Zi 字媒體

在人類歷史中股票是最高的收益品種，而且所有投資收益來源中股票收益佔比最高。但縱觀近十年現狀，房產投資收益卻是超越股票成為最佳投資品。在1998年之前，城市居民住房一般是由國家分配的公共用房，大多是根據個人的職務級別、對社會的貢獻來分配、完全免費。在這一時期，這些房子一般是由單位或政府組織實施的，因資金缺乏所以房子沒有品質可言。依稀記得，陪伴我成長的那套房子就是父親在縣裡造紙廠任職會計時單位分配的住房。一室一廳，大概就60多平米。聽父親後來提起，住房需要申請，而且優先工齡及家庭。印象里學校也有教師房。老師在做了幾年後都會根據個人情況分配到房。1998年停止實物分房，實行貨幣化分房。住宅開始走向商品化。從這以後，房產投資作為金融投資工具正式出現在大眾面前。2000年，政府啟動住房消費促進房地產發展，此時房地產開發投資和銷售都在增長。這一時期，經濟已進入健康快速的發展階段，城鎮化進程加快，大量人口湧入城市，房地產市場有效需求量還在增加，為房地產業的進一步發展提供了空間。當時地方政府主要的收入來源就是土地出讓金（50%以上的財政收入為土地出讓金所得）。2006年，通過兩次上調存款利率，引導房地產行業走上健康穩步發展的軌道，這一時期，已經基本實現小康社會，城市居民在改善住房環境的同時，更注重買房的核心品質和升值空間。反過來推漲了房產投資的熱度。2016年福布斯富豪榜，王健林以287億美元資產坐穩首富。王健林的核心資產則是地產。房產投資成為最佳投資品站在投資的角度，房產投資之所以能夠成為最佳投資品，在我看來有如下幾點因素1、房產投資能夠最好的抵抗通貨膨脹。從發達國家經濟發展的歷史經驗可以得出，要維持經濟的高速發展，需要有充足的貨幣供應。由此可見，經濟未來一段時間維持較高增長速度的同時，通脹率也會維持在較高水平。由於通貨膨脹的影響，房地產的重建成本不斷上升，導致房地產價值上升，從而加大了房地產投資的增值型。2、易於獲得金融機構的支持。由於可以將房地產作為抵押物，所以置業投資者可以較容易的獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。簡單來說，房產投資變現容易。這也是很多高凈值人群保值的首選。3、流通性強。投資選擇中最主要的一個參考因素——標的流通性。房產作為國內大型的金融商品，它的本質其實是解決住房剛性需求的，金融才是它的附加屬性。至於國人對於房產的需求度大不大，這個就不用再闡述了吧。4、能夠提高投資者的資信等級。由於擁有房地產並不是每個公司或者個人所能做到的，所以擁有房地產稱為佔有資產、具有資金實力的最好證據，這對於在很多金融機構提的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。5、房產本質屬於實業。衣食住行，才是最堅固的實業。經濟如何變化，人都離不開吃住。房產管控，未來房產投資還將佔據頭牌嗎？在2000——2009年之間，房產投資的收益率特別高，達到20.4%，二線城市也有17.3%的年化收益率。而在2009年—2016年，平均收益率也能維持到20%左右。而通貨膨脹率，從2000年到現在，最高的為5.9%。房產投資的收益率幾乎碾壓通貨膨脹。投資房產不是保值，完全是增值。但這種情況從16年開始，政府先後出台了23條關於房產調控的政策。在今年更是喊出了「房子是用來住的，不是用來炒」的口號。大致可以分為三個方面：一是行政手段限價限售；二是市場手段調整供需；三是金融手段降低槓桿。面對三大政策方面的壓力，很多房產投資者裹足不前看不清未來的投資趨勢。但又恐於大環境通貨膨脹的危機，資金一時找不到更好的出路。相信這是很多投資者的焦慮。在我看來，房產投資作為投資工具還是可行的，但可以肯定的是單靠買房投資的時代已經過去了。投資者不能再按照以往的投資經驗來進行資產配置了。對於資產配置，目前國內大多數投資者傾向於把它作為獲得超額收益的工具，通過歷史數據和國家政策等判斷今年哪些資產有上漲的慨率和空間，然後將錢投入中短期收益較高的資產，尋求短時間內獲得超額收益。這種觀念其實是一種誤區。過分的將投資定義為取得超額的收益。早在1952年，諾貝爾經濟學獲獎者馬科維茨就曾提過：投資的重點應該是風險而不是回報。資產配置的目的是降低非系統性風險。投資風險與收益是成正比的。收益大風險大，收益小風險小。一旦形成了獲得超額的收益才是投資的觀念后，投資就不再是投資了，而是成了賭博。在我看來，做投資出發點是為了跑過通貨膨脹，實現資產的穩定增值。前提是跑過通貨膨脹，然後才實現資產增值。最後，房產投資依然是投資中的重要組成部分。但只是組成部分。科學的資產配置能夠更好的抵禦風險，跑過通貨膨脹實現資產的穩健增值。