Zi 字媒體

從去年10月開始，千呼萬喚使出來，據說首開要賣6萬＋，我問了很多業內朋友，都說合理。我追問，為啥覺著合理？一致回答：原來準備賣8萬來著。覺得6萬＋合理的四大關鍵詞下一個「唐鎮」TOD社區捷運上蓋周邊二手已經有6萬價格了1st虹橋商務區的後花園，下一個「唐鎮」？徐涇本身沒有太多的產業規劃和布局，一直以來以高尚住宅區為板塊自身定位，這一點與浦東「唐鎮」 確實非常相像，自身沒有產業，但板塊房價因為近距離的產業基地的人口流入而獲益。加上未來軌道17號線即將通車，又再一次拉近了和虹橋商務區之間的距離，形成了緊密的相鄰關係。所以，徐涇被稱為未來的唐鎮，確實實至名歸！BUT誰又知道，現在「唐鎮」房價是什麼樣子的呢？唐鎮的三個新盤樓盤 仁恆 65000元/平米 精裝大名城 62000元/平米 毛配浦發羅蘭 60000元/平米 精裝這個三個項目，只有仁恆借著去年的行情基本賣完了，大名城由於額外收取裝修費，結果被業主搞了，到現在銷售停滯在哪裡。業主反悔的根本原因就是覺得這個價格買貴了，因為當時的大名城是搶在仁恆開盤前開的，所以有相當客戶退掉了大名城去買了仁恆。而浦發羅蘭今年準備推出60000均價的兩棟，今年客戶都幾個，售樓處戲稱樣板房做的不好。而目前唐鎮的二手房市場，以仁恆東郊為例，目前的掛牌中位數價格在78000元/平方米，那麼高的二手價格天花板的唐鎮，今天也已經出現了一二手價格倒置，且很難跑量的局面。如果唐鎮的今天是一個20出頭的小夥子，那徐涇更象一個16歲的少年郎。即便我都看好他倆未來都很有潛力，但現如今唐鎮一手市場就是6萬＋的市場，而年輕的徐涇就要出一個看齊未來「偶像」售價，似乎已經透支了未來。2nd即便是徐涇，也有細分市場而徐涇整個板塊的目前發展並不均衡，由於徐涇南、徐涇東的早期開發，目前的商業配套、交通情況都已經很不錯了，加上過去這些區域多以低密度別墅區為主，所以其城市界面也看著確實不太一樣。但此次「天空」 所在的位置是徐涇的西北，該地區，人口密度和商業配套情況目前還屬於比較匱乏，離其最近的徐涇鎮也有一兩公里的路程，從下圖裡，你也可以看出來，在自身商業配套起不來的情況下，住在一期的住戶，未來的生活是很不方便的。其次未來小環境也有大痛點，那就是徐盈路東側的振新佳苑，美其名曰振新佳苑 其實，就是本地農民房的聚居地，而且規模非常大，我不太相信這個地塊未來會被拆遷或者挪走。如果它長期存在，這個區位的整體配套的整體檔次是缺少想象力的。 3rdTOD社區對購房人的好處是什麼，其實我也不太懂，沒必要在這裡裝B，相信普通買房者里了解的人更少，所以很難理解這個怎麼就成了價格的賣點了，所以我們就不懂對不懂的講些我淺薄的理解。著名TOD社區有ITC凱達爾樞紐國際廣場，五條軌道正上蓋樞紐物業。在廣州捷運13號線、16號線，廣深鐵路、廣汕鐵路以及穗莞深城際快線5條軌道的交匯站點。在我看來TOD社區對居者來講最大的優勢，就是處在交通樞紐之上，坐享交通彙集所帶來的出行便利性。但很可惜，萬科天空之城，這次除了17號線，離地14米挑高的建築物中，只用作給一條捷運列車做試運行的軌道和大量捷運列車停靠使用的「停車場」，這個設計有些讓我們這些外行人沮喪的。4th捷運上蓋對一期買家來講，還是不方便 說到「天空」和仁恆西郊的區別，很多人跟我介紹，「天空」捷運上蓋，方便。我去了現場后才知道，說這話的，都是沒去過現場的。「天空」分三期開發，真正的捷運上蓋是「天空」三期的商場，而因為三期的相當於五層樓高，一期的住戶，未來要乘捷運，要「拔山涉水」走800米（這個距離還是售樓員講的），才能到商場。從圖上可以看出來，從仁恆小區走到捷運站，距離未必比一期住戶能會遠多少。SO這個捷運上蓋，JUST SO SO！5th低迷市場，價格「新高」 難創先來看看周邊一手新房都在賣什麼價格？一句話來概括，周邊一手房價格，就從沒賣過均價6萬的價格，過去沒有，現在也沒有，6萬＋就是周邊「新高」。再來看看周邊二手次新的天花板在哪裡？除了仁恆西郊之外，其他小區單價多在5萬水平，且從去年10月之後，已經少有成交了，甚至錦繡逸庭小區已經四個月沒成交了，這個小區離「天空」最近，不足五百米遠。即便仁恆西郊部分業主憑藉其高品質，將二手掛牌價格掛到6字頭，也只是待價而沽，並沒有通過大量的成交檢驗過，更不能說明該價格基礎已經被夯實了。在如今低迷的市場中，大部分開發商的策略都是以市場價格8折水平出貨求量。「天空」 若真6萬＋開盤，我實不看好，且不說，品質是比仁恆高還是低，天空之城的現有的內外品質條件，完全不足以支持其挑戰區域價格「新高」 。6th地段有未來，項目是好項目，6萬＋肯定是透支了未來看到這裡，會有人說，怎麼不講講，「天空」自身的商業配套規劃，產品面積段、總價段控制的很好啊！我在此聲明，我從未說過徐涇不好，從未說過「天空」是個不好的項目，我只是想表達，如果「天空」一期開盤6萬＋，這是一個透支了未來的價格。現在是一個低迷的市場，在低迷的市場買家應該去撿漏，撈便宜，哪有追著「新高」 ，賭未來的。如果你是我的朋友，問我這個盤能不能入？我會給你這樣的建議：6萬以內：去買6萬-6.5萬：不買，也沒啥可惜6.5萬以上：堅決不買如果我的觀點讓你有所收穫，算我沒為此白跑兩趟，如果我寫的你不認可，也別急著撕我，畢竟是自媒體么，講的就是各自的觀點，何必迎合所有人呢！ 有問題想諮詢大衛老師，請進入分答向我們資深地產老兵提問！避免未來突然失聯，請關注我們的小號