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首付300萬貸款100萬如何在廈門投資房產？【問】火星瑪麗蘇：專家好！有一問題糾結好幾個月了，請專家幫忙分析下，謝謝！目前有現金三百多萬可使用，近4、5年應該不用大筆的資金，是買湖濱一、二里的學區房呢？(本人孩子剛上大學，近10年不用考慮孩子的學區名額)，還是買集美新城蓮花首岸的新房？這資金如果買學區房因為年限問題只能一次性付款，大約只夠買個50多平米，看看以後有沒可能拆遷，畢竟那個地段周邊醫院、學校、公園、捷運都具備;如果買集美蓮花首岸的新房，因為目前搶房的情況您也知道，400萬左右的戶型不一定能買的到，大的戶型至少500萬以上，要貸款200之上，又不想貸款這麼多，畢竟家裡除了自住之外在集美橋頭環東海域已經有一套近兩百平米的房子，湖濱四里也有一套一房的，只想著手上的人民幣不貶值，盡這些資金投資，貸款100萬以內可以接受，不想壓力太大。請專家幫忙分析下，怎樣才能讓資金投資收益更高，非常感謝！【答】佳鋮：如你所說，湖濱一、二里附近醫院、學校、公園、捷運都具備，接下來因為重大基建因素而進行拆遷的可能，基本微乎其微。而如果是舊城改造，騰島內住宅用地地皮的原因進行拆遷，又幾無可能，畢竟現在地價實在太高，要拆對於政府而言太不划算。所以你建議你不要為了「等拆遷」而去買湖濱一、二里的房子，如果要投資島內房產，一些中小戶型，房齡較新的學區房也完全買的到，從未來5年的周期看，其升值空間也不弱。蓮花首岸的新房確實很難買到，但也並不是說完全買不到，建議你多持續關注下這個樓盤的最新動態，多聯絡打聽東區開發公司相關開發進展，同時也持續篩選島內優質的二手房源。做好兩手準備，現在買房周期可以拉的比較長，完全不用那麼急去出手買房。房價在近1到2年也不會出現暴漲。再退一步說，就算你真的沒看到合適的房源，現在你持有這麼多現金，可以去先找一些穩健型互聯網理財產品，高風險型的我這不推薦（除非你是行家），這些穩健型的理財產品，至少能保障近一兩年，收益不會低於投資廈門普通房產。現在賣島內100平房源換島外180平別墅合適嗎？【問】歐文：想賣掉島內二手房100平買島外別墅180平左右，10年後才考慮實際居住，你覺得這樣置換合適嗎？星海灣、聯發欣悅灣、聯發橄欖墅建議哪個？或者有更好的推薦，謝謝！【答】佳鋮：如果你10年後才考慮實際居住，我倒是覺得現在你沒那麼大必要馬上換房。除非你的島內100平二手房確實不夠優質，且房齡也很老。為什麼不建議你馬上換，原因在於廈門島外別墅產品力還有較大的「進步空間」，以後還有更好的產品出現，到那時再置換也不遲。而且從整體上看，島外別墅中短期內還很難到達「供不應求」的程度，儘管一些開發商會炒作「現在不批別墅用地」之類凸顯別墅稀缺性的話題，但事實是島外別墅整體去化速度，還是遠遠慢於高層。且一些類別墅，「高低配」新項目依然在不斷冒出，所以島外別墅大可以慢慢看。星海灣、聯發欣悅灣和聯發橄欖墅這三個項目，我個人首選橄欖墅，次選欣悅灣，最後星海灣。橄欖墅與翔安新店核心區相距不遠，內部品質營造的也不錯。欣悅灣也還不錯，就是在灌口相對偏遠了一些。星海灣是老項目了，坊間評論有很多，你可以多留意下，它的問題主要是其所在地與其它繁華區域較難連成一片，且內部一些房屋質量有疑問，小區人氣也不高。剛需預算250萬，有什麼房源推薦呢？【問】會痛的石頭：去年七月，我入手了一套島外小戶型，現在幾個前同事也想上車，最近在幫他們看房，看了中航C67平280萬、泉水灣64平275萬，想請教下，因為同事是單身小女孩，不想壓力太大，買房也是考慮自住，預算250萬左右，有什麼建議嗎？【答】謝康：要提醒一點，自住型買房一定是為了工作和生活更舒適，不要買一套讓自己很糾結的房子。從你的提問里看不出你前同事在哪裡上班，如果在集美新城或者嘉庚商圈一帶的話，選中航城C或者泉水灣都是可以的，畢竟工作地點離家近是一件很幸福的事情。如果工作地點不在集美，那麼你說的這兩個盤我認為推薦的意義就不大了。剛需更應該沿著捷運線的兩頭去找房子。250萬總價預算，能選擇的地方不是很多。要麼就是你說的在島外熱門板塊挑一套小戶型，要麼就是偏遠板塊的純新盤，比如灌口，不過這個預算也只能挑一些相對位置差的房源。挑選時，儘可能靠捷運沿線，對於剛需來說，交通便利是非常重要的，別忽略捷運給人們帶來的便利性。退而求其次，索性就放棄掉島外的新房或次新房，去島內選擇一套老破小，也符合你前同事的總價預算，去哪也都方便，等到有足夠經濟實力之後，再置換一套面積大些的優質房。放貸周期一直在延長，是不是馬上要「加息」了？【問】ice：最近被房貸的事搞的心煩，兩個多月前好不容易搶到一套房，結果銀行貸款遲遲沒有下來，半個月前還和我說房貸打95折的概率很大，結果昨天通知我要按基準利率了，就算這樣整個過程還可能要延長。下一步，會不會1.1利率？如果加息，月供壓力真的太大了。另外，什麼時候才能放開網簽啊？身邊有好幾個朋友想買房結果發現沒房可買，再等下去怕加息更厲害。【答】謝康：說實話，到底何時才會放開網簽這事，我也不知道。一個普遍的看法是：至少也得「某大」之後，各地政府才敢逐漸放開一些限制，比如限制網簽、限制價格。在這之前，網簽放開的可能性幾乎為零。不過鑒於廈門房地產市場的特殊性，再往後延期也不是不可能。對於近期有上車需求的朋友來說，你們只能耐心等著。你催開發商，開發商催政府。有的一個月能輪到網簽，有的半年也還沒消息，有的政府願意讓你網簽，但是在價格上和開發商無法達成一致，所以就有了今天這個局面。關於房貸加息的事，目前每家銀行執行的標準不太一樣，不過當前整個買房的流程確實在延長，排隊「等貸」一兩個月是政策現象。在正常影響下，放款時間還會相應再延長。據說，已有銀行改口至少要3個月了。另外，等下去信貸再收緊的話，不排除1.1甚至1.2倍基準利率，屆時對於預算有限的購房者來說，月供壓力真的夠嗆。匆忙買了翔安小三房，會高位站崗嗎？【問】櫻櫻：老師您好！我是准剛需！單身！剛剛參加工作，怕房價漲匆忙買了翔安世茂御海墅高層小三房！單價30600！現在很擔心高位站崗！我五年之內不會結婚，但這房子也離單位太遠了！我在島內思明工作！請老師分析一下這個房子的風險情況。我唯一一張房票！純商貸！【答】龍森：我個人覺得，既然你已經買了房，不管是因為怕房價漲還是其他原因，都應該對自己有信心，畢竟這是自己做出的選擇，無論對錯都要自己扛。況且我是覺得你這套房子的價格在目前島外價格體系來說真的不算高，例如旁邊的明發半島祥灣以及陽光城翡麗海岸人家二手房都有人賣3.5萬了，你世茂御海墅的房子3萬出頭點怎麼會高位站崗呢？即便目前是調控深水期，二手房市場「風聲鶴唳」，但我覺得這是現行條件下必須要做的冷思考，其核心意義是遏制過快上漲的房價，而不是降房價，我想這麼說你應該聽得懂，天花板還沒到，不用擔心高位站崗。半山御景這個項目怎麼樣，前景如何？【問】瀟：老師你好，半山御景這個樓盤怎麼樣，目前價格已在高位，未來升值前景如何？考慮自住兼投資，跟附近樓盤藍灣國際，新景七星公館等等相比如何【答】龍森：建發的樓盤，品質等方面自然不用說，可能有些人會在意旁邊是仙岳醫院吧，但總體來說是不錯的。雖然說目前是價格高位了，都8萬多一平了，但我覺得以目前房地產的基調來看，短期內房價上漲的勢頭還是難以控制，因此我是覺得半山御景還是有空間，不過現在調控壓制了，漲勢肯定會放慢。至於說跟藍灣國際還是七星公館相比等等，我覺得都挺不錯的，各有各的好，無非就是新景可能品質上要遜色一些。