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水皮雜談 一家之言 兼聽則明 偏聽則暗我經常看到有人說「你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。」剛好家裡有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎麼做起來的，那就是房開商自己買自己的房。比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎麼辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。然後，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣......你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這麼玩借不到錢了，於是就死了一批。從去年開始，實體企業，尤其是南方几個省的製造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老闆把家裡N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老闆已經把廠區掛牌了。）這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等於卡死自己嗎？加上實體經濟萎靡，南方几省大量原來手裡還有點錢的土老闆，工廠也不幹了，變賣出來一些資金，幹什麼好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。於是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什麼深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，並且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是「業主」本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給「業主」本人。高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然後告訴來看房子的人，「業主」是大老闆，手上很多處房產，對價格不敏感等等。當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的「我的朋友」。多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承於大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，後來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話。比如，曾經臭名昭著的「資本運作」就曾經干過什麼事呢？偽造了某國務院副總理簽署的紅頭文件，然後買斷了百度上所有關鍵字的搜索，並雇傭了大量槍手和水軍做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。這個事到後來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。另外我再分享一組統計數據：為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD資料庫。北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低於1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度了。 你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？目前為止有兩位兄台說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什麼的，資金怎麼來的。說一下我比較了解的情況吧。我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家裡做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家裡資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。另外一個家裡是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然後去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然後一起幫忙還貸。這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。不誇張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什麼？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。這就是為什麼大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。這就是一線城市掏空二三四五線。比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的製造企業主，很多都是幾個孩子。所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕鬆全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不願意接老爹的班，喜歡在一線城市奮鬥生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什麼二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。除了這種中型製造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市裡套。（沒上市就很難，這就是為什麼互聯網公司，打死了也要上市）前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密雲水庫買還差不多。問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。製造業哀鴻遍野不用我說了，低端製造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！至於最後一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。於是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考國中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。還謝謝告訴我信息的斧友，在這裡補充一下：惜售有很多種方式，本質上都是「倒牛奶」，製造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃鹹菜的任務，自有丈母娘幫他們干。除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然後拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了。關注我們掃1