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萬達集團再度上演了一出撲朔迷離的資本大戲，輕資產項目被賣出、重資產項目再買回，在這與輕資產化背道而馳的動作背後，萬達究竟要幹什麼？ 欲蓋彌彰 萬達的新戲碼與前不久的萬融富簽約一樣充滿了戲劇性。 8月8日晨間，外媒援引知情人士消息稱，萬達集團旗下子公司萬達酒店發展（00169）正在商談出售位於悉尼的Circular Quay大樓以及位於黃金海岸的Jewel Resort，兩者分別價值10億、9億澳元。 隨後的午間時分，萬達酒店發展發布公開《澄清公告》，表示「沒有洽談出售澳大利亞項目，一切正常運營」。然而，就在第二日港股開盤前，萬達酒店發展發布了短暫停牌公告稱已簽署資產重組意向書。 一時間，眾多吃瓜群眾被萬達酒店發展「打臉」般的自相矛盾所震驚。 「小阿飛」是關注港股地產板塊有一段時間的投資者，在停牌當天他與旅界君的溝通中表示，「其實從走勢中就能看出來這件事應該是有苗頭的，8月8日萬達酒店發展突然上漲了16%。」 不過，小阿飛當時預測的是萬達酒店發展可能與王思聰旗下的普思投資產生資本關聯，「因為公告里說簽署資產重組意向書的對象是『關連人士』。」 然而事實是，在當日深夜，萬達酒店發展再度發布公告，令吃瓜群眾大跌眼鏡。 公告稱，將以63億元收購萬達文化旅遊創意集團，7.5億元收購萬達酒店管理集團，同時出售其其餘四家分子公司權益亦即萬達在桂林、倫敦、芝加哥、悉尼等項目的股權予大連萬達商業。 簡單來說，萬達文旅及萬達酒店管理集團被注入到香港上市公司中，而原本萬達酒店發展旗下的物業項目權益交給了萬達商業。 消息一出，萬達酒店發展在今日錄得超過19%的漲幅。 然而，萬達究竟為什麼做出了與之前輕資產化行為截然相反的動作？ 買賣划算 對於萬達來說，這首先是一次左手倒右手的無本買賣。 兩大文旅板塊的注入已經顯示了萬達的決心——將文旅板塊優質資產注入香港上市公司平台，萬達商業等優質資產依舊回歸A股市場。 這一決定並不難做出，實際上，這與萬達商業當年選擇脫離港股回歸A股的根本原因——估值密切相關。 2014年12月，萬達商業在香港聯交所上市，一度幫助港股的整體估值躍居世界第二位。然而，預期中受到資本市場熱捧的情況卻沒有發生，截至2016年8月啟動退市計劃，萬達商業的市盈率只有6倍。 旅界君參閱了港股分析師們眾多關於萬達商業的報告，發現港股市場對於萬達商業的模式完全不理解。 在港股投資者的眼中，地產行業的正確模式有這幾種：一種是自持物業佔比極低的管理模式公司，比如仲量聯行的模式；另一種則是純粹的地產公司，買地、建樓、出售、擴張，比如融創。 而此次將重資產大量拋出后的萬達文旅及萬達酒店管理集團注入，同時將重資產轉移，能夠使得萬達酒店發展的商業模式變得更加輕資產化，更加符合港股投資者的「審美」。 不過，關於收購所用的70.5億元是否值得，還存在一定的疑問。不少媒體認為，在萬達與融創原本的協議中，融創將在未來20年每年為13個萬達城支付6.5億元的管理費，這意味著130億元的收入。 但是這一條例在富力介入交易之後已經「悄然失蹤」，而相應的，融創為13個萬達城多支付了142.69億元。也就是說，萬達酒店發展很有可能無法獲得這一所謂「穩定的收入」。 不過，小阿飛認為，這依舊是一筆劃算的買賣。「萬達酒店、文旅的品牌以及輕資產模式已經能算是走上正軌了，也有和許多大型集團的合作項目陸續落地，可以算是優質資產。」 同時，不少港股分析師任務為，上市公司大股東資產注入的行為一般都是以五折、四折價格注入，因此如果萬達酒店發展的股東大會通過這一交易，就意味著輕資產的萬達酒店、文旅集團價值也超過140億。 為了上市 歸根結底，萬達整合旗下資源的最終目的依舊是為了在A股市場成功上市。 2010年開始，大陸關閉了房地產企業上市的通道，房企IPO停滯，這成為了萬達商業心不甘情不願趕赴香港上市的最大原因，也成為了萬達一直以來的「心病」。 公開資料顯示，2015年萬達實現凈利潤300億。以國內地產行業龍頭萬科A的12市盈率為標杆計算的話，市值將達到3600億元，是其在港股估值的兩倍。 因此，在眾多中概股紛紛選擇開始回歸A股市場的2015，萬達也開始啟動了回歸A股的計劃。 2016年4月，萬達商業的《私有化募資推介書》正式發布，在這一協約中，萬達與海內外投資者立下對賭協議，如退市滿兩年後萬達未實現境內主板上市，將回購全部股權。 其中，針對境外投資人，萬達將以每年12%的單利回購，而針對境內投資人則將以10%的單利回購，對賭協議的最後期限是2018年8月31日。 從對賭協議中不難看出，王健林對於萬達商業的A股上市信心滿滿。事實上，在港股退市之後，萬達商業立即就同時開始了IPO排隊以及借殼綿石投資上市的兩種嘗試。 最終，因為政策趨禁等各方面原因，萬達商業的借殼上市在2016年11月宣告失敗。而地產企業的IPO依舊前路艱險，於是，萬達商業開始了「脫離地產化」，將眾多重資產地產項目轉手。 然而，很快傳來的一個好消息是，國內的房企IPO終於「開閘」。 7月21日，據證監會公布的《發行監管部首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況》，大連萬達商業地產、廣州富力地產、同策房產資訊以及金輝集團等房地產業公司IPO狀態為「已反饋」。 時隔七年，房地產企業終於再度重回了IPO的正軌，而萬達商業的排隊名次十分靠前，在整個A股市場IPO最相信排名是第58，這意味著萬達商業可以不用再急著拋售重資產，「脫離地產商」。 因此，再拿回一些重資產項目，以地產商的身份上市已經成為了可行的道路，而將輕資產之後的文化業務注入香港上市公司平台可以更早享受到資本市場的追捧，何樂而不為。 不過，值得注意的是，此次交易后，萬達商業原本招股書中的募資主體產生了一定變化，這是否會對萬達商業的上市產生影響目前猶未可知，旅界君將對此保持關注。———— END ————