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有人說，傳統意義上的公寓80%的都不能買，這讓涉及公寓業務的開發商很不服氣。面對坊間相傳600萬方回遷房和租賃試點城市政策的衝擊，我們再看公寓的本質及現實中的定位，深入思考存在的問題及未來趨勢，就變得非常有必要。一、說80%的傳統公寓都不能買，開發商表示不服！鄭州的房租，沒有隨著2016年下半年房價瘋漲而繼續上調，反而在2017年春節之後，普遍下降二三百元。有人稱，這是鄭州高漲的房價，趕走了不少的鄭漂，租房的人少了，房租自然要下降！雪上加霜的是，是如下兩條消息：1.5月19日，鄭州市新型城鎮化工作領導小組向全鄭州各區發出《關於試點推進安置房網簽工作的通知》。按業內的估算，鄭州目前大概擁有安置房總面積在6000萬㎡，村民自住佔20%左右，剩餘約4800萬㎡。其中大部分將用於出租。2.近日，住建部等九部委發文《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、鄭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市。從兩項通知來看，今後幾年將有大量租賃房源入市。這種背景下，變現能力主要是出租的公寓，首當其衝，銷售也將變得更艱難。王毅敏老師在其文章中，這樣描述：1.現有投入使用的公寓現狀。目前，在鄭州市場中已交付的公寓產品現狀基本上是不太理想的，多方面的原因造成，讓人覺得舒適感缺失，有些公寓甚至淪落到連城中村都不如的地步。這在長租公寓商那裡都是有案底的。2.產品自身缺陷不可避免。這是公寓自身的特性決定的。大部分公寓不能安裝燃氣，要做飯的話只能用電。另外，公寓都是採用通廊的幾十戶設計，這樣能夠多出面積。造成產品通風采光（很多北戶）都不好，由於每層戶數過多，所以私密性也得不到保障。3.交易成本高企，上漲收益被政府抽走。公寓作為長久投資還好，一旦交易的話，公寓所要繳納的稅費實在是多到可怕的地步，即便是價格翻番能夠落到自己手裡的也沒有多少，所以，交易成本太高也是弊病。4.缺乏統一管理，使得物業自身升值空間有限。很多開發商把公寓賣了之後就很少管了，交給物業之後，除了公寓比住宅物業管理費高之外，其管理比普通住宅的管理要差很多。比如說，公寓裡面可能有居住也有辦公，而居住的人群又過於龐雜，在這樣的情況下，很多都是物業除打掃衛生之外，很少去管進出的都是什麼人。基於以上等理由，王老師在「鄭在說房朋友圈」微信群中討論時說，傳統意義上的公寓，80%以上的都不能買。當然，在群裡面引起了軒然大波，尤其是業務涉足到公寓的人士，各種討論。看完他們的討論，我總結如下：1.傳統公寓正在升級，從設計、建設，到配套、運營等諸多環節，都在升級。開發商的公寓團隊，是一隻戰鬥在最前沿的團隊，他們是對市場最敏感的人，最能「變通」，也最有發言權。形象地說，如果確定前面是死胡同，他們當然會繞開。2.一線開發商進入鄭州之後，帶動產品和服務的升級，而這些開發商的團隊判斷和信息來源，更為可靠，比如萬科。3.租賃試點政策，大量回遷安置房，再加上已有和即將成為庫存的公寓，數據勢必驚人。如果大量公寓沒有出路，必將從持有、使用、交易方面給出路，不然勢必帶來一系列問題，影響深遠。鄭州歷年總人口，來自鄭州市統計局官網4.鄭州確定建設國家中心城市之後，加大了吸引人口流入的力度，這些流入人口的數量將是驚人數字。人多了，需要就有不同，總有一款公寓適合你。5.伴隨著鄭州發展，消費理念升級，新生代人口90后、95后，甚至是00后需求必然和原來不同，不斷更新迭代的公寓產品，因為其升級改造成本相對較低，很容易就能滿足新生代人口的需求。這是很強大但在現階段容易被忽略的因素。二、租賃試點、回遷安置房帶來的衝擊其實有限！首先說租賃試點，其中最為關鍵的要素，也是最近房地產圈媒體和自媒體最多的輿論話題之一，這方面，最為引人注目的是廣州。7月17日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。政策的試水引得大批所謂磚家狂歡不已，紛紛預言房地產行業將發生巨變、房價「喪鐘」已敲響！這其實已經是過度解讀，原因如下：第一，准入門檻太高、力度偏小，真正能享受到的人極少。該政策明確針對沒有住房的廣州戶籍人士和引進人才，並不是所有人都能享受。「符合條件的承租人」要求具有本市戶籍、人才綠卡等，而具有本市戶籍的大部分都有自住住房，人才綠卡的數量又非常有限，因此，邊際效應基本可以忽略。第二，需要進行合同登記備案。這就導致，目前市場上因為逃避交稅而沒有備案的情況十分普遍，大量租戶會因此無法使用公積金。另一方面，租客想要享受學區房的待遇，則必須要求房東將合同登記備案，房東肯定不會願繳稅，那只有房客代房東繳稅。這樣增加的成本很難估計。第三，並不能真正解決教育資源分配問題。租房可以上學，前提是學區有餘量的情況下。教育資源不足的根本沒有發生變化，寄望於「租購同權」並不現實。第四，短期來看，降低房價是個偽命題。可以預見，該政策會增加租房需求，導致學區房房租大幅提升。房租上漲，又將影響房產持有人的行為。收益增加，使他趨向於繼續持有房產。由此，你要以更高的租金租到學區房，也要以更高的價格購買學區房。正如經濟學家馬光遠的評論，「我即使不看政策的具體內容，我也知道這只是一個看上去很美，而真正操作起來根本不可能實現的政策。原因只有一個，那就是優質教育資源的供應相對於需求，將長期處於稀缺的狀況。在優質教育資源稀缺的情況下，要實現真正的租售同權，操作難度之大，超乎想象，這是一個基本常識，根本無需我去做太多的論證。」這種情況下，作為12個租賃試點城市之一的鄭州，你能指望「租賃同權」嗎？九天之上雷聲再響，雨點落下來需要一個過程，能否砸到我們身上也並不好說！再說回遷安置房，數量雖大，但並非同時入市，而且因為其居住屬性強、增值屬性低的特點，自然被需求不斷升級的人群自動屏蔽。比如說，你小區都是原來一個村裡面的人，他們保持村裡婚喪嫁娶的習俗，你願意長時間在這裡住嗎？所以說，這看起來是個炸雷，其實影響和「租售同權」政策一樣，很有限。三、從早期公寓看未來的發展說過傳統公寓的出路，和影響投資公寓的兩個主要因素，我們回到公寓自身來看看。關於「公寓」，百度百科給出如下解釋：公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括卧室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住；還有一部分附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。可以看出，早期的公寓兩個特點：1.供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住，放在今天就是高凈值人群，有強烈的身份認同感。2.酒店公寓，供中外客商及其家眷短期租用。實際上，歐美髮達國家公寓發展，早已經超越了這個階段。今後，包括鄭州在內的一二線城市勢必同步國際，其根本原因就在於的發展！以鄭州為例，城市的發展，必然不斷注入新鮮的理念，必然帶來產品和服務的升級，公寓並不能例外。說到這裡，我想起了並非歐美髮達國家阿三的例子，可以看做最簡單的公寓升級產品：為了降低使用成本，提高空間利用率，印度StayAbode公司將技術、設計、服務和品牌結合在一起，在房屋出租市場內打造了一個全新的合租服務。StayAbode 的合租空間由多個規模不大的房間組成，每間房都包括一張床和一個壁櫃。不過，StayAbode 公司提供的服務顯然不局限於此，這也是他們稱自己為「聯合生活」而非「合租」服務提供商的原因。StayAbode 服務最吸引人的地方，其實是所謂「聯合生活空間」——其中包括廚房、集體休閑室、遊戲區、以及音樂和藝術角等。由這個例子可以看出，公寓將來的發展，超乎想象。四、什麼樣的公寓才能滿足時代需求？目前，相當一部分人針對公寓類產品保留意見，心存疑慮。具體原因列舉如下：1.產權只有40年，40年到期後續期要交錢，而70年產權住宅到期后自動續期，無需申請無需交錢。2.貸款只能貸5成，最長只能貸10年，利率上浮10%。3.交易稅費高，不好出手。4.物業費高，一般在2.5元每平米以上。5.水電費高，商業用水商業用電，是居民水電的兩倍以上。6.不能落戶，不帶學區。7.不能使用公積金貸款，也不能提取公積金。8.沒有天然氣。9.北京限制商住公寓交易，上海強制拆除商住公寓的隔層、上下水，政策越卡越緊。10.商住不是住宅，規劃部門不強制保護採光權，以後被高樓遮了只能認命。11.北方的商住公寓供暖標準政府是不保障的，達不到溫度只能去找開發商。12.商住公寓可以用來辦公經營，所以你的鄰居可以是公司、列印店、足浴店、大保健，晚上吵到你了還沒法投訴，因為這不是住宅樓。鑒於以上原因，我從產品類別方面著眼，很不嚴肅地總結了鄭州目前的住房鄙視鏈：別墅>洋房>改善型普通住宅>含學區房的普通住宅>普通住宅>公寓>安置房>城中村當前，因為理念及實際存在的原因，公寓並非主流歡迎的產品，那麼，什麼樣的公寓才能滿足時代需求？其實，這個還要回歸到根本來看，我認為無非有如下幾個方面：1.基本居住功能。遮風擋雨，生活、辦公等，除此之外，就是馬斯洛需求中的安全需求。這個相對比較容易結局。2.升級居住功能。在鄭州，公寓的發展已經超越住宅，因為公寓在與住宅相比的先天弱勢，有開發商在智能、科技、環保的運用方面更捨得投入。3.基本服務功能。說白了就是強於一般住宅小區物業管理的功能，但公寓往往有更為統一、深入、全面的管理，這方面超越普通的住宅小區相當容易，但目前來看說有多高，也不現實。4.升級服務功能。鄭州公寓，目前開發商在前期建設中，也考慮到了酒店、書吧、乾洗店、影院等配套設施。更有甚者，開發商在此基礎上，還打造主題公寓，比如說創業創新等。5.公寓終極功能。其實公寓有很多不被人發掘的亮點，要說更適合新生代年輕人很容易理解，但要說適合老年人，估計很難理解。你可以想象，如果一對老夫婦住宅別墅裡面，基本的社交都很難滿足需求，和高級牢房有什麼區別呢？真心不如住在養老公寓裡面。目前，日本這方面已經非常領先。這些都是住宅產品不可能滿足而又實際存在的需求。總之，滿足這5個條件，並能在開發、持有、使用、交易等環節有所突破的公寓才是最符合時代需要的產品。至於眼下，只能說適合就是最好！五、未來公寓將會變成什麼樣子？實在不想寫了，引用未來房子的變型吧，這些功能最先適合用在公寓裡面，縱觀國內外公寓的發展，也確實這樣！內容來源於公眾號「政商參閱」，原標題：不可思議，這就是我們十年後的房子？！ 腦洞大開：這可能就是我們十年後的房子！陽台篇將落地窗轉變為露天陽台讓你擁有更大的空間、更大的視野和非凡的體驗游泳池篇泳池藏在草坪下面既讓可利用的空間變大，還泳池保持清潔，也不用擔心孩子和寵物掉進去啦！停車場篇將車子藏在地下既給你一個美美的院子，還可以停兩輛車呢~卧室篇客廳卧室一鍵切換，同時擁有大客廳和大卧室床和櫥櫃的結合，是不是超省空間呢？如此有趣的卧室，讓孩子晚上早早上床睡覺~集收納，裝飾於一體的壁櫃，簡潔又具個性，解決收納的同時也很好地裝飾了你的空間。合則齊心協力，分則各司其能，每一種搭配都是如此的完美，演繹出屬於客廳的視覺盛宴。奇特的想象力，獨特的結構設計，處處瀰漫著智慧的氣息。黑白色系的經典設計風格，讓你的客廳有深層感之餘，還可以享受多種布局，different every day！"東西太多怎麼辦""柜子不夠用怎麼辦？"這款家居，最大限度地增加儲藏功能，從此，那都不是事！書房篇書櫃放在天花板上，就像知識都儲存在頭腦中。多少人夢想著能擁有一棟百年老宅，輕輕地旋轉開關，一間密室就隱藏在書架背後，在那裡辦公，會不會思如泉湧，靈感倍出呢？你的書櫃你做主！可以依據空間大小而隨意變換，"適應力"滿分的書櫃，再也不用擔心沒有它的容身之處了。讓寫字桌轉起來，滿足你多角度，全方位的不同需求，在這樣的寫字桌上工作，效率都會呈指數式上升吧！樓梯篇在樓梯上方安一個大吊床，在上面看書曬太陽再好不過。把樓梯上的台階都做成儲物櫃就有許多存儲的空間啦~廚房篇爐具和油煙機藏起來后，廚房是不是瞬間高大上了許多，你對做飯的熱情是不是也高漲了呢？冰冷的鋼筋水泥森林每天包裹著我們的生活，一牆之隔的屋內，卻在朝暉與夕陽下，用木質的設計，溫暖著人心。空間很小，夢想很大，能擁有這麼大的地下儲藏櫃恐怕是每個吃貨最大的夢想吧！擁有"七十二變"超能力的收納櫃有了它，廚房收納不是問題，可是你的記憶力達標了嗎？"怪物拉籃"，居然連死角的位置也不放過，真是物如其名，"活久見"啊！只聽說過"平地起高潮"？這個神器，只需一個簡單的手勢就可以""平地出水槽"，簡直令人瞠目結舌！十年後，的房子將變成這樣一、新住宅以小戶型為主原因：1、年輕人與父輩代溝大，更願意獨立居住，不需要大房2、積極的消費觀，沒有太多存款購置大房3、平時快節奏與周末慵懶的生活狀態，小房更宜打理。二、新住宅小區將全面覆蓋高速WIFI目前，對大多數人，沒有智能手機和WIFI就不能活，以後更不必說，Wifi承載了年輕一代基本的社交和娛樂方式，就像虛擬的「水和電」，是基礎，不能少。WIFI才是真正能吸引年輕一代買房的「暗器」。三、智能家電，如一鍵開關控制、掃地機器人、洗碗機將流行高科技日新月異，智能家居更是大勢所趨，可以解決居家時一切不方便的情況，機器人幫你打掃衛生，開關、wifi，空調、洗衣機、電飯煲都可以通過手機全程管理和控制。互聯網+的智能住宅，是未來主流住宅的基本樣板！四、密碼鎖將代替鑰匙鎖互聯網時代，人人需要密碼才能使用各種賬戶。密碼的使用，更符合青年人的習慣，更不會發生諸如鑰匙丟失進不了屋的情況，以後若有「掃二維碼進門」系統，也可以推行。五、戶內設計更簡約化，扁平化、現代化不同於60后、70后喜愛的中式、歐式雕飾很複雜和浮誇的裝修類型，年青一代后更愛現代化，簡約的裝飾風格，隨著設計界的扁平化之風的吹拂，人們審美逐漸會嫌棄過多的裝飾、紋理和冗餘的元素，一切顯得更簡潔大氣。根雕、佛像、盆景等元素或將不復存在。六、開放型廚房更受歡迎開放廚房更時尚，將做飯與吃飯空間銜接，整個空間顯得更為開闊，空調也可以與客廳共享，類似於酒吧的吧台和壽司店的餐桌，符合這一代人的審美。七：落地窗將代替飄窗飄窗被吐槽已不是一天兩天，落地窗的時尚、大氣和覽景功能更符合室內窗口的進化史要求，如果樓層住得高，窗帘一拉開，整個城市盡收眼底，有一個種「我是這個城市的主人」的錯覺。和情侶在落地窗前擁吻，也是一種電影版的享受。八：便利店將代替傳統超市隨著電商的發展，像超市這種大型的購物中心和百貨商場將會被取代，買什麼東西在網上都可以，取而代之的將是隨處可見的小型便利店。九：小區將會修建專門的「快遞管理屋」作為網購大國，也同時是快遞大國，房屋密集的小區里每天收發快遞量驚人！統一的、規範、便於儲存和管理快遞的小屋，將興建起來。十：社區商業將以餐飲、乾洗、理髮、修補等生活服務為主。百貨可以被電商網站代替，但生活服務不能被代替，所以比重會上升。目前大多的城市規劃，都是採用「產城一體」的形式，以成都為例，城南主要以軟體外包、IT，金融、高端服務為主，所以住在城南的大多都是IT男，金融女……而郫縣就是以眾多工廠，航空港以臨港工業，大多都是藍領、工人聚集的地方。在未來，這種城市規劃趨勢會越來越明顯，一個城市的居民也不是魚龍混雜的，而是有明確的產業功能分區，相關就業人群也就對號入座。十二：物業管理將成「管家式」 會承擔更多細節服務十年後，實體商業肯定會被電商衝擊得體無完膚，線下服務業將是一塊香餑餑，物管幫忙寄送快遞、機票火車票代理、行政手續辦理、蛋糕、鮮花配送等，提供物業服務。嫌麻煩、愛宅家、工作忙的年輕人，是時候需要個社會化的「媽媽」了。十三：寵物配套比例將增多寵物是「新新人類」的消費品，在這個賣萌就有愛的時代，養寵物的人數會增加，所以寵物配套在社區商業的比例也會增加。十四：通宵營業的商業將增多年輕一代就意味著夜生活豐富，熬夜人數增多，夜貓子增多，通宵聚會的增多，所以，通宵營業的KTV、網吧、甚至24小時便利店，將會增多。十五：躍層、夾層，有閣樓間的住宅更受歡迎躍層增加了空間利用率，降低了買房成本，二者增添了立體的時尚感，閣樓、夾層正好滿足購房群體的文藝、浪漫幻想。十六：傳統棋牌室消失、網吧、酒吧、咖啡館興起傳統的麻將館、棋牌室，茶坊是老一輩休閑娛樂的象徵，傳承的跡象並不明顯，棋牌娛樂可以在線進行，而網吧、酒吧、咖啡館正是年輕男女追捧的社交場所。在線預訂和交易，線下服務，O2O的風暴已經刮滿全國的商圈，未來的若干年內，O2O服務進入社區也成為趨勢，家庭外賣，上門清潔、美容、美甲保健服務都能預約。註：引用較多，記不得從哪裡查閱的了，如不得勁，請後台留言刪除，反正我覺得寫得也不好！ 往期精彩回顧：1.如果有朋友做房地產，請你對他好一點！2.談萬科美景世玠，不如說情感故事！女孩子先備好紙巾。3.買房撿漏？你該出手了！再等可能又沒機會了！！4.是誰決定了鄭州房價？5.鄭州剛需：現在不買房，錯過可能要再等十年！