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2017-07-25T20:27:27+00:00
深圳,是一個實事求是的地方,在所有城市中,我最喜歡的城市就是深圳,沒有之一! ——馬光遠2017年春節之後,又一輪調控性政策密集出台,多個城市出台調控政策,新政,限購、限貸成為新的話題。樓市調控席捲全國,房地產市場調控力度持續加大,在這種情況下,大家都普遍關心的問題:1、樓市調控潮持續蔓延,未來房地產走勢怎麼走?2、房價是否還會上漲?現在要不要買房?2、在這個背景下,什麼樣的資產配置才是合理的?6月3日,獨立經濟學家、經濟學博士、產業經濟學博士后馬光遠蒞臨深圳匯德大廈體驗中心,為大家深入解答在當前全球經濟形勢中,資本洪流時代下的資產配置。核心觀點1、房地產才是真正的晴雨表;2、價格是歷史概念,的房子就沒有便宜過;3、房地產的支柱地位不會改變,樓市即便降溫也不會崩盤;4、房地產稅,5年內出台的概率很小;5、在,每個人的財富配置裡面房地產永遠是第一位;6、核心地段的優質資產在資產配置裡面永遠都是不可或缺的;一、房地產才是經濟真正的晴雨表過了2016年之後,經濟開始反彈,又有人討論經濟有沒有見底。我們要怎麼看?在直面「經濟有沒有見底」這個問題。馬光遠表示,民間投資、房地產以及製造業,是其判斷經濟的三大指標。在他看來,股市並非經濟的晴雨表,房地產才是。房地產一旦出問題,會影響外界對經濟的信心。他舉了個例子,2016年,全球看空經濟,但為何經濟沒有出現問題?原因就在於房地產回暖。今年一季度房地產投資回到兩位數,連帶著經濟數據上也有不錯的表現。那麼,目前的經濟究竟是不是底部?他指出,在拉動經濟增值的所有指標都大幅度往下走的情況下,目前6.7%、6.9%的增速已經很不錯了。經濟不存在底部問題,過去拉動經濟的動能需要轉化,經濟需要更新的動能進行拉動。從而認為,經濟的韌性非常大,短期內比較困難,但長期來講還是比較審慎樂觀的。 二、價格是歷史概念,房子就沒有便宜過1989年,北京房價1900元/平方米,當時就有中央媒體呼籲進行調控,認為房價遠超居民購買力,並舉例一名大學生畢業之後,需要不吃不喝100年才能買得起兩居室。如今,北京房均價超6萬/平,四環內幾乎沒有10萬/平米以內的房子。現在還會認為原來1900元/平米的房子貴嗎?對此,馬光遠提出,價格是一個歷史概念,在不同情況下看價格感覺是不同的。當時1900元/平,大家覺得房價很高,的確,當時這個價格是很高;後來發展到5000元/平、1萬/平、2萬/平、5萬/平……到現在均價超6萬/平,大家仍然覺得房價高。這說明——房價就沒有便宜過!但是當你回過頭去看,會認為以前的房價都很便宜。因此,長期看,哪怕短期有調整,房子價格大趨勢是上揚,必要時該買房子就買房子。樓市的每次暴漲都與政策有關。今年,全國多地都在出台政策,不過他認為不需要太擔心,從以往政策的壽命來看,房地產政策最長沒有超過兩年,這一次的調控也不可能持續。此外,購房者一定要意識到政策的力量,一旦政府不顧一切救市,就是最好的買房時機。三、房地產的支柱地位不會改變,崩盤沒可能今年3月以來的樓市調控潮持續蔓延,未來房地產走勢怎麼走?對此,馬光遠有5個基本判斷:1、樓市會降溫,量價上都會出現調整;2、政府不願意打壓房地產,也不會讓地產價格斷崖下行;3、一些沒有產業支撐的熱點城市短期是風險點,如果沒有概念支撐的一定會進行調整;4、未來長期特大型城市和城市群沒有任何問題;5、城市群核心城市周邊三四線城市存在補漲行情。同時,他並不認為樓市會崩盤。在他的分析中,房地產六大周期有三個已基本結束,但城鎮化、經濟依賴以及貨幣化和證券化這三個周期並沒有結束。支撐房地產往上的力量仍然很強勁,所以其熱度要降,但肯定不會崩盤。從大周期來看,房地產往上走的周期仍然會持續,但是城市的分化會比其他地方要更加嚴重。四、房地產稅,5年內出台的概率很小至於房地產稅,他則認為5年內出台的概率很小;其對樓市一個基本的判斷是,房地產的支柱地位不會改變,一個城鎮化人口不斷增加的國家,城市房地產價值是一直存在的。所以,一方面大家要看短期,另一方面要看長期稀缺價值。五、人財富配置里,房地產永遠是第一位最後,對資產配置,馬光遠提出了自身獨特的見解以及建議:三個20%法則(只有20%的房企能發展、20%的城市具備房產投資價值、值得投資的城市裡選擇20%的最核心資產進行投資),無論是高凈值人士和中產人士,都要堅守這三個20%法則。未來整個財富的周期遠遠沒有結束,的房地產中期周期也沒有結束,在每個人的財富配置裡面房地產永遠是第一位的。在他看來,在,好的城市非常稀缺,好的城市的好的樓盤也非常稀缺,核心地段的優質資產在資產配置裡面永遠都是不可或缺的。腦洞時間報紙上登的消息不一定百分之百是真的,但什麼消息絕對假不了?
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