Zi 字媒體

作者：應遠這幾天，房產稅又引起了熱議討論。今日，全國人大記者會上，傅瑩在回應房地產稅法問題時表示，本屆人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃，雖然今年沒有提請人大常委會審議的安排。只要房價一漲，房產稅就會被拿出來討論。近10年來，這不知是房產稅第幾次被討論。反正最後都是不了了之，僅僅是討論討論。我們先不說開徵房產稅能不能實行，怎麼實行，實行難度有多大，怎麼能做到公平。先說，房產稅來了，房價就會降了嗎？自然「邏輯」是，房產稅一征，房價就降。然而，這並不是事實。比如，上海規定，對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房徵收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%。同時明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（住房建築面積）扣除。然而，上海的房價依然漲上了天，並依然在天上飛。 房產稅不見得就能降房價。它更能催化房價房租飆漲。★大小關係★房產稅要起降房價作用，在保障稅收徵收有力的前提下，至少得關注幅度和時機的相互影響，也就是徵稅稅率和市場需求的相互影響。如果徵收稅率比較低，比如上海這種，顯然這種稅收在需求急劇旺盛的城市，基本聊勝於無。一年房價漲50%，投資客自然不會在乎不到1%的房產稅率。除非房價足夠高，或者稅率足夠高，高到投資客當下根本沒有額外的資金來支付房產稅，只能直接選擇出貨，立即拋售手中房產。這樣，房地產市場直接由賣方市場變為買方市場。這樣，房產稅一出，房地產立即崩盤。所以，說到這裡，所謂徵收稅率和市場需求相互影響，根本上不過是考量徵收稅率和大量需求下房價漲幅的大小關係。再往深說，就是每年投資房產的收益是否大於所付出的成本，主要是徵收稅率和房貸利率。如果收益大於成本，自然沒用；如果收益小於成本，自然有效。這應該是投資客會不會繼續選擇房產投資的一條紅線，也是極端情況。為什麼說是極端呢？打個比方，如果按一線城市房價漲幅，說謙虛點，一年漲20%吧，現在房貸利率按5%吧，房產稅要到15%，才能讓投資客選擇出貨，直接把房價干趴下。當然，房產稅根本不會這麼高，因為這裡忽略了另一個關鍵點。這個關鍵點就是房產稅的繳納，它包括房產稅額大小，以及如何獲得繳稅資金。如果自有資金能維持每年房產稅額的繳納，而房價漲幅遠大於房產稅率和房貸稅率，那自然會繼續持有房產，並坐等房價繼續飆漲獲取收益；如果自有資金不能維持每年房產稅額的繳納，而房價漲幅遠大於房產稅率和房貸稅率，那麼就會選擇借錢繳納房產稅，這借錢成本就是另一項成本支出。當然，前提是能借到錢。考慮到一套房子的價值，借點錢繳納房產稅似乎不難。而且，這成本的絕對數額，甚至可以忽略。因為房產稅不過是房子價值的百分之幾，而這成本又是房產稅的百分之幾，或十幾，這算過來，本項之處，也不到房價的1%。 前提：投資客一直沒斷供，有正常收入保障房貸供給； 收益：房價漲幅； 成本：房貸成本、房產稅、借錢繳納房產稅成本等。 結論：房產稅有沒有效，比大小。 所以，說到這裡，你就能想象，在需求如此強烈，在房價漲價的一致性預期如此強烈的一線城市，房產稅要到多高的稅率，才能起到降房價的效果。雖然是簡單的分析，裡頭還有些其他成本，但成本能有多高呢？所以，我說，不要期待開徵房產稅，一線城市，尤其是京滬的房價會下跌。除非漲價預期減弱。這便也不需要房產稅來降價了。 ★催動關係★不僅不要期待，還可能是個悲劇。1、房價房價上漲的需求如此強烈，在賣方市場，買方只有任人宰割。當年交過的房產稅，如今你要買房，就要你在房價上貼回來。房產稅，催動房價上漲。這並沒有結束。2、房租房價上漲，買不起房，要租，租房需求上漲，房租也可能上漲。這是一點。有人說，目前租售比這麼低，房租價格不貴，房屋租賃市場相對供需沒這麼緊張。然而，房租並不便宜。租售比太低，是因為房價在天上，而房租在人間的高位。說得形象點，問題才能講明白。房產稅影響房租，除了影響房價這條間接路徑，自然還有直接路徑。就是，房產稅直接轉移到房租上。一旦房產稅徵收，在房價上漲預期如此強烈，大家都不願賣出房子的情況，自然選擇提高房租。更為自然的是，徵收房產稅，更能催動區域的房屋出租者形成一個區域壟斷聯盟。 大家集體，快速，步調一致地提價。這是區域集體聯盟。區域的，就是本地的，房屋不能移動，大家利益一致。不想租？請離開。★所以然★在房價上漲的一致性預期無比強烈的城市，房產稅更可能催動房價和房租飆漲。畢竟不會把房產稅率定為能讓他發揮作用的高位。想通過房產稅緩慢降房價，很假。在我們這裡，沒有緩慢，只有崩盤。徵收房產稅，如果稅率不到位，房價房租都會繼續飆漲；徵收房產稅，如果稅率不到位，窮的，或者更窮的，依然是「困難的群眾」，而肥的是... 我們總是想當然地想問題，卻不深想問題背後的邏輯；我們總是懷有期待的美好，殊不知這美好可能是毒藥。不小心就會真相，歡迎關注「優遊斌蔚」（微信號：youyoubinwei）