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近日，北京地區新房、二手房房貸政策再次收緊。今起，部分銀行的新房、二手房的首套房執行基準利率，二套房則在基準利率基礎上上浮20%。這條消息意味著：央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。有消息稱，上海、深圳等地將緊隨其後，作為重點調控城市，南京是否會受影響？1筆者今日電話調查發現，南京目前主要銀行暫時沒收到利率調整通知，執行原先的利率政策。首套房（新房）大多是9折或95折利率，二套房方面，分貸款是否還清，貸款已結清基本上是95折利率或基準利率，貸款未還清則是基準利率上浮10%。2什麼是定向加息？所謂「定向加息」，有兩重含義：第一，由於各城市樓市情況不同，所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息；第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。業內認為，這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。定向加息之後，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出差距巨大。3對樓市有何意義？買房人的支出：舉個例子，同樣貸款300萬元，時間為20年，採用等額本息還款方式：①如果按照貸款利率基準利率，則月還款為19633元，累計總還款為471.2萬元；②如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21286元，累計總還款為510.9萬元。4專家這麼說：讓住房投資、投機者望而卻步「這種定向加息政策，加上現在還在實行的限購、限貸及限制交易的房地產調控政策，立即會讓住房投資、投機者望而卻步，因為這不僅會直接增加購買住房者的成本，也會嚴重影響住房投資者的市場預期。」整個市場的預期將會逆轉「由於定向加息政策讓住房投機者望而卻步，如果有人想進入，就得考慮其進入后誰來接手。在這種情況下，整個市場的住房銷售就會立即下降，在市場僵持一段時間后，已經進入的住房持有者看到整個市場的預期已經逆轉，他們也會著急讓自己手中的住房如何脫手。但是在市場預期已經逆轉的情況下，即使讓房價下跌，想找到住房的交易對手並非易事，這就迫使住房持有者的房價進一步下跌。」房價下跌預期會進一步強化「如果房地產調控的其他經濟槓桿還在陸續出台，央行貨幣政策還在收緊按揭貸款利率進一步上升也可能成為一種趨勢。這時「定向加息」對於樓市的打擊會更大。因為，這時購買住房者的還款成本會進一步上升，而且房價下跌預期會進一步強化，房地產市場的交易對手也會進一步減少。」按揭貸款利率變化是一項最為重要的調控手段或工具更為重要的影響是，政府向房地產市場發出了一個十分明確的信息。未來政府對房地產調控，其行政性調控政策可能會逐漸退出市場，而為市場經濟化的槓桿所替代。這不僅意味著按揭貸款利率變化是一項最為重要的調控手段或工具，而且意味著房地產市場的各種稅收政策也將粉墨登場。5延伸：上海首套房貸利率全線上浮隨著北京等地不斷出台新的房貸收緊政策，近期，上海的樓市也暗波涌動。調查發現，上海的多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業統一的9折，上調到95折甚至基準。除了房貸利率上調，商業銀行在貸款額度、貸款資格等方面也提高了各類門檻。一些中介透露，由於銀行收緊房貸，很多客戶預審就沒有通過，而審批時間則是大大延長。由此可見，「定向加息」對於樓市的影響極大。這種做法，「很有可能成為『樓市調控長效機制』的組成部分」，整體來看，市場或在這些政策疊加下繼續降溫，本站也將對此保持密切關注。文中部分資料參考證券時報、北京商報