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前期精品回顧~樓市最有前途的10大地級市之一：廊坊樓市最有前途的10大地級市之二：蘇州樓市最有前途的10大地級市之三：泉州樓市最有前途的10大地級市之四：徐州樓市最有前途的10大地級市之五：惠州樓市最有前途的10大地級市之六：無錫樓市最有前途的10大地級市之七：嘉興樓市最有前途的10大地級市之八：三亞作者：卡若特編者註：佛山有太多的稱號，諸如武術之鄉、傢具之鄉、僑鄉等等，因此我們也不能給佛山一個準確的定位。但因為佛山在古時是天下四聚之一、四大名鎮之一，從古至今享譽頗滿，姑且先去掉「鎮」，稱他為名城。佛山：一座名城城市名片：佛山——十大地級市中的明星城市、GDP大鱷。與蘇州、無錫同處於全國百大城市中的前15位，也是這個梯隊里最具競爭力的城市之一。佛山是珠三角第三大城市，廣東省轄內地級市之首，地處珠三角腹地，東接廣東省會中心，南鄰中山與港澳，地理位置十分優越。佛山是嶺南文化的發源地、興盛地、傳承地。你可能沒有去過佛山，但一定知道佛山無影腳，90年代的香港電影《黃飛鴻》讓佛山變得家喻戶曉。另外佛山也是傢具基地、手工業鼻祖。佛山製造的傢具、陶瓷、電器暢銷全國，甚至是海外。可以說佛山的產業、文化傳播無處不在。因此，佛山的城市地位在地級市中，不遜於任何一座城市，甚至在某些領域上的影響力上，佛山更是以秒殺的姿態令眾多省會強市所折服。佛山是一座名城。佛山：製造業守望者GDP總額8630億、廣東省3甲、全國第15名。這是佛山在去年全國百強城市中取得的成績單，這是一份傲人的成就，因為作為一個地級市，佛山至少打敗了70%以上的省會城市。但是這份成績單並不是讓所有人滿意，甚至是廣州。1、患難兄弟——廣州和佛山坊間最近傳言深圳或脫離廣東省的管控，成為獨擋一面的直轄市，並且還要拐走兩個小弟——東莞和惠州。一直以來我們判斷一個城市的強弱時主要是看GDP總額和增速，但近幾年的深圳大有超越廣州的勢頭，而東莞也有逐漸取代佛山的趨勢。千年商都的地位岌岌可危，深港惠與廣佛肇的競爭也逐漸進入白熱化的階段。（珠三角城市群）眾所周知，佛山是一個經濟強市。在2010年，佛山在GDP排行榜上還名列第11位。然而時隔六年，風雲突變，佛山在城市的角逐場上，已經被武漢、成都、南京、長沙所超越。佛山的GDP增速在過去六年的時間保持在53%左右，這個數據並不差，但是在如今的大環境下，過多城市已搭上了經濟快速騰飛的便車，佛山的增速多少有點不盡人意。廣東省前十強城市裡，佛山增速最差。很多人在唱衰廣州的同時，都不忘貶低佛山。佛山真的沒落了嗎？數據來源：廣東省統計局；製圖：卡若特2、佛山的特立獨行佛山是製造業重鎮之一，甚至說沒有之一。佛山最出名的應該就是傢具製造和電器，南方傢具是傢具市場中最大的基地，而佛山順德區更是這片區域的最強輸出者。因為如果不看佛山製造業的輸出量或者GDP額，佛山在這一方面，幾乎沒有任何一個城市可以和他媲美。但是這也說明了佛山產業過於單一。在國際上，公認理想的產業模式是「三二一」模式，第三產業（服務業，諸如房地產、金融等）的興旺發達是經濟現代化的一個顯著特徵，而第三產業也能快速推動經濟增長，「三二一」也是政府最喜歡的產業結構。就連我們熟知的製造業大鱷德國，在產業比重上也是68.61：30.43：0.96（此數據較早）。我們服務業發展雖然還處於國際上相對較低的水平，但是在，已經有大多數城市正在向產業升級優化方面做出努力。我抽樣統計了幾個地級強市，發現佛山的第二產業（製造業等）佔比是最大的，佔GDP總額的60.5%，就連和佛山類似的蘇州、無錫等製造業較強的城市，佔比也沒有超過50%，並且蘇州最近5年的時間裡，產業格局也逐漸趨於平衡，這也是蘇州作為一個地級市，飽經風霜但沒有因此沉淪的原因。數據來源：各地統計局；製圖：卡若特查看各市統計公報的時候，我發現了各市的腔調——經濟結構實現由「二三一」向「三二一」的新格局轉變、產業結構繼續優化等字眼。而佛山市卻是另類，從2010年至今，第二產業一直在快速增長，並且增長往往都強於第三產業。這也是佛山在GDP增速上疲軟的原因。但是說到底，城市不過是經濟的載體，而背後更多的是政治之間的博弈，以及市場的決擇。佛山是的重要製造業基地，城市定位是不會輕易改變的，佛山對經濟的貢獻也不能僅僅體現在數據上。因此，佛山依舊是一個經濟強市，但是綜合各方面因素，佛山可能在經濟增長上需要開擴新的天地。3、終招！廣佛同城有個段子說，北上廣深已經不再是北上廣深了，已經變成了北上深廣，廣州人說：好，我認了。後來杭州人插話，應該是北上深杭，廣州人急了，罵了句丟雷，拉上佛山，於是有了廣佛同城。事實上早在2015年8月的時候，廣州和佛山就喜結連理，簽訂了廣佛同城合作協議。那麼廣佛同城到底能產生怎樣的效果呢？我們可以肯定的是，廣佛同城帶來的經濟體量上是可以直接pk北京和上海的，按照去年廣州和佛山的總和應為28240.9億元，但隨著廣佛一體化逐漸成熟，廣佛聯合體超過三萬億隻是時間的問題，廣佛同城必然是一個超級城市。另外，沒有任何一個城市，可以在物理距離的優勢上能和廣佛相媲美，因為廣州和佛上兩地市政府之間的直線距離為19公里，北京市中心到六環都超過了20公里，從這一點上看，廣州和佛上就像是一座城市，佛山更像是廣州的一個轄區。另外佛山作為廣州的副商業中心也已經多年，這種協同性也是他們取勝的優勢之一，珠三角的其他相鄰城市都不具備廣佛這種條件。因此，廣佛同城是值得看好和期待的。而廣佛同城給佛山帶來的最直接的好處就是交通的便利，一個城市的發展，發達的交通體系往往能事半功倍。未來佛山將有共計10條捷運線與廣州捷運線網中的13條捷運線實現無縫對接。佛山的特立獨行並沒有帶來經濟的大幅度提升，甚至有了被超越的風險。但是當廣州和佛山趨於一體化的時候，一是巨大經濟體量的支撐，二是任何城市圈無法超越的優越性，讓廣佛成為後來者面前的一座難以逾越的大山。當然，廣佛聯合體若要成為真正超級城市，未來要走的路還很長，會被後來者超越，或是重新崛起，我們只能拭目以待。樓市：異常火熱佛山的樓市就是廣州的樓市，應該沒有那座城市的樓市比他們的聯繫更加緊密了，這一點上，甚至深圳和東莞都是無法相比的。我們上個版塊提到了，佛山和廣州在物理距離上有其他城市無法超過的優勢，因此在樓市這塊他們也趨於一體化。在去年黃金周樓市嚴打來臨時，廣州和佛山也是心照不宣，一起出台了調控政策。從限購政策中我們可以看出，佛山的樓市其實已經簡單明了，因為越是嚴控的地區，需求就越大，購買的風險也就越小，當然，代價也一定會有所提升。目前，佛山轄內有禪城、南海、順德、高明和三水，共計五區。全市總面積3797.72平方公里，常住人口735.06萬人，其中戶籍人口385.61萬人。佛山在人口上有一個劣勢，那就是流動性過強，在地級市中，戶籍人口佔比偏小，甚至不如蘇州。但是考慮到佛山的特殊性，我們不能否認他的樓市潛力，畢竟佛山的背後還有廣州的1350萬的常住人口（這個數據有所保留）。我們要注意的一點是，相對於其他幾個熱點城市，廣州也是一個房價比較平穩的城市，佛山的房價在經過去年的大漲之後，已經到達了一定的高度。但是，廣州畢竟是一線城市，目前廣州樓市的背後是巨大的庫存量，但是這個存量會隨著人口的不斷流入而逐漸消化，而且廣州的供地計劃也是逐年減少，因此廣州房價的上漲空間依舊很大。廣州的良心房價（廣州目前均價2.1萬，低於其他一線城市）到底能維持多久，我們不可得知，但是相信並不會維持太久。而佛山的房價也一定會隨著廣州的房價水漲船高，這是不爭的事實。因此，像廣佛這種城市，要買房還是越早越好。一、國小生指數國小生一直是決定房價的優質人口，因為我們房子背後綁架的是教育、戶籍、醫療。在廣東省統計中的所有城市裡，佛山的國小生增幅為12%，排在第八位，共49萬國小生。但是考慮到佛山的總體人口，這個數據已經不差，因此佛山依然是一個有人口紅利的城市。數據來源：廣東省統計局（註：韶關暫無數據，預計為負增長）；製圖：卡若特二、土地供應、本外幣存款土地供應和本外幣存款對房價的影響，之前我們平台也多次講過，這裡就不再累述。1、土地供應：從佛山國土局的統計數據中，我們發現，從2010年至今，佛山的土地供應就一路下滑，到2016年的時候，住宅供地已經達到最近六年的最低值。而在去年樓市大熱的時候，需求大於供應，因此房價也出現了大幅度的上升。數據來源：佛山國土局；製圖：卡若特2、本外幣存款：佛山的本外幣存款增速是最差的，但是佛山仍然是一個購買力強勁的城市，在本外幣總額上處於第三的位置。另外值得注意的一點是，本外幣存款總額排名前五的城市，在過去的一年裡，樓市都出現了量價齊升的局面。佛山的核心區域的二手房房價，甚至超過了廣州的新房均價。綜合上看，佛山的樓市依舊是處於上揚的恣態。數據來源：統計局；製表：卡若特三、各區域點評1、禪城+南海+順德特點：嚴控區域、房價居高不下、受廣州輻射最深、投資重災區、廣州剛需聚集地佛山是一個用行政力量拼湊的城市，經濟中心在下面代管的片區。禪城是政府所在地，而政府所在的片區，將來的配套建設，軌道交通都不會差，這一點可以參考下惠州的江北新城。另外，禪城也是土地供應最少的片區，並逐年減少。南海在12年之前就是獨立的地級市，因此南海本就是一個有產業支持的片區，他和順德都是佛山的經濟支柱。南海的房價也在去年之後，一直處於上揚的狀態。千燈湖、桂城的二手房均價已經突破了2萬，是目前佛山房價最貴的片區。順德是著名的傢具基地，在去年房價大熱之前，還是低於市場價。但在九月樓市最熱時候，也是樓市調控的前期，順德也逐漸跟上了上漲的潮流。順德倫教在去年上漲最快，漲幅達87%。但是要注意順德有一個特點，就是人口流動大，據估計，每天的流動人口在10萬以上，因此不安定因素也很多，在這裡買房要謹慎。片區房價走勢（二手房）：2、三水+高明特點：不受管控、房價低廉誘人、受輻射弱、投資需謹慎佛山各片區之間的內部競爭很激烈，貧富差距也很大。民間有個說法是，順德和南海互相瞧不上，然後兩個區一起瞧不上其他片區，最看不起的是禪城區，當然，禪城區不窮。但是三水和高明在順德和南海之間就顯得有點弱了。三水和高明在去年樓市最熱的時候，也沒有增長起來，主要是因為距離廣州較遠，以及難以消化的庫存。不過後續的軌道交通可能會給這兩個片區帶來一定增長，但是短期來看，希望不大。三水和廣州花都區比較近，而花都也是廣州目前最低的幾個片區之一，另外三水雖然是連接廣佛肇的核心區域，但是從目前肇慶的樓市情況來看，還不足以影響到三水。因此目前來看，買三水還不如買花都。高明的處於房價窪地，看似誘人，但是具有風險，高明也是距離廣州的輻射最遠的片區。這兩個片區如果投資性買房，容易接盤，因此要慎重。片區房價走勢（二手房）：因此，我傾向於的排名是：1、禪城+南海+順德2、三水+高明PS：剛需根據自己的實際情況來定，具體的買房策略還要參考當地的樓市新政、具體盤區、城市規劃、以及軌道交通、配套設施等等。僅供參考，不做任何投資指導。