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第二站來到了越南第一大城市，胡志明市。胡志明市，從前叫「西貢」。為紀念越南共產黨的主要創立者胡志明，便更名為「胡志明市」。曾經的法國殖民地。想象中西貢，有杜拉斯筆下渾濁的河水，俏麗的少女，還有禁慾系男神梁家輝……可實際上，除了一些已經成為「景點」的建築還有法式痕迹，這裡其實也再沒什麼「東方巴黎」的感覺了。稍有些失望。不過，整個城市倒是很符合越南第一大城市的地位。與河內相比，胡志明市沒太多生活的煙火氣，更是像一個高速運轉的機器，有節奏、有旋律地前進、擴張。城市面貌有些像的二點五、三線城市，但節奏類似一線城市。說回來。到胡志明市，主要是想了解一下這裡的樓市。出發之前，我以為可以到越南來「撿白菜」，到了之後，才發現太高估自己了。1房屋類型 and 交易規則從2015年開始，越南才放開了對外國人的購房限制。越南有兩類房產，一種是house，一種是apartment。house是指的一棟棟的獨立房屋，一般是老式住宅。apartment指的是公寓，也就是一般的小區房，比較受年輕人歡迎。house具有永久產權以及土地所有權，但外國人不能購買。和我聊天的售樓小姐姐說，市中心的house非常貴，而且每年的漲幅可以達到30%，100-300萬美元/棟算是正常的價格。apartment對於越南本國人是永久產權，外國人則為50年產權，到期時可免費續約一次，所以實際上，可以看做100年產權。So，作為外國人，house不在我本次的考察範圍內。由於產權的限制，外國人如果想「買」二手房，只能向外國人買，如果想「賣」二手房，可以賣給當地人和外國人。另，外國人買房不能在銀行貸款。2房價越南的房價真的不低。作為習慣了北上廣深房價的人，也表示「太貴了」！市中心的房子均價4000美元/平米。即便是在遠郊，也得1700-1800美元/平米。我看的那個樓盤位於平盛郡，與越南中心區第一郡相鄰，算是個位置比較好的地方。均價是2200美元/平米。配有國際醫院、國家學校、游泳池……據售樓小姐姐說，這個樓盤是胡志明市配套設施最完備的小區。2014年開盤，到現在，價格漲了大約20%。城市正中心，靠近金融街的一個樓盤，價格在3500美元-5000美元之間。小姐姐說，市中心價格最高的公寓是9000美元/平米。我在越南也買不起房，攤手。而作為人均GDP只有1980美元的越南人來說，買房更是天方夜譚。和目前的經濟水平相比，房價顯然是過高了。網上有人提出了這麼一個問題，胡志明市一套房夠娶多少個越南新娘？3租售比買房貴，租房也貴。平盛郡的那個樓盤，一室一廳，按50平米算，月租800美元。兩室一廳，按70平米算，月租1000美元。三室一廳，按100平米算，月租1200美元。這租金，在深圳也能租個不錯的小區了……所以，以2200美元的均價計算，投資回報率在7%左右，10-15年就可以收回購房成本。對比深圳，連續付58年的房租，才能把房子買下來，胡志明市的這個數字非常可觀。一些出租成本：物業費0.6美元/平米，水電雜費，忘記問了……和大部分海外置業的項目類似，在越南，中介也可以為客戶提供出租服務，收取一個月的房租作為中介費。如果進行全託管，則每個月收取8%的房租，作為服務費。另，越南的apartment沒有房產稅，持有成本不高。4Others越南總人口近1億，人口結構以年輕人為主，19-40歲的青壯年勞動力約為45%。越南的兩大城市聚集了全國近1/5的人口。且這兩個城市的人口流入還在不斷加速。和深圳一樣，年輕人多，雖然貴，但房子還是剛需。越南的房價並不穩定，從2005年開始，越南的兩大城市，河內市和胡志明市的房價步步上揚，直到2012年，中檔樓盤的價格達到了2000-3000美元/平米，高檔樓盤4000-6000美元。2013年房地產市場泡沫被引爆，進入」冰凍期「，房價比巔峰期跌了30%。從2014年開始，經歷了幾年的修復和調整，如今又恢復至歷史高位。此外，由於2015年新法律頒布，允許外國人在越南買房，刺激了房地產市場的需求，也造成了這一波的上漲。另，和上一篇說越南股市的文章里談到的風險點一樣，越南的匯率不穩定。雖然2014年到現在房價漲了不少，但這幾年，越南盾兌美元的匯率是一直在貶值，兩相抵消，其實也賺不了多少錢了。當然，買房和買股不能完全等同。買房是持有的是實實在在的不動產。我了解到的，大部分來到越南買房的外國人，做的主要還是長期投資的打算。以目前的租售比看，還算是一筆劃算的買賣。