落，其中5月北京二手房價格跌幅位居全國70城第一位。在一二線城市，有部分剛需購房者屬於改善型需求，品質好的小區樓房溢價明顯，而樓齡老、物業相對較差的住房若想快速成交，只有降價。因此首次置業者可以緊盯這部分「老破小」房源。四、有抵押的房源在樓市行情好時，有炒房客通過房產抵押的方式獲得貸款進行炒作，隨著交易市場的「冰封」，這類投資者面臨較大資金壓力，所以也更容易對價格做出一定讓步。首次置業者在購房時可以多跟房主聊聊其買房原因，發現砍價機會。三四線上漲快 部分城市調控或加碼相比於一二線城市房價走勢平穩，三四線城市房價卻在加速升溫。這些地區樓市交易抬頭與一二線資金流入三四線城市不無關係。數據顯示，5月中長期貸款增加4326億元，雖然同比和環比都是減少，但總量並不算少。在去庫存政策的支持下，目前三線城市的庫存去化周期已從最高時（2012年2月）的23.1個月，下降至10.4個月，幾乎與二線城市（10.3個月）持平。四線城市的去化周期也降至12.6個月的水平。庫存降至歷史低位加之不斷加快的城鎮化進程都為三四線城市房價上漲提供了動力，但也有分析指出，房價上漲過快的地區可能會遭遇新的調控。因此，考慮到現在一些三四線城市的限購措施還比較寬鬆，戶口不在當地或者剛剛參加工作的首套置業人群可以在經濟能力滿足的條件下，購置地段佳、交通便利、戶型格局優、小區檔次高的房產。這種類型的房產在一二線城市通常價位奇高，但在三四線不難尋覓。參考一二線城市經驗，三四線未來換房成本也可能大幅提高，因此首套置業人群有條件者可一步到位購買大戶型住房，以解決孩子上學、老人贍養等未來幾年可能面臨的改善型需求。