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導讀最近各大城市政策繼續收緊，沒有史上最嚴調控，只有更嚴。從大談樓市泡沫到唱空樓市斷崖下跌，不可否認，這是房地產歷史上最大一輪泡沫。不管是萬科還是萬達，這些頗具代表性的房地產企業其實是不願意看到房價暴漲暴跌，否者這個行業很難看到百年老店。房價上漲，是貨幣超發引起，即便是調控一輪接一輪，熱點城市房價依舊堅挺。中央強調「房子是用來住的，不是用來炒的」，因為之前相當一部分人買房都不是單純用來住的，否著也用不著強調房子的居住屬性。人生有很多必需品，這些商品都有固定定價模式第一類是普通商品的定價 比如白菜羅卜，根據市場供求關係變化而波動，比較單純的定價方式。第二種是投資定價比如期貨、股票，它的價格取決於對未來的期望、預判，不管現在價值幾何，只要有人確信他有價值並付出行動，價格就能抬升。第三類是人生必需品這類商品對人的影響已經遠遠超出商品本身，比如葯能治病救人，必要時，人們願意付出意想不到的價格，哪怕是傾其所有。人類生活中的商品就是由以上一種或兩種或三種定價方式所組成，樓市集合了三種定價方式。房子在，被賦予太多含義，買房結婚、有房代表有錢，這些遠遠超出了房子的基本居住屬性，也就出現了第三種定價方式。當然，這些含義、這些價值是房子價格上漲的基石，房子更具投資價值，這才是樓市只漲不跌的重要因素。2001年，你用50萬買輛車，到2017年只剩一堆廢鐵，同樣，在2001年，你用50萬買了房，房子不僅沒有被消耗掉，價值反而漲到1000萬。具有投資屬性后，樓市價格定性就變得非常複雜，因為裡面包含太多人性的東西。很多專家喜歡拿外國房地產市場對比，但這幾十年來，這樣的觀點一直被打臉，為什麼？因為國外市場和市場完全是兩個不同市場。就拿德國來說。很多專家說德國樓市之所以平穩，是因為德國的租房市場非常完善，德國房地產市場平穩真的只是得益於租房市場的完善？德國總人口8141萬人，約3800萬戶，住房超過4000萬套，人均住房41平米。也就是說，德國的三口之家，平均住房面積能夠達到120平米，因為房子多，德國又是全球少有幾個高度城市化國家。德國生育率低，預計2050年人口將會減至7000萬人，而且一半人口是超過50歲，如果要投資，重要找到接盤俠，德國的房地產接盤者，不多。為什麼60%的人願意租房？因為在德國，絕大多數的人不看好樓市，對樓市預期不看好，所以房地產的投資屬性，也就土崩瓦解。再回頭看看投資者，手上沒錢一身輕，但凡有點閑錢的，都在拚命找投資品，生怕手裡的錢貶值。投資市場有個段子：土豪死於信託，中產死於股市，屌絲死於P2P，可見投資市場的盈利機制還非常有待完善，股市7虧2平1賺這是國際通理，更何況在，散戶成為了主力，韭菜就被一茬一茬的割，咔咔咔，割掉的都是真金白銀。昨天還在抱怨對房地產的不滿，牙咬切齒，今天就去排隊拿號的大有人在。買房不僅可以投資，還可以租出去，或者自己居住，換做股票，只能躺在賬戶。而房地產市場的容量比股票市場大太多。幾十年來M2增速坐上火箭，印鈔機翻轉不停，憑空印出的錢自然而然就到了樓市。老中醫思維給樓市診斷，貨幣超發就像是給樓市吃了春藥，不斷膨脹。看似春藥是本，膨脹是標。但實際上，貨幣超發只是誘因，投資屬性國強才是病之根本。所以這一輪樓市調整就是沖著投資屬性去的，大城市交易都被限制了，投資者無法套現，就是投資大忌。但很多人對大城市樓市投資預期不降反升，因為農村人口、中小城市人口還在不斷湧入大城市。房地產確實已經成為投資品，只不過苦了「剛需族」，但這些「剛需族」在滿足剛需后，又有多少人會「善良的」放棄樓市這個投資品呢？所以必須意識到人口增量、城市發展、經濟結構的重要性，一二線城市哪怕是跌了，預期仍在，終究會漲上去。大城市調控，依舊沒有調控到問題的根源，北京土地供應連續兩年下滑，需求端不斷飆升，加之M2增速仍在10%以上，一兩年內，大城市樓市預期會變嗎？恐怕不會！許小年先生〈著名經濟學家〉曾獲經濟學界最高獎「孫冶方經濟科學獎」，為人直率，敢為敢言。他曾表示，「經濟學家(Economist)就是一職業，謀生的手段，和醫生、科學家、藝術家一樣，不必賦予這職業太多的社會含義。別把經濟學家當回事，經濟學家也別把自己當回事。」房價問題，是一個綜合的經濟問題，需要全盤考慮。以下是許小年教授對於房地產行業運行規則的解讀，希望能給大家一點啟示。一、政府為什麼拚命印鈔票歸根結底還是美國在印。美國拚命量化寬鬆，如果不印，就是傻子。所以明知道印多了鈔票會通貨膨脹，也要拚命印，而且印得比美國更厲害。二、多印的人民幣怎麼辦美金是全球硬通貨幣，多印了，全世界人民幫著一起稀釋，一起承擔美國的通貨膨脹，這叫通貨輸出。也想學美國，讓人民幣變成硬通貨幣，或者有限範圍，比如東亞的硬通貨幣，可惜美國絕對不會同意。因此，在以前，多印的人民幣只有一條路：在國內通貨膨脹。(而以後，隨著一帶一路的推進，人民幣國際化進程的加快，這些多印的人民幣也將像美國一樣讓全世界人民一起幫著稀釋——這就是一帶一路和人民幣國際化的真正目的)三、嚴重的通貨膨脹後果是什麼可以參考1949年的金圓券，還有1989年的事情。嚴重的通貨膨脹後果肯定是政府垮台。因此，可以有適度的通貨膨脹，但是不會坐視惡性通貨膨脹。四、如何處理嚴重的通貨膨脹政府的處理方法，就是挖一個超大的坑，把錢囤積在裡面，不讓它流動，這樣多餘的錢就不會進入民生市場，而對糧食等基本生活用品形成衝擊。這就是周小川(人民銀行行長)一直在做的事情。讓房價一直上漲，來囤積大量超發的貨幣。五、房價惡性上漲的後果是什麼房價惡性上漲，結果就是大多數人買不起房子，後果也很嚴重，可能導致群體事件和政局不穩，因此，房價可以漲，但是不能惡性上漲。政府必須對漲幅有所控制，同時加強保障房建設。讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區有個小房子住，免得他們起來鬧事。六、如果房市崩塌，下跌一半甚至更多，後果是什麼後果就是銀行壞賬急劇增加，銀行面臨破產。同時有很多行業倒掉，或者凋敝，造成失業增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內。七、關於房產稅大家都知道，賣地財政給政府帶來了滾滾財源。但土地一旦賣光，就不會有後繼收入了。因此，必須找到一個替代的財源來填充政府的收入。這就是房產稅。所以，房產稅的推出，是板上釘釘的事情，只是時間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來，主要原因還是因為壓力太大，來自「已得利益者們」的壓力。一但等他們認清形勢，賣完手裡的囤貨之後，這把刀子就會放到老百姓的脖子上。不會。看看城鎮化，在不遠的將來，將有數以億計的農民搬進城鎮居住。房子從哪裡來?還不是靠開發商建房子。再仔細看看各地的大開發商，以上海為例，50大開發商裡面，有七成是國有或者有政府背景的開發商。政府不可能放棄他們。上面可以得出推論，調控的目的，既不是為了讓房價上漲，更不是為了讓房價下跌。目的是為了挖更大的坑，儲蓄更多超發的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，後果不堪設想。十、為什麼通過交易環節征重稅，而不是持有環節交稅因為在持有環節持續性交稅，就會造成大量拋盤，嚴重的甚至造成市場崩潰。所以要在交易環節一次性徵稅。交易環節徵稅，以及限購的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。打個比方，市場上本來有100套房子，每套1萬塊，那麼市場上頂多需要100萬的資金就行了，後來，新建了200套房子，每套房子的價格變成了10萬塊，如果這300套房子全部進入市場交易，就需要3000萬的資金，需要銀行提供這麼多資金，會造成進一步的通貨膨脹壓力。所以現在政府調控的思路，就是盡量凍結交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手裡，變成紙上財富，而不能輕易套現。大部分人對於房價漲跌的思考和疑惑看來近幾十年甚至百年房價不跌，政府就不會倒同理政府只要不倒，房價便不會跌【愛心房產網www.axfc.cn】