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$萬科A(SZ000002)$ $世聯行(SZ002285)$ $世茂股份(SH600823)$ 一、房地產企業分類概況根據中信行業分類，當前共有165家房地產上市公司；其中房地產開發管理企業有163家；房地產服務企業有2家；另外，房地產開發管理企業還可進一步分為住宅地產商、商業地產商以及園區地產商，其中住宅地產佔比約74%，是主力軍。1、商業地產公司商業地產公司是指那些從事商業地產的開發、經營、管理和服務，並將商業物業作為戰略資產長期持有，且租金收入占其營業收入的比重較高的房地產公司。當前商地產商主要採取租售並舉的混合盈利模式，既持有物業進行經營收取租金，也在地產項目建成后將其出售獲取利潤，兩種賺錢方式兼而有之。下面是18家商業地產商所在城市與上市時間圖示。從地域分佈看，北上深等一線城市是商業地產商雲集的地方，全國每10家商業地產商中，有至少3家來自深圳；從首發上市時間看，除了南國置業和天潤數娛，其餘的16家均是在上世紀90年代上市。這與國家政策產業有關，煤炭鋼鐵等產能過剩的企業、白酒企業以及房地產企業不在國家鼓勵支持的行列。特別是在2009年IPO第七次暫停重啟之後，只有一家住宅地產企業上市。僅有的兩家地產服務企業就是在2009年之後上市的。2、房地產服務企業房地產服務企業指的是那些中介服務公司，世聯行和建科院是A股僅有的兩家專業地產服務商。它們自身並不擁有房產，而是給其它地產商提供諮詢、價格評估等服務，並從中收取中介手續費、信息服務費、諮詢顧問費等。下面是2016年年報中世聯行的營業收入構成圖示。代理銷售收入佔據收入的半壁江山還多，其餘的互聯網+業務、金融服務業務等，也都屬於輕資產服務業。人力資源密集。3、園區開發企業從城市分佈上看，的園區開發企業或是分佈在北京、上海等一線城市，或是分佈在南京、蘇州、鎮江等地理位置優越的特色城市，因地制宜；從上市時間看，23家園林企業中，有17家是在上世紀90年代上市的，如前所述，2009年IPO重啟后，上市的園林企業有四家，分別是大港股份、山鼎設計、招商蛇口以及今年上市的大千生態。4、住宅地產165家房地產企業中，除去前面提到的18+23+2=43家，剩下的122家都是住宅地產商。根據去年年報，這些企業中收入規模過千億的有綠地控股、萬科和保利地產，華夏幸福、中糧地產、泛海控股等企業應收都過了百億。二、融創最像上面的哪家房企？商業地產中的很大部分是用來出租獲取租金收入的，這部分資產在資產負債表中記作「投資性房地產」，比如說浦東金橋、張江高科和陸家嘴；有的企業自己並沒有房產，存貨比重很低甚至為零，主要依靠提供服務賺錢，典型代表是世聯行；有的房企存貨佔總資產的比重很高，大於50%甚至更高，而且企業的投資性房地產比較少，比如說保利地產和萬科。比較來看，融創的投資性房地產不到總資產的3%，但是存貨比重為44.55%，也就是說融創每100億的資產中，至少有44個億是以房子的形式存在的。融創的資產結構與萬科、保利相近，所以可將暫時其視之為住宅地產商。對這四個類別的地產商，我們選取如下上市公司作為代表：①住宅地產——萬科A；②商業地產——世茂股份；③園區——乾景園林；④房地產服務企業——世聯行。如果您想讀懂上市公司基本面，想要讀懂財務報表，歡迎微信搜索公眾號「讀懂上市公司」，我們一起探討。崔小北