Zi 字媒體

撰文=徐三刀西安土地，八月動態8月1日，澎湃新聞以《地方GDP半年報出爐：陝西超天津升至第15位》為題刊發了一則新聞，陝西數據涉及到兩組。 一個數據是陝西省民間投資增速只有3.4%，23個省市自治區中，僅高於青海和西藏，屬於回落了5.0個百分點；另一個數據是房地產開發投資同比增長16.4%，高於全國8.5%的平均水平，這一點稀釋了西安實際情況。 在沒有西安市官方數據披露的情況之下，這樣兩組數據，應該能夠反映西安市場的一些潛在情況。儘管西安是「一帶一路」的核心城市，招大引強擴容，「國企」拉動，強投資「注入」，都驗證了這一觀點；但西安市上半年土地市場和商品房銷售量價雙飛，絕對離不開萬科、金地、中海、綠地、保利、華僑城等「國家隊」的出力，尤其是在初級增長階段，既沒有民營經濟「要素拉動」，又沒有科技力量「創新拉動」，這一輪漲價從任何角度來解釋都是牽強的（筆者始終認為是「憋出來」的）。 近幾個月，品牌房企密集進入西安市場，在土地市場掀起一輪又一輪的熱潮，自7月碧桂園掀起256輪競價奪得世園會115畝用地之後，8月碧桂園經366輪競價奪得灃東昆明池177畝住宅用地，樓麵價6343元/㎡；華僑城聯合萊安獲得緯二街土地，樓板價4004元/㎡（實際拉均）；綠地獲得大明宮御井路以東117畝宅地，樓麵價2410元/㎡；保利收購華嶺中央公園項目土地，實際樓麵價4495萬/㎡；陽光城獲得曲江Ⅰ期慈恩西路、曲江Ⅱ期五典坡、長鳴路（聯合豐浩）；辰宇世紀城獲得土地證，也補充了數十畝土地，全市樓板價均價2935元/㎡。8月份，全市供應土地24宗，供應土地面積196.70萬㎡，環比上月上漲一倍，土地成交灼熱，已經超越歷史數倍有餘。參照上半年土地市場，未來或凸顯出三個情況： 其一，土地拍賣競爭創新。國有建設用地使用權出讓通過網上掛牌出讓與現場競配相結合，競現房銷售面積（碧桂園灃東競面積起始10萬平，上限為27.48萬平米）、競商業自持面積、競教育配套費、競配建廉租房易地配建面積（碧桂園灃東競面積起始1.37萬平），而且易地配建面積不受地上住宅建築面積上限限制，也就是說理論上沒有最高限價。未來土拍創新，或將緊跟杭州、鄭州、天津等城市。 其二，城投公司拿地變少。2016年初，政府《關於規範土地儲備和資金管理等相關問題的通知》，重點理清土地儲備、出讓過程中涉及到的政府債務問題。有兩個影響：一則，土地收入返還禁做償債資金來源，城投債要剝離，城投公司主管紛紛免職，西安亦如是，八月份已經部分執行；二則，逐漸喪失公益性資產、儲備土地低價吸入機會，融資平台公司收入受限制，業務收縮，拿地變少。 其二，高陵成為市場重點。8月份，西安市土地供應，工業用地供應11宗，面積佔比77%，4宗工業地塊面積高於10萬㎡，一宗位於高陵區緯二路北側的工業地塊面積達1634.17畝，使得工業用地供應宗數雖然不足全市一半，面積卻達到了八成。住宅用地供應8宗，7宗位於高陵，多位於高陵新城鹿苑大道兩側。高陵土地價格不到西安主城區的30%，土地成交有漸熱趨勢，加之恆大、融創、碧桂園等房企進駐，構成了區域價格的絕對「價值」。 「西安市土地管理工作領導小組第一次會議」召開之後，市委確定了運營城市存量資產的方向，要更加精明化管理和利用，在一定程度上表明了未來土地管理的「政府角色」，加快土地管理向統一管理、集中儲備、有序管理、集中管理的「五大轉變」，從形式提升到內涵提升。 9月13日《西安市人民政府關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》文件，對於土地市場也有了四點變化：其一，深化土地供給側結構性改革，有序實施20%左右的住宅用地用於公租房建設，20%左右的住宅用地用於限地價、限房價的「雙限房」項目；其二，堅持住宅的居住屬性，不得擅改經營用房使用，嚴格監控；其三，明確土地出讓金、預售證辦理條件、城市配套費等，提高房地產項目准入門檻，鼓勵房地產業規模化發展。「土地資源」作為大西安發展的根本性資源，新的操盤手所帶來的城市存量資產經營理念是「競爭出效益」，未來政府拍地規則或將花樣百出，未來房企拿地條件或將更為苛刻。但為了房地產規模化發展，政府還是傾向於引進大型房企，提升土地綜合利用率和開發水平。 應該說，從澎湃所披露的2組數據來看，西安樓市確實存在「低燒」，雖然土地市場資源利用趨向市場化、透明化、制度化，但在土地出讓方式迎來「良好變革」之時，務必要緊控風險，缺乏明確引導，高價遍地開花，絕對是一個風險信號！備註：圖片來源於網路，侵權立刪