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近來關於深圳房價回落的報道屢見不鮮，去年12月在深圳參觀時房價已有所鬆動，統計數據表明如今已步入實質性回落階段，而北京無論新房還是二手房房價實際上仍然在微漲，局部二手房漲幅明顯，十一前後兩地幾乎同時出台樓市新政，那麼房價走勢何以出現兩重天呢？有人認為北京去年供地太少了，房產供不應求，必然推高房價，這自然有些道理，而深圳可建設用地比北京少得多，近幾年幾乎沒有新增住宅用地供應，且北京已基本實現人口零增長，而深圳人口每年增長几十萬，購房需求大增，相比房產更緊缺。 有人認為深圳樓市調控更嚴厲，逐條對比跟北京的政策大同小異，有些方面還不如北京的更嚴，因而這一點也說不通。 對此不斷有學友們問及，這確實很耐人尋味，其實現象背後有三方面因素在主導。 首先，市場規律始終在起作用，深圳樓市2014年四季度開始復甦上行，2015年步入高位，而北京的周期波動與其相差了約半年時間，從周期角度看，深圳樓市會提前步入回落階段，上海和北京將隨其後。 萬物皆有定時，房地產周期實際上是需求周期，也就是說在3年一輪的短周期中需求是有定數的，當然恐慌性購房和投資投機性購房可能會因市場過熱而短時間明顯增加，而當價格被抬高到一定水平，實際購買力也會跟不上，當樓市新政出台，預期有所轉變，這部分需求就會明顯減少，市場還是要靠真實需求來支撐，自然會出現階段性調整，如今深圳的樓市波動正源於此。 北京也會出現類似的調整，如2008年、2011年和2014年都曾如此，就好比是一場馬拉松，可以一時加速，而能量終究有限，釋放后需要一段時間積蓄，必然會有放緩的過程。因而樓市只是步入冷冬還是暖冬的區別，冷冬即區域內市場出現大範圍調整，暖冬即調整幅度相對較小或者局部調整，兩者在此前都曾出現過。 其次，一線城市房產已成為類金融資產，房價水平取決於資金總量。根據<2016城市資金競爭力排行>，2016年上半年金融本外幣存款，北京為134814.1億元，深圳為61609.07億元，北京是深圳的兩倍還多。深圳炒房資金基本都是民間的零散資本，類似股市中的散戶，在銀行的信用較低，去年炒房資金不少都來自於互聯網金融、擔保公司等，槓桿高且不穩定，金融監管一加強，則後續難以為繼，抗風險性能力弱。 此前深圳購房資金曾有相當一部分來自於股市，2015年股市行情好時，有些人賺了錢就轉向買房，從而避過了股災，獲得了豐厚的房產增值收益。而股災後去年以來股市一直沒有新行情，也將沒有更多新資金供給樓市，因而購買力大打折扣。北京匯聚更多的全國購房投資需求，居民家庭改善性購房需求居高不下，實際購買力更強。而且北京的國有資本佔比更高，相當於股市中的機構投資者，資金實力及抗風險能力明顯高過深圳。 因而當步入周期調整時，深圳的投資者顯然弱不禁風，一有風吹草動必然有一部分投資者挺不住，要先考慮避險。此外深圳購房中投資投機比重明顯比北京高，槓桿水平也更高，本輪深圳房價漲幅也明顯比北京大，從短期看泡沫更大，當房貸嚴控后，調整幅度理論上也會更大更明顯。 還有，官方態度其實也有不同，即便同樣的調控政策，也可以有不一樣的執行力度。深圳兩會期間市長提「通過政策調控使房地產去除泡沫」，而北京市長則表示「確保明年房價環比不增長」，兩者區別很大。至少從表態上看深圳是要順應市場趨勢做調整，而北京沒有要降房價的意圖，更側重於房價基本穩定，通過調整供應結構即可實現平均房價環比不增長。 綜上，市場周期波動是規律，是難以避免的，而資金供應和官方態度不同對樓市波動幅度影響很大，這決定著北京與深圳以及其它城市今年樓市走勢會有所不同。去年我曾走進28個城市參觀考察，各個城市發展潛力、資金實力、市場供給狀況及樓市政策不盡相同，因而樓市走勢出現明顯分化。就全國而言樓市分化將是常態，趨勢性上漲已成為過去，而結構性機會依然存在，因此購房投資時要就各個區域具體情況做以對比分析，並踩準時機節點，避免盲目投資。