Zi 字媒體

最近中山房貸利率上漲可謂來勢洶洶。我猜，很多人肯定有了提前還貸的想法了吧！但是！只要基準利率不調整，房貸貸款利率上調對已發放貸款是沒有影響的！記住了！而且，提前還款是要交違約金的。幾年前小編就有一位朋友在中山買了一套房，付了首付之後，他通過銀行辦理了商業按揭，貸款40萬，貸款期限30年。後來因為工作需要，這位在2年後賣掉了中山的房子，就想把餘下的錢一次性還掉，這時候他第一次聽說了「提前還款要罰款」這種東西。銀行的客戶經理和他說，按照合同，如果提前還款，需要交違約金，最低2萬元。很多人這時候就很納悶了，我憑本事提前還款，為什麼還要交罰款？其實，原因很簡單：你在買房貸款的時候，銀行是想要從中儘可能多收取利息的。可一旦你提前還款，讓銀行的錢沒有掙夠，銀行自然會想要用另一種方式迂迴地賺回來，即違約金。怎樣才能稱為提前還款？提前還款一般是指在一年內，借款人提前還款金額超過了本金餘額的20%。你想要提前還款時，一定要先確定自己是否符合提前還款的條件。那麼違約金要如何收取呢？提前還款的違約金是在借貸款雙方的合同中共同認可的條款，一旦借款方在指定的時間內提前還清全部貸款，或大部分本金，借款人將支付一筆違約金。違約金一般是按照提前還款時的未結餘額的百分比計算（一般是2%到5%）；或規定若干個月份的利息。但最高違約金受到合同或法律的約束。違約金的有效期通常不會超過3年（也有的為5年）。有效期過後，違約金的比率會取消、或逐漸減少、或者只有餘額的1%。每年只要部分提前還款不超過貸款餘額的20%，就不用繳納違約金。違約金是借貸雙方可以協商的。一般的，貸款方會提供幾種違約金的方案供借款人選擇。如果借款人選擇有違約金的合同時，貸款方會提供較低的貸款費用，或較低的貸款利率，一般的帶有違約金的合同的利率要比沒有違約金合同的利率低0.25%到1.00%。看下各大銀行提前還款相關規定：銀行1、住房貸款不足一年的罰息三個月，需提前一個月申請方可提前還款；2、住房貸款滿一年不足二年的罰息二個月，約5個工作日後拿房產證註銷過戶；3、住房貸款滿二年不足三年的罰息一個月；4、住房貸款三年以上的已抵押合同為準。工商銀行1、沒有供滿3年的都要罰3個月，滿3年無罰息；2、需提前一個月申請方可提前還款，約10個工作日後拿房產證註銷過戶。農業銀行1、住房貸款不足一年的罰息六個月，需提前一個月申請方可提前還款；2、住房貸款滿一年不足三年的罰息三個月，約7個工作日後拿房產證註銷過戶；3、住房貸款滿三年以上的罰息一個月。建設銀行1、房貸不足一年的罰息三個月，需提前一個月申請方可提前還款；2、住房貸款滿一年不足二年的罰息二個月，1個工作日後拿房產證註銷過戶；3、住房貸款滿二年不足三年的罰息一個月；4、住房貸款三年以上的無罰息。招商銀行1、需提前一個月申請方可提前還款，暫無罰息，個別支行要求預存；2、如果是開通授信的，按貸款額的千分之五罰。約10個工作日後拿房產證註銷過戶。交通銀行1、住房貸款不足三年收取欠款金額1%罰息，需提前一個月申請方可提前還款；2、住房貸款滿三年預存十天到一個月的不收罰息，約10個工作日後拿房產證註銷過戶。郵政儲蓄銀行1、不滿1年的罰剩餘本金的1%；2、1年後就要提前一個月申請，無罰息。約10個工作日後拿房產證註銷過戶。光大銀行1、住房貸款不滿一年罰3個月，滿一年不滿3年罰1個月，滿三年不罰。2、需提前一個月申請方可提前還款。約10個工作日後拿房產證註銷過戶。華夏銀行1、住房貸款不滿二年罰2個月，二年後不到三年罰一個月，三年後不用罰息；2、需提前一個月申請方可提前還款，約10個工作日後拿房產證註銷過戶。浦發銀行1、住房貸款滿一年提前一個月申請，預存一個月，無罰息；2、不滿一年罰合同金額1%，需提前一個月申請方可提前還款。約10個工作日後拿房產證註銷過戶。註：由於各大銀行的政策隨時調整，以上數據僅供參考，具體情況以各大銀行實際執行為準。提前還貸是否划算?提前還房貸都是划算的嗎?當然不是，這就需要視具體情況而定了。比如，公積金貸款在幾次降息之後，5年以上貸款利率已經降至3.25%，與其提前還款，還不如把這筆錢拿去做理財。對已經簽約7折左右利率商業貸款的借款人也可以按上述情況處理。同時，等額本息還款已經超過5年的借款人也不適合提前還貸。因為按銀行等額本息的還款方式，貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下月供中絕大多數都是本金，提前還貸的意義不大。此外，如果自己手頭還有其他更好的投資理財項目，收益率超過房貸利率的，以及對流動資金需求比較高的借款人，也沒有必要選擇提前還貸。但若不會理財，且對負債極其敏感的借款人，提前還貸也是一個好選擇。建議大家如果有提前還房貸的打算，在簽訂購房合同之前好先跟銀行方進行溝通，提前的時間、金額要求都要說清楚。此外，提前還房貸的方式也分很多種。可以選擇一次性還清貸款，也可以選擇償還其中一部分，縮短自己的還款期限，還可以償還一部分，但貸款期限不變，減少每月還款額等。哪些人不適合提前還貸？1、等額本金還款期已過1/3的人不適合提前還貸，因為等額本金還款越到後期，所剩的本金越少，所產生的利息也越少。如果你你已經還款超過1/3了，就說明近一半的利息已經還清，剩餘的基本都是本金，提前還款並不划算。2、等額本息還款已到中期的人也不適合提前還貸，與等額本金相對應的，自然是等額本息，等額本息每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。如果已經還了一半了，說明大部分的利息也還了，沒必要提前還貸了。3、用公積金貸款的人不適合提前還貸，公積金貸款本身是有很大的利率優惠的，與其提前還貸，不如拿錢做一些理財，做一些短期的基金定投，投資保值增值商品，都更划算。中山第1樓市