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下文節選於《關於建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考》（租賃部分）；來源：經觀地產的房地產，和世界一樣，是國民經濟的支柱產業，說它是支柱，不管一個城市在高速發展階段，還是成熟老化階段，房地產每年產生的GDP至少佔這個城市的5.3%，所以它當然是支柱產業。同時，房地產業涉及到幾十個工業產品、工業材料的關聯，房地產興旺與否跟一個很長的產業鏈聯繫在一起，是一個龍頭產業。我們對房地產的重視，是因為它是支柱產業、龍頭產業，更因為它是民生產業，老百姓衣食住行，跟房地產息息相關，中產階層很重要的財產特徵跟房產聯繫在一起，所以它又是財富的象徵。房地產因為與龐大的資本和金融相伴，興衰往往會帶來金融資產的膨脹或者壞賬，所以從防風險的角度，各國政府都很重視房地產的穩定，因為很多世界級的經濟危機總是和房地產泡沫崩盤聯繫在一起。那麼當下的房地產，用習總書記去年經濟工作會的一段指示、評論，作為我下面講的內容的主導面是很重要的。習總書記指出，經濟存在著結構性失衡的問題，主要表現在產業結構上供需失衡；實體經濟和金融業失衡；房地產和實體經濟之間存在嚴重的失衡。我今天就是要論證和闡述一下房地產和實體經濟失衡的問題。失衡之一：房地產佔用的社會資源每年的固定資產投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產在財政稅收的比重中太大，這是三個失衡。從投資來說，一般經濟學、城市學有個基本的經驗，一個城市的固定資產投資中，房地產投資每年不要超過25%，這個話呢，10年前我在重慶管這個事情定了這個原則后就在說，我看到網上有一個專家說，黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結論，使用效果不錯，但是到底是什麼地方來的理論？就定了很武斷的結論。我當時看到，想了想，我似乎因為不是教授，不會整天寫報告，為什麼這麼做那麼做。實際上有個理論，很簡單，就是六分之一的理論。一個人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會很困難，比例失調了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個1/6是這麼來的。一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產投資，最好在GDP的1/6以內，就是150億。意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個家庭無法正常持續健康地生活一樣的道理。一個正常的城市，每年的固定資產投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續。我們現在國家32個中心城市和直轄市，有5個城市，已經連續多年，房地產投資每年占整個GDP的60%以上，然後有16個城市比例偏高，當然也有少數五六個城市在10%幾，這些城市發育不足。房子賣得多，基礎設施沒有跟進，工商產業沒有跟進，空城鬼城便會出現，各種情況都有。這是第三個失衡，固定資產投資綁架經濟發展成為增長的撒手鐧。失衡之二：銷售租賃比例在美國和歐洲，所有的商業性房屋，50%左右銷售，50%租賃。租賃有兩類，一類是房產商自己開發的房產租賃，第二類是小業主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場。新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前，我們都住在政府集體企業的公房中，產權歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產權，也不能買賣。這十年開發的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。租賃市場有4個不足：第一，租賃者是弱勢群體，沒有談判的能力，租房的人和企業，可以隨心所欲地調租金；第二，隨意把房子收走；第三，各種重要的公權部門，沒把租賃房屋的住戶當做同等公民待遇，租了房子的上不了這個學區的學校，必須買房，醫療也是這樣，醫保的服務都和產權房有關，入戶也是，買房滿幾年可以入戶，租房就不行。老百姓有了這個心態之後，會覺得我現在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產權房，總之把租賃當成短暫的沒辦法的辦法。失衡之三：市場秩序比如原來規劃用途是寫字樓的去造住宅，原來是工業後來做商業，隨便轉化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。各種亂象很多。房產銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售後返租，實際上是高息攬儲，最後壞賬，變成社會不穩定的源頭。房產商在融資的時候，高利貸，職工系統亂集資，社會上騙老百姓亂集資，都是房產商在開發中的亂象。還有一種，批了土地后，兩年必須啟動開發，三五年完成，太多的房產商囤積了地十年沒有開發，這十年來，房價漲了10倍，什麼活也不幹，利潤增加10倍。政府土地儲備很少，開發商土地多多，囤地，囤房，賣不掉的房，切碎了賣，售後返租，當股票一樣的當成標準化的再賣。這些都是要加強管理。長效機制：租賃市場習總書記在2014年城市工作會議上講過，每個城市特別是大城市，總有20%人買不起房子，政府要造公租房配置給他們。如果一個社會有1000萬人，200萬人租了公租房。另外有200萬人住了房產商造的住宅持有出租的房子，商業性的租賃房，還有10%的人住了小業主出租的房子，如果我們能有50%的租賃市場，那住房系統就比較平衡了。公租房，這幾年政府都造了一批，我覺得政府的公租房有五個要點：一是，大體上不能造太多，一個城市覆蓋20%的人口，如果100萬人的城市，公租房的投放對象是農民工、學生和城市的住房困難戶。我們以前幫困呢，總是看人家的家庭收入兩千塊三千塊，其實只要看人均住房面積，三口之家，十年來人均住房在30平方米以下，他也許年收入有10萬元，也許小孩在美國讀書，或者老人生病，住房困難戶造不了假，收入困難戶很容易造假。學生不會造假，農民工造不了假。這個不要靠收入證明，現在的收入證明搞不清。第二，要三配套，房子造好了，公共設施學校醫院的配套，公共基礎設施的配套，戶籍管理的派出所、居委會的配套。第三，管理上，公租房是國家的，不能有二房東賺外快。第四，不能造成貧民窟，應該和商品房集聚區行成1/4，3/4的比例，地區的公共設施配套是給所有人的。第五，租金應該是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房對象家庭收入六分之一的房租。實際上，公租房，60%的左右的貸款，收到的租金利息足夠平衡貸款利息，五年以後，老百姓可以把房子買過去，共有產權房。共有產權房可以按市場價賣，賣的時候，政府回購。美國、新加坡都是這樣。我和美國的住房保障局局長交流過，他們的保障房造出來以後，老百姓想要退出去，只能退給政府，由他們再出給新時期的保障對象，這件事應該持之以恆，以民為本地去做。房地產商不是不願意持有，而是融資結構害了整個的房產商，永遠做不了持有房子的出租者。他一比九的融資結構，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回籠資金。李嘉誠不是這種狀況，他在浦東拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，協議都是10年期，到了2008年、2009年的時候，全部回收，重新裝修，2009年、2010年開始變成銷售，房價從一萬多變成10萬，這就是發了橫財了。租賃這麼少，跟房產的租賃結構有關，政府要讓開發商進入1：3的融資結構，到了持有環節，能夠出租的，必須60%的資本金，40%的貸款，這樣的話，收來的租金一定能夠平衡40%的貸款的本息還款計劃。政府對這種，三年五年十年租賃的房產公司，有一套鼓勵政策，包括租房的公積金，應該儘可能地提供給房客，公積金拿來付房租，房租抵扣個人所得稅，拿出房子出租的也應該有鼓勵。對租房者，要從法律上保護產權房的居民同等的公共服務地位。 這就是我要講的，如果通過制度的安排，按照中央的要求，不僅是行政化的安排，不僅是供給側改革基本面的安排，比如最終應該有房地產稅法，應該有住房法，老百姓租賃房的法律，其實我剛剛說的所有的事情，都應該在這三個法律的框架下。培訓諮詢請添加管理員：15901996138投稿&合作請郵件至：fdd365@foxmail.com申請入群，請添加群主：huoleifengquanli添加請註明：姓名+公司（否則不予通過）近期活動