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洞察戶型趨勢，把握住宅潮流（點擊文末「閱讀原文」，查看指北針戶型庫免費下載方式）俗話說：買套房子窮三代，選錯戶型悔一生。商品房是我們大部分人一輩子購買的最貴的商品，戶型的好壞很大影響了我們每天的居住品質。歡迎地產建築人加入戶型庫QQ群：316848543交流哦！買房戶型諮詢請加QQ群：292231175。各位屏幕前的戶友，大家好！今天，庫哥給你推薦帝都的高端合院產品。最近一年時間，合院產品在北京樓市大肆風靡，頗有「談別墅，必合院」的勢頭。早在兩千多年前就有合院形式的建築出現，隨著時間的推移，合院也被賦予了更多的文化內涵與厚重感。不過，2016年興起的這股「合院風」，還有它獨到的「經濟邏輯」。▲傳統合院首先是經濟賬。獨棟別墅報批已被禁止，市場上已經很難出現容積率在1.0以下的地塊。為了平衡高容積率與高溢價產品之間的關係，開發商不得不在雙拼、聯排、疊拼等眾多產品形式中尋找新的突破點，頗具創新組合方式的合院產品應運而生。其次是私密性。無論是雙拼還是聯排，它們的庭院都是一個相對開放的空間，很容易受到外界視線的干擾。而合院的內庭院在樓棟中圍合而成，可以避免與周圍的對視，形成相對私密的空間，領域感更強。第三是採光面。就細節來說，合院產品開間大，進深小，採光面充足。由於圍合式的布局，合院的地下空間可以做到兩面甚至三面通風采光，而聯排只有南向庭院會有較大尺度的採光井。所以，合院產品的流行，並不是偶然。不過當大多數開發商都青睞於合院時，產品與產品之間的細微差別，也挺令人回味。單單就產品排布這一點，就在北京樓市產生了多個版本。為了讓大家有更直觀的感受，評論君製作了一版抽象的排布圖，技術比較感人，不嫌棄的都是真愛。去年，龍湖最受爭議的景粼原著，在合院的排布上，選擇了比較少見的「L型南北排」。▲景粼原著排布抽象圖在大多數人的認知中，聯排別墅東西向的排布比較常見，就單個組團來說，你的鄰居會分佈在你的左右兩側。而景粼原著採用的是南北排，通過前後鏈接的方式進行排布，這樣一來，你和鄰居就變成了「屋前屋后」。一般來說，景粼原著之所以如此排布，是為了把聯排別墅營造出雙拼別墅的形式感，將容積率的應用發揮到極致，而這將會帶來幾個比較棘手的問題。▲景粼原著項目信息首先入戶方式會面臨挑戰，在景粼原著你可以發現東、西、南、北四個方向上的入戶。這是因為南北排布之後，只有最前端和最後端的樓棟可以實現南北入戶，大量樓棟要麼要從東邊入戶，要麼要從西邊入戶。東西入戶並非不可以，但是對於習慣了南北入戶的客群來說，是否需要一個適應過程非常值得探究。▲景粼原著沙盤圖另外，還有一個非常重要的問題就是，為了阻斷鄰居之間的對視，除了組團的最後端的樓棟之外，其餘樓棟北向都沒有窗戶，否則你一抬頭就能看到對方的花園。不得不說，私密性與通透性一直以來都是合院產品比較難以平衡的痛點，評論君無意點評，但是通過排布方式的選擇，還是能夠看到項目方在這個問題上的取捨態度。在同一個問題上，萬科觀承別墅二期用一個小細節緩解了這個矛盾，有時候只要再向前考慮一步，也許就能獲得一個不一樣的結果。▲觀承別墅項目信息▲觀承二期排布抽象圖萬科觀承二期以「L型東西排」為主，業主的入戶方式被統一成南北入戶，南向從庭院入戶，北向則直接進入樓棟。在南北方向的排列中，萬科觀承二期沒有採用「鏡像反轉」，而是「平鋪排列」，這樣也會遇到像景粼原著一樣的問題：那就是，北面住戶的花園與南面住戶的北牆接壤。如果照顧北向住戶的私密性，就要犧牲南向住戶的通透性。怎麼辦？萬科比較討巧的一點就是，在南向戶型的北牆上，做了一個「百葉通風窗」，這樣南向的住戶依然無法看到北向入戶的院子，但是卻可以實現「南北通透」。這個改造很值得各方借鑒，值一個好評。PART3泰禾是院子系產品的老手了，它與北科建聯手推出的麗春湖院子排布方式是「U型東西排」，入戶是南北入戶。▲麗春湖院子項目信息▲麗春湖院子排布抽象圖在南北向的排列中，麗春湖院子採用了「鏡像反轉」，所以無論是南向，還是北向的住戶，都是從前庭院進入樓棟。由於麗春湖院子是「U」型圍合，為了照顧地下層的採光，麗春湖院子的內庭合院做了下沉處理。▲麗春湖院子沙盤這樣的布局更類似傳統的四合院，在加強內庭院的私屬性的同時，採光難免會稍稍受些影響。然而，區別於以上三個項目，一個與以上排布都不同的項目：棠頌別墅。在排布上，其並非單純選擇「鏡像翻轉」或者「水平鋪陳」，而是選擇了「工字殿」的風格。所謂「工字殿」，是宋代皇宮中主殿所採用的建築模式，至清代宮殿仍有沿用，北京故宮的文華殿、養心殿等皆是如此。入戶先入園的設計，也很有「禮序感」。▲棠頌別墅沙盤▲棠頌別墅排布圖（部分）這種排布和北京傳統衚衕、四合院的格局更加相似，以衚衕將區域分割為不同的院落組團，避免了排布的單調。同時，「工字殿」的形制可以擴大樓棟的採光面，可以達到兩面甚至三面採光。不過弊端也在於，擴大採光面的同時，鄰居對視的幾率也會增加，對私密性的處理是一個挑戰。▲棠頌別墅項目信息中糧·瑞府，私密性和採光處理綜合協調得最好的一個。在排布上，與麗春湖院子類似，為「U」型布局，但是其地上兩層，局部一層的設計很值得玩味。在以往的經驗中，地上三層是別墅產品的主流，主動降層為地上二層的中糧·瑞府有些別緻。▲中糧瑞府層數減少后，牆體自身對陽光的遮擋降低，內庭院的採光效果會更好。同時，樓層做了「坡屋頂」的處理，阻擋鄰居間的對視。這樣視線可以被擋住，但是陽光卻可以被放進來。即便你身處二樓，也看不到鄰居的庭院和窗戶，絕對保證了私密性。身在至少70平米的內庭院里，舉目環顧，確實看不到合院鄰居的任何畫面，一股真正的踏實感油然而生。考慮到中糧瑞府的樣板間與麗春湖院子一樣，是在項目的實樓里實景展現，所以，這裡面就少了很多影影綽綽的水分。▲中糧瑞府沙盤▲中糧瑞府項目信息並且，降層之後房屋的功能依然強大，實際上在降層之後，樓棟的功能區更加集中，上下動線減少，從實際使用感受看，反而會更舒適。其實，對於項目來說，也許並沒有100%完美的排布方法，一方凸出的前提必然是另一方的妥協。比如，想要多面採光，就需要接受對視的可能；想要更加私密的空間，也許就要放棄更加通透的選擇；想兼顧，但這個產品或許只有兩層，而你又對獨享的主人層心心念念。在了解了足夠多的細節后，你更能明辨，在此與彼的平衡中，項目方的選擇是否戳中了購房者——你的痛點。本文轉載自好評與差評，由庫哥編輯，建築人加入戶型庫QQ群： 316848543交流哦！買房戶型諮詢請加QQ群：292231175。投稿郵箱：kuge@huxingku.com簡歷請投：hr@huxingku.com各位戶友，我們明天見！高屋建瓴 講習共贏【高屋講習堂】和有決策力的人在一起眾籌心儀的地產實戰大咖歡迎推薦心儀大咖，我們一起來眾籌【高屋講習堂•第2期】一、主題：住宅拎包入住——批量精裝修策略研討班此次課程與您分享國內房地產行業領先的設計理念、產品創新、成本控制方法，以及講師自身的操盤體驗。通過真實案例的互動討論，將批量精裝修設計的核心要素與產品創新的模式，成本控制要素等生動地展現出來，使您進一步提升自己的實際操作能力。二、時間2017年2月25-26日（周六、周日）三、地點：深圳四、參與人員：房地產公司董事長、總經理、總監、總建築師、項目經理、精裝負責人等五、導師1、關永康院長，深圳家協住宅精裝研究院院長深圳市家具行業協會常務副會長，深圳傢具研究開發院副院長；北大光華EMBA管理碩士；傢具產業教育學院客座教授。專註住宅精裝體系研究，從人居環境的生活需求出發，根據大規模精益化製造原理，統一建築結構、室內空間、傢具部品三大領域的設計語言，從而打通住宅精裝產業化全鏈條設計成果：從2014年開始至今持續三年，為萬科集團廣深區域定製研發精裝交付5大系統，配套傢具的相關係統，被萬科集團確定為集團統一標準進行全國推廣。截止目前為止，已為國內超過30家大型房地產企業提供相關的設計和諮詢服務。研發成果：戶型設計標準體系（傢具）建材標準模數化設計系統收納傢具標準模數化設計系統個性化精裝選配系統成本分析系統2、蒲道良老師，資深精裝修策略專家精裝產業聯盟高級顧問，批量精裝修設計及體系顧問專家，標普國際精裝研究機構創始人。從事批量精裝修研究和實踐10餘年，實操設計項目超過100個。曾參與萬科集團精裝修體系搭建，金地集團整體精裝的研發和執行。知名地產客戶包括：中海集團、佳兆業集團、寶能集團等，服務內容包括集團精裝修研發體系，成本體系，施工監管體系等。擅長領域：批量精裝修策略研究精裝修研發體系搭建精裝修成本體系搭建批量精裝修理念：精裝修設計是可控設計，決不是創意設計；精裝修的核心是要解決好設計的流程管理。精裝修不僅是品牌的比拼而是人性化的考量。精裝修對開發商來說，是對原來建造方式的重新建構；企業能不能做好精裝修，最重要的不是技術問題，而是領導者的觀念問題。六、課程模式：小班，20人成班，30人封班，先報先得。七、內容模式：實戰大咖講座+學員小組討論+小組PK+老師點評八、費用：總費用封頂，學員均分。總成本：共136200元（含大咖2天課酬、場地、文具、茶歇、午餐、發票、眾籌服務費）學員越多，學費越低！上限30人，最低AA學費4540元/人20人成班，最高AA學費6810元/人上限封頂，保證講習效果！九、眾籌步驟：1、預約你心儀的地產實戰大咖，報名請加助教"戶型範"的，註明：眾籌批量精裝大咖。【非誠勿擾】2、通過資料審核后，支付預約金600元。邀請加入班級微信群。3、提交你的需求和問題給大咖。4、達到成班人數，眾籌成功。5、封班后課程總成本除以總人數，大家AA支付學費（學員越多學費越低）。6、開班講習，與實戰大咖面對面。開小灶特權：前8名報名繳費的同學，和組團學習人數最多的小分隊，都分別享有與導師共進午餐、深度私聊的開小灶特權。一、主題：卓越產品的成功邏輯與成本控制此次課程與您分享國內房地產行業領先的設計理念、產品創新、成本控制方法，以及講師自身的操盤體驗。通過真實案例的互動討論，將單體設計的核心要素與產品創新的模式，成本控制要素等生動地展現出來，使您進一步提升自己的實際操作能力（以住宅為主）。二、導師：彭波老師，標杆地產資深設計管理專家曾任萬科萬創建築設計師、項目設計負責人；宏安地產公司總經理；招商設計院、中建國際(CCDI)設計師。現任北京大學、清華大學、時代光華、滙豐商學院房地產總裁班特聘講師。成功操作多個大型住宅區項目的開發，在住宅區規劃設計和建築設計方面豐富的經驗。擅長規模住區的產品全程策劃和產品實現。曾在設計院多個項目中擔任主創設計師，有豐富的創作經驗與創作激情。曾在萬科總部產品研發中心參與標準化的研究，對產品標準化與創新有深厚的專業功底。曾擔任萬科17英里、萬科東海岸項目設計負責人，有豐富的一線的實戰經驗。曾全程參與宏安地產的整體運營，有一定公司運營能力。擅長領域：地產項目全程策劃地產項目的全程設計管理項目設計優化、成本優化三、參與人員：房地產產品設計研發負責人(總經理、總監、總建築師、總工程師等)四、課程模式：小班模式，20人成班，30人封頂五、內容模式：六、費用：總費用封頂，學員均分。七、地點：深圳八、聯繫：報名請加助教"戶型範"，註明：眾籌地產實戰大咖。【非誠勿擾】【高屋講習堂•第1期】（已經成功舉辦）一、主題：下期報名聯繫：報名請加助教"戶型範"，註明：眾籌產品決策大咖。【非誠勿擾】高屋建瓴 講習共贏【高屋講習堂】和有決策力的人在一起眾籌心儀的地產實戰大咖歡迎推薦心儀大咖，我們一起來眾籌聯繫我們：指北針戶型庫單機版購買，請登錄淘寶店企業版和集團版，請致電聯繫電 話：0755-8254 6575（深圳）淘寶店：官 網：投稿郵箱：kuge@huxingku.com簡歷請投：hr@huxingku.com深圳市指北針建築科技有限公司地址：深圳福田「戶型庫」微信公眾號二維碼