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伴隨全國商品住宅市場進入「四限時代」，諸多投資客開始蠢蠢欲動，把目標瞄準了商鋪市場。0180%以上的城市，商業全都是過剩的！ 怎麼評判一個城市或者地區的商業是否過剩？ 國際上有一個統一的標準，就是人均商業面積警戒線—— 人均佔有商業面積1.2㎡。一般情況下，在這個警戒線以內，商業供需是均衡的，一旦超過這個警戒線，商業就過剩了。 美英澳加這幾個發達國家的人均商業面積基本都在1-1.3上下徘徊。你們會說，多麼牛，豈是歐洲、澳洲這些經濟逐步下滑的老派貴族們可以比擬的。 Ok，這個觀點我認，畢竟是世界第二大經濟體，未來還有極大可能是世界第一大經濟體，那就姑且把的警戒線提高25%。 姑且認定，人均商業面積警戒線為1.5㎡。 即便如此，80%以上的城市，商業面積仍然嚴重過剩！人均商業面積 在1.5㎡/人的安全警戒線下，我們看到—— 除了北上廣深等超一線城市勉強符合標準之外，幾乎所有其他城市全都超標。 比如瀋陽、合肥、呼和浩特、銀川等幾個二線城市，人均商業面積達到4㎡以上！ 也就是說，80%，甚至是90%以上城市的商業體量都是超標的，都是過剩的，甚至超出發達國家1倍以上。 的商業供應遠大於實際需求1倍以上！ 不如舉個實際的例子，拿我最熟悉的鄭州市中原區來說—— 鄭州市中原區常住人口76萬左右，按照人均1.5㎡的商業面積需求，中原區需要最大的商業體量大概在114萬㎡。 然而，現實情況是—— 中原區單單幾個中大型商圈的體量之和已經突破133萬㎡； 其他區域的社區底商按照8%-10%的配建比例算，社區底商和臨街商鋪的體量又將突破50萬㎡； 綜合一下，保守估計整個中原區的商業體量在180-200萬㎡。 鄭州市中原區需求商業體量114萬㎡，實際商業體量將近200萬㎡。 市場供應是實際需求的2倍！ 於是，我們看到—— 盛潤20萬㎡的時代廣場半死不活，萬達金街的租戶入不敷出飽受摧殘，中原區的萬八平米小盒子商業死了一批又一批…… 在我看來，這些商業的成批死去是正常的！它們該死！ 市場需求幾乎恆定，商業卻成倍數的爆棚激增。伴隨時間的推移，爆棚的總會最終走向毀滅，快速的出生，必然快速的死亡。 那麼，我們去想一下，為什麼？造成商業過剩的原因是什麼？02好大喜功的超前規劃是我想到的第一個原因 城市化、都市圈化是目前城市進化的主旋律、大趨勢，這個大趨勢正如野馬狂奔一般不可逆的向前飛奔。在城市化、都市圈化的過程中，城市就必然會面臨「城市升級和城市擴張」。 在升級和擴張過程中，越來越多的城市得了一種病，這種病叫「綜合體成癮綜合症」，或者叫「商業成癮綜合症」。 因為城市功能需要升級，城市形象需要升級，城市定位需要升級，而這些升級的支撐是什麼—— 是商業，是大體量商業，是定位高端，光怪陸離的各種商業。 住宅什麼的都是扯，只有商業才是出形象的法寶。 於是，在城市規劃階段，大量的商業用地出現了！ 對於房企來說，想不想在舊城改造中分得一杯羹，想不想在城市進化的過程中賺上一筆。想，當然想，做夢都想。 怎麼辦？ 迎合需求啊，迎合規劃需求，迎合城市形象需求！做商業！只有這樣，才能參與進來，只有這樣才能拿到商業用地旁邊的住宅用地。 於是，在項目落地階段，各種綜合體出現了，各種商業廣場出現了！ 我的上一份工作是在諮詢公司從事房地產項目的前期產品策略定位。在四年的時間裡，我參與了近100個房地產項目的前期產品策略定位，其中超7成的項目都要求配建大體量的商業綜合體。 是必須配建！不考慮實際市場需求的必須配建！因為商業出形象啊！至於需求什麼的，先搞起來再說嘛！ 於是，我們作為一個為五斗米折腰的諮詢公司，狼狽為奸的勾搭著一個設計公司，發了瘋的為各種開發商搞定各種脫離市場真實需求，但形象高大上、逼格衝天的項目定位方案和規劃設計方案。 開發商拿著這些脫離需求，但足夠好大喜功的方案，衝殺在拿地的第一線。 你們會說，開發商傻么？明知道商業過剩還這麼搶著拿地。 開發商當然不傻，開發商看中的是商業用地背後的那一片住宅用地而已。 在過去的幾年時間裡，出現了一個完美的鏈條—— 我們的城市規劃得了一種叫做「商業成癮綜合症」的病，規劃了大量的商業用地； 我們的開發商為了住宅取地，對症下藥，給出了「逼格滿滿的商業綜合體」的藥方，建了各種光怪陸離的商業； 最終，我們的商業過剩了。03純粹的利益驅使是我想到的另一個原因 除了所謂了商業綜合體之外，我們在各個城市看到了大量的住宅底商、臨街商鋪。這些住宅底商和臨街商鋪也是最受諸多投資客青睞的投資品。 我們去想一下，這些街鋪又是怎麼出現的？ 可能很多人都知道，絕大多數的住宅小區允許配建不超過8%的配套商業，而這些商業也都存在於住宅下部的底商。 但可能很多人都不知道開發商規劃這些底商和街鋪的初衷。 我舉個例子吧。 我曾做過武漢一個房地產項目的前期產品策略，開發商最明確的要求有一點 必須給我鋪滿8%的臨街底商！ 但經過我們對市場的摸排調研，我們發現該區域的商業需求是飽和的，甚至是過剩的。 這個項目對面另一住宅社區的底商運營極其慘淡，社區入住2年，商鋪開業率不足50%，而且絕大多數的商鋪人流量極少，營業額也很慘淡，絕大多數的商家都入不敷出，勉強維持。 我們把這一現象反映給開發商之後，開發商依然堅持當初的判斷，並且給我們算了一筆賬。 這個區域的住宅售價是1.7萬/㎡，而我們這個項目撐破天住宅也就賣到1.8萬/㎡，但是這個區域的單層臨街商鋪卻可以賣到4萬/㎡，就算咱們賣3.5萬/㎡也是賺的。 這8%的體量蓋成住宅，也就是2.16億的貨值，如果蓋成商業。就是4.2億的貨值。這麼一算，商業能比住宅多賣2個億！ 至於你們所說的飽和、過剩什麼的，那都是賣完之後的事兒了。 這下明白了吧，所謂的臨街金鋪，其實完全就是純粹利益驅使的產物。 在上億的利潤差額面前，所謂的需求全是扯淡。04管殺不管埋的商業運營邏輯，扼死商業破局的最後一絲希望 如果說這些過剩的商業體量能夠達到絕大多數自持運營，那麼的商業破局還勉強有那麼一絲希望。 但遺憾的是這些商業，大都是以銷售的目的出現在市場上。 不過，這也在我的意料之中，因為這些商業出現的初衷本不是從需求出發，而更多的是從城市形象出發，從純粹利潤出發。 80%的開發商壓根不懂商業運營。 這些開發商最大的目標就是把這些商業變現，在面對商業時，大致都是這麼一副嘴臉——「我們是城改項目，資金壓力大，政府要求必須配建大體量商業，我們原則不自持，我們的商業要最大程度可售化，我要最大程度減少自持比例，最好能把所有的商業全變成可售物業，全賣了；既然不自持，就不要考慮主力店，至於主力店的前置規劃條件，那是個屁，先賣再說；交通動線算個蛋，多規劃內街才是王道，起碼看上去，鋪鋪臨街才好賣；什麼業態規劃組合，狗屁，先把單鋪面積做到最小，這樣總價才低，才好銷售；至於人文、文化、空間交流，別搞笑了，隨便弄個廣場和標誌建築物，讓我好講故事就行」…… 這樣一些完全從銷售角度出發，毫無動線支撐，缺乏中庭靈魂，客戶引流引導能力極差的商業，就這麼一間間的進入了市場。 90%的商鋪投資客同樣也不懂商業運營。 投資客接盤之後，拿到高價入手的商鋪，第一反應就是——「我哪能管什麼業態組合、業態平衡，我花了大價錢買來的鋪子，當然是誰給的租金高，誰能最快進場，我租給誰」。 於是，租金高企、缺乏業態規劃、業態重複率極高的鋪位成片出現，又成片死去。 最後，熬死了幾撥租客，熬死了一片商業，熬哭了幾撥房東。 最後，短視的房東用殺雞取卵的方式殺死了自己。 目前，絕大多數的商業都是以純銷售、不自持的形態出現，用管殺不管埋的運營模式扼死了商業破局的最後一絲希望。05 人均商業佔有面積是國際紅線2倍以上,； 半數以上商業都是脫離實際需求，而純粹從城市形象、榨取利潤出發； 80%的房企不懂商業運營，90%的房東不懂商業運營，他們的目標就是殺雞取卵般的快速變現。 然後，你們問我，商鋪能不能投資？ 那我只好做出如下回答—— 5-10年內，全國投資型商鋪將死去1/2，未來也許不再是一鋪養三代，而是三代養一鋪； 在這個過程中，也許有的人會得到收益，但更多的人會開著保時捷，投資進場，最後推著捷安特，潸然離場。 你願意賭，我不攔著。