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近半年來租賃市場利好政策頻出，5月19日，住建部發布了《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》（以下簡稱《條例（徵求意見稿）》），7月20日，住建部等九部委發文：《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），要求大中城市加快發展住房租賃市場，並把深圳、廣州等12個城市首批試點。地方層面，7月17日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《廣州方案》)，將租購同權等措施，全力推進住房租賃市場發展。7月24日，上海首推租賃地塊成交，浦東張江和嘉定新城的兩塊租賃宅地分別被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價摘得。由於對租賃政策的預期和理解不同，業界及百姓對政策的發布及其實施效果產生討論，集中在對廣州的新政和上海市最近新拍租賃地塊成交上，其中，針對廣州新政的問題集中在三個方面，第一，租購同權是不是真的能夠實現；第二，對承租人是不是設置了過高的門檻；第三，租購同權后房地產價格的變化如何？對上海新成交租賃地塊的問題集中在：第一，兩個地塊的競得者都是國企，今後租房市場會被國企壟斷嗎？這兩個地塊成交后的租賃型住房與公租房、廉租房有何不同；第二，租賃市場的市場化租房會不會消失？上述問題主要有兩個層面三個維度，兩個層面即需求端和供給端；三個維度即租賃市場的三種模式：政府主導模式、社會+市場模式、市場主導模式。對這兩個層面三個維度的全面理解情況下，才能對上述的五個問題進行合理闡釋。購租同權：需求側要「提高承租人權益」1、「購租同權」到底同的是什麼權？根據新頒布的《廣州方案》，賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益，這裡強調了兩點，第一，符合條件的承租人，第二，就近入學等公共服務權益。而非房地產相關的所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權。2013年召開的黨的十八大明確提出了基本公共服務均等化總體實現的目標后，今年3月國務院又印發了《「十三五」推進基本公共服務均等化規劃》，明確了國家基本公共服務制度框架和內容，其中「基本公共教育」被列在第一個指標，而「義務教育」則被列為重點任務的第一項；其他權益還包括基本勞動就業創業、基本社會保險等。可見，「租購同權」中的「權」是指享受基本公共服務的權利，而就近入學的公共服務權益，只是開始，今後符合條件的承租人將享有更多和更廣範圍的公共服務權利。租購同權，既是政策導向，又是住房市場發展的必然路徑。這裡必須說明兩個關鍵點，第一，租購同權是有前提的。只有在公共資源相對充裕的情況下，才有可能實現真正意義上租購同權，這也對政府的公共資源組織和管理能力產生了更高的要求。第二，租購同權的制度含義是什麼。租購同權的「權」針對的是准公共產品，准公共產品的供給，遵循的是「誰交費，誰優先享受」的原則。從國外房地產市場發展的經驗來看，租購同權，是因為居住者針對公共服務做出了對價而優先享受的服務，而這種對價是以「房產稅」為主要內容的稅制體系。只有準確把握這兩點，才能較為準確的解讀租購同權的政策含義。2、為何要對承租人設置門檻租購同權的同時要對承租人設置門檻，正是出於市場需求和公共資源匹配性的考慮。首先，目前一線和二線城市尚不具備公共服務總體均等化的能力，但是在基本公共教育上已經基本可以做到租購同權，因此，對承租人設置一定門檻，是有助於階段性的實現公共服務總體均等化的目標的。第二，根據「誰繳費，誰優先享受」的原則，《廣州方案》針對的是戶籍或者人才綠卡持有人，這些人是定居廣州，並且為廣州的經濟發展做出貢獻的人。讓這些人享受基本公共服務，既可以滿足這些人群的基本需求，又能達到穩定人才、留住人才的目的。3、「租購同權」將會對房地產價格產生什麼樣的影響圖1：北上廣深歷年租金價格趨勢圖（2011年-2017年4月）註：基期和基點：以2000年12月為基期，當時北京的基點為1000點，其他城市或物業在基期的點位通過當時的均價與北京進行比較得出。數據來源：中指資料庫圖2：北上廣深歷年商品房價格趨勢圖（2011年-2017年4月）數據來源：中估聯資料庫，其中深圳包含保障房價格。兩圖對比可知，2011年以來，北上廣深的租金價格水平較為平穩。而商品房價格方面，除了廣州外，北上廣的房地產市場價格持續上漲。租金反映的是房地產的真實需求，體現了房地產的消費屬性，對房地產的投資屬性具有牽製作用。租購同權后，租賃市場的發展將完善房地產市場功能，使「租買選擇機制」具備市場條件，有利於形成由租到買，由小到大，由舊到新的梯次消費機制。理論上講，租購同權的前提下，租房和購房對於居住者的需求的滿足感是不會有太大區別的。租房和購房的唯一區別在於是否滿足了投資性需求。購房后可以獲得租金收益，並且這些租金收益在一定時期折現后與購房的成本基本相同。4、「租購同權」的更深層含義：承租人的權益將提高儘管對「租購同權」的承租人設置了門檻，但是相比具備條件的承租人無法享受公共服務，《廣州方案》已經在鼓勵租賃市場發展的道路上進了一大步。5月19日的《條例（徵求意見稿）》，明確了「出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房」、「出租人不得單方面提高租金」等內容。承租人的合法權益逐漸得到保障。承租人的權益逐步提高，有兩個層面的含義，一是法律層面上，承租人的基本權益得到保障，包括合理的居住權和可支付能力的支持；二是圍繞居住的其他權益，如享受基本公共服務。從這兩者的關係上看，前者更能從根本上改變承租人相對弱勢的地位，調整出租人和承租人的法律關係，後者則是體現了承租人地位的改善，調整的是政府和承租人的關係。只有兩者並進，互為補充，才能切實提高承租人的基本權益。租賃型住房：供給側要「增量提質」1、國企經營的租賃型住房≠公租房兩個地塊的租賃型住房的產權所有者是兩家國企，而公租房的產權所有者是政府。產權的不同，決定了在具體的運作模式、針對對象上存在很大不同。首先，張江和嘉定新城的租賃型住房的運作主體是國企，必須遵循市場規律來進行運作，根據市場供給和需求情況來確定供應量和租金。公租房的運作主體是政府，由於是保障型住房，必須根據保障型住房的規定和要求進行運作，與市場化運作是不同的工作思路。之所以選擇張江作為首個租賃型地塊的典型，是有前車之鑒的。位於張江的商飛，曾經出現由於居住條件不佳、各項配套不夠完善，而導致高端人才未能留住的情況。這次將張江作為第一個租賃型地塊，意在留住人才。其次，從針對的對象上看，張江和嘉定新城的租賃型住房的對象主要是集中在這兩個區域的科創中心人才和高端產業人才。公租房的針對對象是中低收入符合條件的保障人群。面對人群的不同，租金水平和運作思路也會不一樣。2、租賃型住房市場化程度的提高是歷史趨勢對今後租房市場會被國企壟斷的憂慮，也是沒有必要的。租房市場反映的是「真實的居住」供給和需求匹配的市場，圍繞市場來進行資源配置方式將在租房市場中起到決定性的作用。將來會不會被國企壟斷，關鍵還是看國企是否需遵循。市場規律，採用合理的經營模式實現盈利，並從根本上促進行業發展。實際上，據中估聯數據對上海存量房中可出租房源的粗略估計，目前在100-130萬套之間，而兩地塊提供的租賃型住房不低於1897套，在上海的租賃市場中佔比非常低。根據上海市政府最近公布的《上海「十三五」住房發展規劃》，十三五期間，商品住房供給約為45萬套，租賃住房供給約70萬套，保障性住房約55萬套。這裡釋放了比兩地塊成交更強烈的信號：第一，市場化供給中，租賃型住房和商品房進行了區分，且租賃型住房佔比（41.1%）遠高於商品房佔比（26.4%）。第二，租賃型住房供給與保障房供給是分開的，一個是市場化供給（67.5%），一個是保障條線的供給（32.5%）。租賃型住房的未來一定是走市場化為主的道路。上海「四位一體」的保障體系中，公租房和廉租房主要針對的是戶籍城鎮中的收入群體，覆蓋範圍較小，房源也有限。面對大量的外來流動人口，尤其是就業人群，大力鼓勵租賃市場的發展，增加市場化的租賃型住房的供給，是順應市場發展趨勢的選擇，也是留住人才，尤其是「四個中心」和科創中心人才的需要。目前租賃型住房的供給已經具備一定規模，增量上除了 「十三五」規劃的70萬套外，存量方面，上海租賃市場上活躍著很多具有租賃住房管理專業經驗的機構出租人，如從事「散租」的「自如」和「青客」，從事「整租」的「灣流域」和「魔方公寓」等。這些機構尚在起步階段，但是已經引起境外資本的關注，如「灣流域」和「魔方公寓」已經獲得多輪境外投資。3、租賃型住房：關鍵是要「提質」規劃的增量與現實的存量，加上潛在的存量挖掘，租賃型住房的供給，在量上基本可以與需求匹配，甚至有可能是今後來滬就業定居人群較為長期的選擇。那麼，如何引導來滬就業定居人群將「租房」作為長期的選擇？關鍵還是提升供給側的服務質量。首先，要保證承租人的基本權益，包括合法居住權、基本公共服務權；其次，要培育機構出租人，使得租賃行業具備大量的具備租賃管理類經驗的機構，從事租賃型住房的專業化運營，提升行業服務能力，這也是提升承租人的居住品質，使得「租」和「購」之間的鴻溝逐漸縮小的重要路徑；第三，要鼓勵通過租賃實現合理的住房條件的改善。提升供給側服務質量的工作必須交由市場去完成，「租購同權」就是廣州在提升供給側服務質量方面的大膽和有益的嘗試，今後租賃性住房發展的關鍵，還是如何引導市場實現資源有效配置。租賃型住房發展的關鍵：適合國情的模式參照發達國家的檢驗來看，租賃市場有三種模式：政府主導模式、社會+市場模式、市場主導模式。表：租賃型住房發展的三種模式三種模式的適用條件是不一樣的，政府主導模式適用於人口和面積相對較小，資源較好調配，能儘快實現供需匹配的國家。「社會+市場」和「市場主導」兩種模式，在產權上都是「機構」+「個人」，但是國情上有很大區別。美國和英國都是城市聚集度較高的國家，產業集中度也高，住房租賃的專業化集約化要求高，相應的需要更多的機構出租人參與市場運作。而德國和日本的城市集中度雖然有一定差異，但產業集中度也不高，住房租賃更多由個人來進行經營。相較之下，美國和英國的國情與較為類似，城市聚集度高、產業集中度高，那麼「社會+市場」模式可能是更適合現階段的租賃型住房的發展路徑。該模式有兩個特點：第一，土地在規劃時，已經考慮了租賃型住房的需求。並且會要求開發商持有一定比例的住房進行租賃運營，開發商既可以自己運營，也可以引入先進的管理團隊來運行租賃運營。第二，機構是租賃市場運營的主體，機構深度參與租賃型住房的運營。這種深度參與不僅是房源的整合和出租，資產運營的輕資產操作，還包括和政府、企業的深度合作。比如，允許租金在稅前扣除；由企業承擔一部分租金負擔，以提高承租人的住房支付能力。 目前，很多城市在土地規劃環節，已經考慮了租賃型地塊的供給，「社會+市場」模式需要社會化機構深度參與租賃型住房的運營。以張江新拍地塊為例：承租人的租金稅負是否能在稅前扣除？科創企業是否承擔一部分租房支出？如果這種深度參與所需要的稅收制度、金融支持制度能夠支持承租人的支付能力，並且切實幫助企業留住人才，那麼對租金上漲的擔心完全沒有必要。房地產數據中心讓數據揭示價值合作請聯繫021-62600506market@caadt.com● 中估聯數據成員機構 ●北京首佳房地產評估有限公司上海城市房地產估價有限公司武漢國佳房地資產評估有限公司四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司深圳市英聯土地房地產估價顧問有限公司江西同致房地產土地估價諮詢有限公司廈門中利資產評估土地房地產估價有限公司廣東世紀人土地與房地產評估諮詢有限公司河南開源房地產估價有限公司江蘇國衡土地房地產資產評估諮詢有限公司浙江和誠房地產估價有限公司四川恆通房地產土地評估師事務所有限公司重慶分公司西安天正房地產價格評估諮詢有限公司雲南鼎立房地產土地評估有限責任公司山西聚信房地產估價有限公司湖南友誼房地產評估經紀有限公司廣西科正房地產土地資產評估諮詢有限責任公司寧夏明大房地產評估中心有限公司內蒙古科瑞房地產土地資產評估有限公司浙江嘉華房地產土地資產評估諮詢有限公司河北嘉澤房地產評估有限公司安徽中信房地產土地資產價格評估有限公司新疆德旺房地產估價事務所（有限公司）巴州西域房地產價格評估事務所有限公司伊犁鴻天房地產評估諮詢有限責任公司喀什天正房地產估價測量咨訊有限責任公司廣東思遠土地房地產評估諮詢有限公司遼寧中恆信土地房地產資產評估有限公司蘭州中瑞房地產諮詢估價有限公司晉城市琨仲房地產估價有限公司湖北恆佳房地產評估有限公司湖北九洲房地產評估經紀事務所（普通合夥）寧波恆正房地產估價有限公司蘇州永聯行土地房地產評估有限公司天津市融信房地產土地評估諮詢有限責任公司山東廣泰土地房地產評估測繪有限公司青島東部土地房地產評估測繪顧問有限公司