Zi 字媒體

一直以來，閩系房企以高周轉的模式而著稱。周轉率要高，最佳方式就是要「快」，也就是要做到快速周轉、高效開發，實現項目定位精準、產品標準化、管理標準化、供方資源戰略化，而這要求企業需要將具體財務指標分解到運營、拿地和開盤，持續不斷提升企業的經營效率。即使是在白銀時代，在不少企業人士看來，伴隨集中度加劇，依然只有可持續的高周轉和強有力的資本運作才能保證開發商的相對穩健的高成長。顯然閩系房企對此十分擅長，而在閩系房企中，去年備受矚目的融信更是這樣。銷售增長超100%，超額完成目標3月21日，融信公布了2016全年業績。報告顯示，公司全年合同銷售金額246億元，同比增長106.8%，銷售面積140.00萬平方米，同比增長116%。2016年，公司在長三角一二線城市市場佔有率持續擴大，合約銷售金額及已售總建築面積分別較上年同期分別上升106.8%及116.3%，超額完成了240億元的銷售目標。放在2016年整個房地產市場中看，全國實現商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；實現商品房銷售金額11.76萬億元，同比增長34.8%，銷售額、銷售面積均創歷史新高，融信的銷量實現超100%的增幅，在上市房企中表現亮眼。特別是在行業普遍增收不增利的情況下，融信實現營業收入114億元，實現凈利潤17億元，分別比2015年增長53.4%和21%。基於2016年的良好表現，融信提出，2017年合同銷售金額目標設定在325億元。資產負債率77%，償債能力提升融信2016財報顯示，2016年公司負債總額394億元，2016年公司資產負債率77%，較去年同期下降8個百分點。據《證券日報》報道，目前全國132家公司資產負債率超70%，房地產行業平均值直逼80%。相對而言，融信的資產負債率水平低於行業平均水平，但其償債能力相對較強。就融資而言，融信在2014年實現的金融與實業跨界合作平台，使得其不會對某一類融資渠道依賴度過高，能均衡風險。據了解，上述平台主要為融信拓展了包括國內公司債、境外美元優先票據及購房尾款資產支持證券等多種融資渠道。而企業處理債務能力的高低與企業的融資能力、現金流情況、債務結構等密不可分。年報數據顯示，融信2016年的平均融資成本已由年初的10.5%下降至年末的6.8%，其中ABS年利率最低僅為4.8%。期間融信成功發行了98億公司債券，2016年在香港成功發行4億美元優先票據。由此可見，在2016年債券、基金等融資渠道進一步嚴控的情況下，融信受到本輪調控的衝擊相對較弱，融資能力優勢凸顯。對與這類房企來說，即使借入負債，負債率受到影響的程度也相對較弱。況且這類企業項目較多，現金流入基本穩定。數據顯示，融信的在手現金已由2015年末38億元上升至2016年末167億元。值得一提的是，受到融資環境變化的推動，融信主動對長短期、高低利率債務進行調整。2016年其短期借款與長期借款的比例分別佔總借款的比例為20%及80%。其中，融信在國內發行的所有公司債券均用於置換高成本的信託及其他非標融資品種。數據顯示，去年融信已置換信託貸款總數約人民幣149億元，共計節約了4億元的利息支出。除此之外，受益於流動負債增長趨緩乃逐步下降，代表融信短期償債能力的流動比率和速動比率指標亦得到了有效優化。流動比率為2.11倍，較2015年上升56.4%，速動比率仍維持平穩，貨幣資金穩步增加，融信短期內變現償債能力再度得到提升。輕資產加碼布局，長三角土地價值增長可觀在規模房企之戰中，融信依靠的不是高槓桿的突進，而是善用資源的輕資產運作，之前，融信在多個場合提到公司在項目拓展上堅持「輕資產」的合作開發策略，這從去年摘牌的大宗土地基本都是和一線開發商合作共同取得就可以看出。截止2016年12月末，融信在不同城市已拿地21幅，新增總建築面積為527萬平方米，公司按權益所佔261萬平方米，權益部分土地款約246億元。實際上，相較土地款的絕對值而言，更值得注意的是這批土地的溢價能力。2015年融信土地的增值率約56.2%，而當年的布局重點仍在福州。2016年融信開始圍繞核心一二線城市形成「1+N」優勢布局，其中1指核心一二線城市，N指環繞核心城市的衛星城，相較而言杭州、上海、南京等城市的土地增值率更高。而數據顯示，目前融信持有的土地儲備建築面積超過1058萬平方米，已有超過81%貨值位於一二線城市核心區域。值得一提的是，融信雖然大手筆進入長三角，但平均拿地成本並未過高。截至去年年底，融信的平均土地儲備成本僅為8650元/平方米。以融信重倉布局的杭州為例，公司競得的土地平均溢價率僅在27%。「相對優質及較低成本的土地儲備為未來較高的利潤率提供了有效支持，公司目前擁有的土地儲備足夠支撐未來二至三年的開發。」融信執行董事兼副總裁林峻岭表示。文/王寶汗