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今天，淘哥拿到了一份《2017年深圳中原上半年總結報告》，整整75頁，對深圳樓市上半年進行了詳細的總結，數據翔實。淘哥覺得，如果你想買房，無論自住或投資，掌握數據，了解供求關係是基礎。最值得注意的在第三點：深圳新房庫存量降低到了323萬的警戒水位，這已經是2015年以來的低位，靜態分析的話，按照6月份的成交量，只需要11個來月即可全部賣光。新房成交量29.2萬逐步走出冰封期成交價格就不說了，官方數據是九連跌，淘哥重點談談成交量。要點在於：3月份至今，新房成交量是逐月上升的，6月份已經到了29.2萬平的成交水平，這基本與2016年11月，也就是1004新政后的第二個月成交量持平。淘哥再講幾個數據了，讓大家對29.2萬的水平更有感性認識。1、2016年，深圳新房成交的月平均量是34.8萬平米。注意，這是3月份和10月份、上下半年都有一次強力調控后的數據。2、2015年，新房成交的月平均數是55.5萬平。這就不用多說，火熱瘋狂的一年。3、2014年，是深圳樓市的一個低谷期，新房月平均成交量是33.58萬平米。2013年的數據可能更接近平穩期，比2014年高10%左右，大概36.83萬平米。也就是說，雖然說深圳樓市的新房成交量有所恢復，其實連火熱的邊都談不上（2015年的55.5），也遠遠談不上進入正常區間（2013年的36.8），甚至連低谷期還差15%（2014年的33.58）。目前的新房市場，只能說逐步從冰封期走出來，冰封期就是今年2月3月，月成交量竟然只有8萬平！這就是深圳新房市場整體的成交狀況。淘哥覺得造成這種狀況有兩大因素，一是上半年推盤量極少，掰著手指頭數一數就知道，基本沒多少新盤發售。二是市場確實也存在觀望情緒，開盤銷售率下滑明顯。02 再來談談二手市場，二手其實很重要，因為其量價更真實的反應了市場狀況。幾個值得注意的點：1、房價走勢平穩，均價56156元，基本維持去年水平。新房不許漲，會壓制二手的漲幅。還有些原因，見中原圖片。2、上半年二手房成交2.9萬套，248萬平米。這個套數和面積，只相當於去年全年的3成。同比去年上半年，成交套數減少51%，腰斬。環比去年下半年，依然下降21%。去年10月份可是出台了史上最嚴調控。3、二手住宅上半年的套均成交總價是493萬，總價中位數是354萬。這兩個水平都比去年要高，購房者對面積選擇偏大了。4、分月來看，2月份最低只有2240套，創下2012年2月之後的新低。3-5月，新房有一波小高潮，帶動二手成交量上升，5月後無新熱點，二手又有降溫態勢。目前月成交量是6343套，日均211套。在淘哥印象中，2015年深圳樓市火熱的時候，月均成交量能衝擊11800套。2016年火熱后的慣性上揚期，月均成交大概是8800套。2014年市場低谷期，月均成交大概5500套。2013年，相對正常的年份，月均成交大概7800套。這樣看來，目前月均6343套的水平，已經比2014年還要好，處於正常偏低的區間，比低谷期又要好點。從這個數據也可以看出來，二手房代表的真實的深圳樓市，比新房數據體現出來的，更溫暖一些。可以說已經走出低谷了。當然，距離高峰還有一倍差距。如果有中介打電話給你，說最近二手房賣得不錯，他應該沒有騙你。03預警：新房存量降至警戒水位淘哥剛剛分析了兩個領域的重要數據：新房數據表明，樓市成交似乎剛走出冰封。但二手數據表明，樓市熱度其實已經邁出低谷，比2014年都要好，快接近正常了。未來深圳樓市會如何發展？有個數據已經透露了秘密！淘哥發現一個值得關注的重要信號——新房庫存還在進一步下滑！看到沒有，到了6月份，深圳新房庫存僅僅323萬平米，處於2015年以來的低位。甚至比2015年這一輪深圳樓市大牛市，啟動前的2014年上半年，還要低！淘哥覺得這是一個非常低的水平，靜態的看，按照目前6月份29.2萬的成交量，11個月也就賣光了。如果恢復到2013年時每月36.8萬的正常水平，9個月不到也就賣光了。這其實顯示在成交低迷的外表下，隱藏的是深圳樓市依舊處於供不應求的緊張區間，而且越來越緊張。這至少預示兩點，其一、深圳樓市後市價格上漲的壓力持續存在。其二、包括限購限貸在內的調控政策，不可能放鬆。中原也預測：預計未來幾個月，新房供應不會有很大增長，庫存量會進一步下滑。庫存繼續下滑的話，後果真的很嚴重。這裡，淘哥只能說，強力的調控在穩定房價同時，減少了供應，需求卻慢慢在積累和恢復，這預示著未來供需矛盾的劇烈。隨著需求的復甦，淘哥覺得，要扭轉這種局面，必須儘快增大深圳樓市供應！！！否則，淘哥的忠告是：該買的還是買吧。淘哥只能幫你到這裡了。還有很多乾貨，限於篇幅，淘哥就沒有一一解讀了，放一張中原的預測吧，更多私密內容，歡迎加入淘哥小密圈，一起來探索穿越牛熊的房產投資大道