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無論北京還是紐約，身處全球一線城市的年輕人，面對高企的房價和房租，生活都「大不易」。北上深房價漲上了天，更多年輕人加入租房大軍去年才經歷房價暴漲的北京，最近又一次因為樓市躁動站上了全國輿論的風口浪尖。可能你也看過最近網傳的故事：有朋友在北京買房，賣家報價728萬，從7點半砍價到夜裡11點半，最終以745萬成交。在北京也買不起房的DT君，第一次看到這故事自然是驚出一身冷汗。北京的房價到底高不高？很多人認為其中存在危險的泡沫。其中一個關鍵衡量指標是「售租比」：即用房子的價格除以每個月的租金，計算多少個月能夠收回購房成本。這個道理很簡單，房子也是一種商品，當被作為投資品的時候，是要靠租金來獲利的。按照國際慣例，售租比在200到300之間是合理範圍，也就是差不多靠著租金，能在20年左右收回成本。但在北京卻不是這樣。北京部分地區的售租比已經達到1000甚至更高，也就是說靠租金要收80年（960個月）才能收回成本，而大陸一套房子的產權只有70年。從北京的售租比來看，房價顯然早已偏離合理的軌道，但好在租房市場並沒有完全隨之而動。這也給了高房價之下的年輕人一個喘息餘地：對於DT君這種「無產階級」來說，雖然買不起房，但租房的租金，咬咬牙還是可以承擔的。和北京的售租比失衡情況類似，上海、深圳等國內一線城市也或多或少存在相同的現象。年輕人除了租房，似乎也別無選擇。而隨著越來越多人加入租房大軍，未來的租房市場一定會更加熱鬧。但這個市場最終會變成什麼樣呢？我們不妨來參考下美國的例子。相較於當前市場的紛繁複雜情況，美國的租房市場更成熟有序。來自加州大學伯克利分校的數據俠Geoff Boeing和Paul Waddell分析了全美1100萬條租房數據，詳細勘察了美國的租房市場。為我們觀察市場提供了一些有價值的角度和方向。分化的美國租房市場：部分內陸州房租直逼紐約在美國的房屋市場中，租房市場佔了相當大的比重。但在實際生活，影響人們做出租房決策的參考價格數據，大多還是來自大型房屋中介商。雖然這些中介的商業數據很有價值，但是它們常常只關注大型公寓等房型，對小型自住用房考慮較少，而且常常會提供一些不全面的信息。為了更全面、細緻地描述美國的租房市場，Geoff和Paul用Python爬取了分類廣告網站Craigslist上1100多萬條租房信息，用量化研究的方法分析了美國不同城市租房市場的差異。他們還將爬取的數據與美國住房和城市發展部門（HUD）的官方統計數據進行了相關性比較，交叉驗證了數據的可靠性。（圖片說明：Craigslist中美國每平方英尺房屋租金在美國的分佈情況，顏色越紅代表租金越高。）與人們一般的地理預期相似，在全美範圍內，東部和西部沿海城市擁有較高的租金水平，尤其是波士頓-華盛頓沿線以及加州海岸。其他分散的熱點地區還有芝加哥、丹佛、西雅圖等大城市。在美國內陸地區，圍繞中心城市和地區性城市一般聚集著租金較低的房源。但令人意外的是，其中北達科他州的房租出奇的高，這反映了這個石油產區對租房的潛在需求。事實上，北達科他州的房租中位數在全美是第二高，僅次於紐約。（圖片說明：Craigslist中房租中位數最貴的州排名）如果再進一步細看，不同城市、不同地段房屋租金的分佈也十分不同。（圖片說明：左圖為Craigslist中所有415個地區租金概率密度函數，每條線表示一個地區，線的顏色表示租金的高低；右圖為Craigslist中最受歡迎的15個大都市租金概率密度函數，線的顏色代表不同的城市。兩幅圖的橫軸都是每平方英尺租金價格，縱軸是密度。）這兩幅彩虹線圖表雖然看上去有些凌亂，但是它們反映了一個很重要的發現：那些租金中位數較低的城市，更容易在低價位出現峰值，且更容易出現多峰值。租金的這種變化趨勢在相對疲軟的租房市場尤其嚴重。在底特律，租金水平大都在一個相對集中的區間內分佈；但在舊金山，租金分佈就要分散得多。這其實也能反映出，舊金山的租房需求比底特律旺盛得多，地段的選擇也更多。在這種情況下，對於美國政府來說，它們推行的「公平市場租金（FMR）」計劃，就很難幫到那些真正有改善居住需求的窮人階層。因為諸如舊金山等地的租金分佈太分散了，再考慮到房屋的大小，從數據上很難甄別哪些人是真正有改善租住需求的。在租房這事上，美國一線城市的居者同樣大不易了解了租金只是數據分析的第一步，租房問題最終還是人的問題。誰在租房？房屋租金是否會對他們的生活帶來負擔？Geoff和Paul使用了三個指標來衡量人們對房屋的租住能力：租金收入佔比，低於公平市場租金（FMR）的房源佔比，以及租住面積。一般來說，如果租房的租金水平超過了家庭收入的30%，我們就會認為房租已經成為家庭生活的負擔了（Rent Burden），會顯著影響居民生活質量。下圖展示了基於Craigslist數據得出的美國15個最受歡迎城市的租金收入比情況。（圖片說明：美國15個最受歡迎的大都市中租金的中位數占家庭月收入的比重）美國的幾個一線城市：紐約、波士頓、邁阿密、舊金山、洛杉磯都超過了30%的指標。也就是說，在這些城市租房，你需要將更多的收入花在房租上，承受更多的「房租負擔」，紐約更是超過了40%。作為世界房價的錨地，紐約的房屋價格和租住價格一直備受關注。DT君對比北京租房市場的價格，多數情況下還是可以找到占收入1/3左右的房源。比起紐約，北京房租的負擔成本並不是非常顯著。為了保障低收入人群的住房需求，美國政府推行了「公平市場租金」（FMR）計劃，FMR的標準一般設為該地區房租分佈水平的40%。在爬取的數據中，有大概37%的房源房租水平低於該地區的FMR標準，這從側面印證了數據抓取的可靠性。（圖片說明：美國15個最受歡迎的大都市中，租金等於或低於FMR標準的房源數佔比）但是當我們從更微觀的視角詳細分析時發現，FMR的房源分佈也極為不均。在鳳凰城、亞特蘭大等城市，這類房源數量極多，有的接近80%；然而在紐約、波士頓等租房負擔很高的城市，此類房源又極少，甚至不到10%。對於在大城市的年輕「紐漂」們來說，他們能選擇的租房範圍，著實不多。（圖片說明：美國15個最受歡迎的大都市中，用1145美元可以租到多大的房子）「住得越來越貴，住得越來越小」是國際化大城市在發展中普遍存在的情況。但是，在不同城市，情況也非常不同。在美國租房市場上，全國租金中位數是1145美元（約合7882元人民幣），租房面積的中位數可以租到90平方米的房子。按照這個標準，在紐約只能租到大概37平方米的房子，但在亞特蘭大就可以租到140平米的豪宅。未來找房，你也許可以參考實時更新的房租地圖為了能夠更清晰地看出大都市地區房屋租金的分佈情況，Geoff和Paul利用美國人口普查數據計算了在灣區每平方英尺的中位數租金分佈，並將結果可視化到了地圖上。（圖片說明：美國灣區每平方英尺租金中位數分佈情況）舊金山、伯克利和矽谷是地圖中租金最貴的地方，東奧克蘭和瓦列霍緊隨其後。值得一提的是，雖然圖片展示的是一個靜態圖，但是由於數據來自Craigslist，是可以實時根據爬蟲來變動，所以這幅地圖可以做成一個動態實時地圖。人們能夠更加清晰地觀察租住信息，及時了解租金是如何變動的。在研究和分析我們的城市問題時，這種基於海量城市數據的分析方法能夠有效、科學地為人們提供一些決策依據和建議。數據俠們從數據搜集入手，首先利用技術手段對海量數據進行了挖掘和收集；然後對數據進行清理、整合，他們還嚴謹地與美國政府FMR數據進行了交叉驗證；接著，他們從國家、城市等不同維度，利用租金收入佔比，低於FMR的房源佔比，以及租住面積等科學指標對數據進行了分析；最後利用可視化的形式展示了結果和發現。其實從歷史數據來看，樓市火熱不僅是北京一座城的故事。根據萬科統計的一份歷史數據顯示，在全球可以查到的超過20年的房價增速數據中有27個國家和地區，其中絕大多數都經過了長時間的房價繁榮的情況。在可以預見的未來，帝都的房價可能只會更高，DT君既然買不起房，暫時也就不操買房的心了。參考一下數據俠分析的美國租房市場經驗，在帝都找一間舒適的租房，才是一件正事兒。備註數據來源Craigslist。Craigslist是一個在線大型免費分類廣告網站，幾乎囊括了所有在線房屋租售信息。數據爬蟲主要使用了Python語言，在後續的分析階段應用了pandas，numpy，matplotlib等包輔助清理數據、完善分析。原文發表的時間是2016年8月，但數據爬取的時間是2014年5月到7月。該分析主要針對的是當時的美國租房市場。這是因為論文的發表一般具有一定延遲性，僅做參考。「公平市場租金」主要是針對「房屋選擇券」計劃而設定的支付標準。這項計劃旨在幫助窮人改善居住環境，提供更多的社區機會。公平市場租金的價格一般定在該地區房屋租金分佈的40%左右的位置。原文的摘要已經發布到作者Geoff的博客上，論文原文發布在Journal of Planning Education and Research。數據俠門派本文數據俠Paul Waddell，Geoff Boeing。Paul是美國加利福尼亞大學伯克利分校城市與區域規劃系教授，他的研究興趣包括土地利用模式，交通模式，城市可持續發展等。Geoff是美國加利福尼亞大學伯克利分校城市與區域規劃系在讀博士生。他的研究涵蓋城市數據科學，城市形態，城市複雜性等多方面。歡迎關注他的博客關注更多有趣的數據分析文章。如何加入數據俠「數據俠」欄目網羅全球最IN的數據俠客，利用人工智慧、機器學習等各種前瞻演算法，從數據的視角洞察消費生活的方方面面，打造理性酷炫、活潑有趣的數據分析盛宴。用大數據，闡述事實及其背後的故事和邏輯趨勢。DT時代超級英雄正在組隊！你也想要成為數據俠嗎？請將你腦洞大開的數據作品，發到數據俠聯盟盟主程一祥郵箱：chengyixiang@dtcj.com。