Zi 字媒體

有個段子是這麼說的，2016年，出現了三個直逼諾貝爾經濟學獎的難題：1. 為何學歷不值錢學區值錢？北大清華畢業生買不起房，通往北大清華之路的優質學區房價格卻「摶扶搖直上」？2. 近半上市公司利潤不夠北上廣深買一套豪宅，但賣掉1%的股份卻能買好幾套，問究竟誰的泡沫更大？3. 「失去奮鬥，再多房產我們也無家可歸」「失去房產，奮鬥再多我們也無家可歸」，請問這兩個觀點哪個是正確的。房價已經讓人摸不清頭腦了，買了房了被突如其來的財富增值嚇蒙了，沒買的被突如其來的暴漲嚇蒙了；經歷了2016，很多人都不敢再清談房價。某知名博主再被問及某城市房價居然會如此瘋狂的原因時，回答只有一個：別問我，問上帝去。想必上帝聽見了，肯定會罵這個博主不厚道——我寧可研究足球的出線問題，也不要解答房價的問題。確實，這一輪房價漲的讓人心驚膽戰，而政策密集出台則讓人眼花繚亂，甚至很難摸清規律。不過看似迷亂的局面有一個本質上的理由：我們要知道，限購限貸並不是怕房價漲，而是怕房價跌；看起來這個說法好像很奇特，但實際上確實這樣的道理。也許有人會說，房價確實一直再漲，沒有跌的跡象啊。事實上，房地產持續火爆、熱錢始終不願離開樓市的最大因素就在於，市場看了政府的底牌：房地產稅暫難出台；再嚴厲的政策還得有度，即不要刺破泡沫，即穩定經濟增長。那麼問題來了，當市場趨於飽和，有錢買的差不多都買了，沒錢的也只有望房興嘆的事兒了，這時候交易量下降，價格就有可能下跌。是不是這就到了房產財富終結的時候了呢？然而，限*購政策一出台，遏制了交易；沒有了交易，也就不存在價格下跌的問題；而資金、資質被鎖死，熱錢出不來，無法推高房價繼續上漲，也就沒有財富增值的機會。從這一點看，此時對於剛需者來說，把全家的錢湊起來夠首付，再按照可以承受的月供貸款，買下自住房，也就安心了。別再考慮漲跌，自住房從來跟個人財富不沾邊。房價跌了，你還是安安穩穩住在房子里；房價漲了，你也不能買了房子去睡馬路。而對於投資者來說，一輪財富暴增期已經結束，也許一線城市還有看點，但幾乎無房可買賣，收益也就無從談起；三四線城市則需要警惕，儘管有托手，難現暴跌，但從財富價值的角度看，在一線城市無法剋制的上漲衝動中，三四線城市的房產微漲，但卻是賠錢貨。為什麼這麼說？早就有人質疑，房價不能無休止上漲，再漲下去，全世界的財富都買不來的房子了。然而，他們忽略了一點，那就是「在本幣計價方式上上漲」，房價漲了，匯率跌了，最終總資產在相對狀態下是平衡的。無疑，這是在M2增速放緩的情況下，或者說無力維持M2高速增長的情況下，變相提速的手段。所以，我們的結論是：房產財富從來不會終結在房價上，因為房價牽扯太多的經濟關係；房產財富終結在匯率上，即，看似你坐擁了百萬利潤，實際上也不過是和通脹打了個平手；如果這時和那些在全球市場合理布局財富的人想比，就會發現，房子帶來的財富真的不是個兒。因此，投資者高位持有的房產財富，就要重新做梳理了——淘汰三四線城市的房產，縣城的更不能要；套現布局全球，最終實現風險對沖，這才是獲取真正財富的必由之路。本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質，多家媒體房地產專欄作者、作家。。