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海外掘金小群分享這是在「海外掘金日本房產投資諮詢群」做的專場講座，內容：為什麼人瘋狂投資日本民宿，日本人卻不為所動如對日本投資有興趣，歡迎添加智谷小理（ID：zgtrender06），備註：姓名+職業+城市+聯繫方式，繳納入群費用9.9元，我們將拉你群聽課，共享最新投資資訊。◎作者丨桂小科版權聲明：本文首發於海外掘金（ID：gold1849），為原創作品，其他公眾號轉載此文時，需在正文前署作者名、標來源，並同時轉載文末海外掘金二維碼，否則視作侵權。1前言大家好，我是日本暖燈不動產的桂小科，群里有很多投資人都在問我關於投資日本民宿的問題。國內的網路上能搜索到的、有參考價值的相關內容很少，甚至相互矛盾，有說違法的、有說屬於灰色地帶、更多的說目前已經合法了，結論截然相反，其中缺乏權威機構的解讀，所以讓投資人覺得這個事情雲山霧繞。 關於這個話題，我一直比較猶豫，民宿這個事情本身很容易剖析清楚。可是一旦說清楚了，勢必會影響很多國內做日本民宿生意的公司。智谷君給我的回復是「請桂先生客觀公正。」好，那麼我今天就拋開之前的些許顧慮，按照智谷媒體客觀公正的要求，跟大家一起一探究竟。 首先說一下民宿的定義：投資空閑房間，以家庭副業方式經營的非正式酒店。 2日本旅遊業的發展情況（不得不提）１、旅遊人口激增首先，最近幾年日本旅遊人口激增，下表是日本旅遊觀光局提供的近年的訪日外國人數據：2012年之前，每年訪日遊客長期保持在500萬至700萬水平，2012年以後，日本「旅遊富國」政策效果顯著，旅遊人口分別以35.2%、24%、29.34%、47.1%、21.8%，每年保持高速增長。 2012年，日本提出「旅遊富國」政策之初，制訂了2020年旅遊人口突破2000萬的目標。沒想到，到2015年，旅遊人口就幾乎接近了2000萬，於是在2016年初，重新修改了旅遊人口目標，爭取2020年達到4000萬旅遊人口。以2016年和今年上半年的旅遊人口增長來看，2020年的目標幾乎沒有懸念。 據說，日本政府正在醞釀一系列加快旅遊業發展的新舉措，最新的目標已經提高到每年旅遊人口6000萬人次，也就是5年前旅遊人口的十倍。不得不說，日本政府「旅遊富國」政策已經成功了，而且成倍地超過了日本政府的預期。 ２、酒店房間供給那麼在旅遊人口暴增的背景下，酒店房間的供給量又如何呢？ 據不完全統計，日本的客房數到目前為止大約還有4.5萬的缺口。從上圖可以看出，較為突出的還是圍繞在幾個遊客集中的觀光城市，其中東京:17,728間；大阪：14,273間；其次是京都、千葉等。 這一點，我們公司感受非常直接，因為我們京成大久保的項目所在地就在千葉。項目落地之後，日經濟新聞隨之報道，陸陸續續有很多家酒店管理公司來拜訪，希望能整體買下京成大久保，改造成酒店。 因為這個地方從成田機場出來無需換乘，一條捷運線可直達。而且無論是離幕張新都心還是迪斯尼都非常近，幕張新都心擁有日本最大的三井奧特萊斯賣場，同時又是日本的會議、會展、演唱會等活動中心，每年單單商務會議的人數就超過1000萬。 所以酒店運營可以接待三井奧特萊斯的購物遊客、迪斯尼的觀光遊客和會展中心的商務人士。但我們出於對原租客利益的考慮，我們並沒有同意將京成大久保項目整體出售，但這個事情確實讓我們感受到了東京酒店房間的匱乏。 綜上所述，旅遊人口短期激增和酒店建設滯后，造成了酒店房間供給緊張，遊客一房難求的局面。在此背景下，吸引了大量海外投資家進入非法民宿的行列。 3為什麼日本把「民宿」定義為非法？１、國民性格日本人性格嚴謹是有口皆碑的，民宿的經營行為顯然與之違背。陌生人24小時隨意進出所住的大樓，個別遊客屋內、走道喧嘩，這與當地居民的生活習慣和習俗是格格不入的。 另外，由於遊客對日本垃圾分類處理不熟，不僅給物業管理公司帶來了困擾，也影響了同一棟樓其他居民的垃圾回收。 由於日本民眾普遍厭惡民宿經營，導致幾乎所有物業管理公司規定全面禁止民宿。現如今，我們到東京各公寓大樓門口駐足觀察，不難發現幾乎所有大樓都在門口或其他顯眼處張貼「禁止民宿」的公告，大樓門崗也大多拒絕拖帶行李的陌生人入內。 ２、精英階層民宿的興起，直接傷害到大型酒店、旅館的利益，這些酒店旅館的企業主與民宿經營者相比，具有更雄厚的財力和更大的社會影響力。 這些大企業主結成酒店行業協會或行業團體，其力量更不可小覷。對內有力地影響到決策層的決策，再進一步影響到法律法規的制定。對外則積極獎勵舉報非法民宿的民眾。 在這一點上，這些酒店的大業主們也運用了發動群眾的套路。周邊居民的積極舉報，使得非法民宿深陷人民群眾的汪洋之中。有投資人告訴我，在網上曾預訂過的民宿房間，僅過三五個月在網上就找不到了，估計都被舉報查封了。 ３、法律決策2017年3月，日本政府在內閣會議上確定了涉及「民宿」的新法案，對「民宿」的定義、審核備案流程、經營天數、適用範圍、安保消防、面積要求、周圍環境、人數限制、責任管理、登記制度等待做了全方位規定，只有符合上述條件之後才可以正式接待遊客。 其條件非常苛刻，市場驚呼，出台的不是《民宿法》而是《民宿禁止法》，以下略舉幾例： 提供民宿服務的房東必須徵得周邊居民同意，並向都道府縣等地方政府進行審核、備案、登記。 可待客的營業天數每年將控制在180天以內，擔憂生活環境惡化的地區，還可由地方政府制定地方條例加以縮短；例如台東區等地方政府規定禁止一切民宿經營活動，即便在非禁止區域經營民宿，180天的經營上限，投資人無利可圖。另一方面，日本酒店和旅館等業界團體主張應將民泊的營業上限設置為更加嚴格的「全年30天」，30天的限制對民宿運營來說幾近趕盡殺絕。 違反上述法律法規的，面臨處以6個月有期徒刑或處以百萬日元罰金。日前，日本厚生勞動省生活衛生課與觀光廳觀光產業課聯手向日本警察廳提交書面材料，要求其加大力度取締惡性違法民宿。綜上所述，在日本，從普通民眾到精英階層都普遍厭惡民宿經營，從技術要求到法律法規都把民宿納入非法範圍。 ４、發生案件 另外，非法民宿的弊端在近幾年不斷湧現，由於其非法性無法納入規範管理，自身權益受到侵害，往往很難追責，安全性也無法得到保障。近期，日本民宿內發生韓國女遊客遭民宿房東強姦、房東私自在屋內安裝攝像頭等案件層出不窮。 經過幾次惡性案件，日本警察廳排查民宿的執法力度越來越嚴，也使得一些遊客在民宿預訂時，因安全方面的考量，對民宿望而卻步。 4國內一些機構宣傳日本民宿合法性背後的邏輯 我們關注到，國內一些結構拚命宣傳日本政府開放民宿，通過立法認可民宿的合法性。這與事實背道而馳，這些機構里不乏一些國內的大型機構和知名品牌。 那麼這些機構如此宣傳，背後有怎樣的邏輯呢？我簡單剖析幾點： 1、國內機構的註冊地在國內，宣傳範圍也在國內，不受日本政府的跨國制裁，公司本身是安全的，但最終造成的違法成本卻由投資人自己承擔，因為房子畢竟在日本。 2、國內機構無力承擔日本本土的後續管理，一般交由其他機構管理，而所謂管理通常通過遠程通知清掃公司進房清掃、通過網路進行預約訂房，後續出現法律問題，國內機構一般把責任撇得非常乾淨。 3、國內的市場相較而言非常廣闊，可以成批次進行宣傳，第一批次的投資人受損，基本上不影響第二批次地宣傳；我們還關注到，某些機構甚至分區域和城市，在北上廣深各地進行輪動宣傳，比如北京的投資人已經在民宿投資上權益受損，但並不影響這個機構在廣州、深圳做民宿講座、開民宿宣講會。 這些背後的邏輯不一一列舉，暖燈總部在日本，受日本法律約束，所以我們不做打擦邊球的事情。之前就有新聞報道，大阪和京都各有兩家本地公司由於經營非法民宿，營業牌照被吊銷，公司關門停業，社長被警察帶走。暖燈是承擔不了這麼巨大的違法成本的，國內的一些機構不受此約束。 我們公司一直堅持全程託管，承擔本土一站式的後續服務，自己處理後續事物的話，就不可能在前期做「一鎚子買賣」，給自己找麻煩；日本是誠信社會，非常看重自身品牌形象，企業文化跟國內一些機構差別很大。 其實從另一個角度來逆向思維，在日本其他成規模、有品牌的大企業，如三井、三菱、住友、野村等巨型不動產公司，跟我們公司一樣，都100%不參與民宿類的任何營業內容的。 5我們面臨什麼樣的投資機遇？ 既然酒店業現狀已經無法滿足日本旅遊人口的快速上漲，投資民宿又存在相當的違法違規風險，那麼我們面臨怎樣的投資機遇呢？ 我給投資人的方案是，我們站到日本國民性格接受的一邊，站到酒店業者的利益集團一邊，站到法律法規允許範圍的一邊，站到遊客感受到安全有保障的一邊，我們投資合法、正規、受監管、有營業拍照的「小型酒店」。 投資這樣的小型酒店，既有我們對投資的考量，也有對經營風險的把控，我詳細解說幾點： 第一，入境遊客消費市場成長的背景下，建設大型住宅設施非最佳投資方案，建議投資小型酒店應對入境遊客住宿需求。「小型酒店」房間數為5~30間房不等，無需常駐管理人員，投資金額與經營成本相對大型酒店低得多，投資金額相對較小，風險總量把控較好。京都最低，我們公司的最小投資案例是400萬人民幣；東京最高，最小投資案例是1500萬人民幣；大阪最低投資金額居於兩者之間。 第二，必須獨立一棟樓運營，按照《旅館業法》相關規定設計或改造，避免干擾周邊居民而遭到投訴。 第三，取得正式的酒店營業執照，突破「民宿法案」的種種限制，全年營業，實現運營收益最大化。 第四，運用非標準的個性化裝修方案，國內外各類預訂平台同步推送，比如酒店平台，國內的攜程、去哪兒、藝龍等，海外的Booking、Expedia，民宿平台airbnb、自在客、途家等等，最大限度獲取房間預訂量。 第五，最大限度採用無人化低成本運作方式，提高收益率，降低運營風險。 第六，以「先運營酒店，將來可恢復成居住、辦公設施」為設計理念，減少外來入境遊客消費市場需求縮小或民宿經濟泡沫化帶來的風險。 6小酒店案例介紹 1、實例 上面這棟樓是徵得我們一位投資人的同意，允許我拿來跟大家分享。這家小酒店位於京都車站步行8分鐘的鴨川邊上，京都最有名的鴨川就從門前流過，風景非常不錯。 房子採用了木造獨立的二層小樓設計，每層都有獨立的入口，建造初期就是按照小酒店的用途來設計的，大家也能從圖上也能看到，內部按照傳統日式風格裝修，非常別緻和溫馨，而且在建造的同時就已經取得了酒店的營業執照。所以收入可以安心，長期的得到保障。 2、費用 既然是這麼一個不錯的物件，那麼回報率和相關的費用如何呢？ 一般情況下，京都的凈回報大概在6%到7%。 其中需要扣除的成本包括但不僅限於酒店預訂平台手續費、酒店託管費、清掃費、客房耗品非、水電煤、人工費、垃圾處理費、修繕費、信用卡結算費。 所以有國內其他機構宣傳日本民宿可達到百分之十幾，甚至百分之二十幾，都是未扣除各項稅費之前的收益率。這種宣傳是值得商榷的。 7具體的選擇標準1、房屋條件 （1）東京——整棟公寓（5到30個房間），換算成使用面積約120㎡以上；品川、涉谷、大田的房子，使用面積100㎡以下也可以，具體情況具體分析. （2）京都：一戶建（小別墅），整棟公寓，辦公樓的1層 （3）大阪：一戶建（小別墅），整棟公寓，辦公樓的1層。 2、區域 下圖為東京核心區域地圖，下圖中標出的區域以外的房子也可能產生可觀的收益，比如我們國人不太熟悉的荒川區，日暮里。 下圖為京都核心區域地圖，下圖中標出的區域以外的房子也可能產生可觀的收益。下圖為大阪核心區域地圖，下圖中標出的區域以外的房子也可能產生可觀的收益。 8給大家推薦的在售小酒店 之前給大家看的是我們一位投資人投資改造的項目，今天給大家推薦的是全新的，還有8天才完工的小酒店。 京都府京都市下京區中堂寺北町38-6土地面積：66.59㎡建築面積：70.7㎡交通：丹波口站徒步4分鐘新築，木造2層，2房，2017年8月末 入住率：75%年收入：851.49萬日元年支出：297.6278萬日元剩餘：553.8622萬日元酒店營業回報率：10%扣除所有成本支出的凈收益率：6% 內部裝飾範例： 地理位置（京都站1站路）二條城、西本願寺等為旅遊景點，四條、河源町等為商業購物區 西本願寺（1.5km，步行18分鐘） 東本願寺 二條城（1站路到達，距離2.56km） 四條、河源町商業區