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最近我老是聽到身邊的朋友說，手上橋北的二手房賣不出去了！到底有多難賣呢？他和我說，去年十月左右的時候，手上100平左右的房子掛價230萬天天有人來看房，分分鐘能賣出去，結果他沒捨得賣，打算觀望觀望再看看。結果到了今年，降價20萬都無人問津，簡直要把場子悔青了！所以現在江北的二手房降價了，而且還不好賣了？這到底是個例還是二手房市場的常態呢？我們今天就來看看吧。二手房是不是真的降價了？二手房是不是真不好賣了？我們先來看看一月份的二手房均價，從上表可以看出，僅雨花台區1月掛牌均價環比上月出現了微降。另外，除不限購、不限貸區域之一的六合以外，其他7個區的二手房掛牌均價雖還是上漲，但漲幅很小。而其中的浦口區，掛牌價是上漲了1.52%的，所以我們可以看出，總體來說江北的二手房均價並沒有降，甚至還是有略微上漲的。不過二手房的成交價降了，那就是國家統計局1月份的大中城市統計數據，南京1月份均價環比上月降了0.1%！那就會有人說了，這兩個數據不一樣，看來都不準啊！但你要知道的是，二手房的掛牌價其實沒有太大的固定性，畢竟主要看房主的心情。同一個小區很有可能有人打算賣100萬，而有人打算賣150萬，全憑房主心理預期價了。所以掛牌價並不代表著成交價！我們重點要看的還是成交的價格，這是江北某一二手房小區近期的成交價格。去年漲過一波！今年放緩，略有下降我們選了同一個小區不同時期差不多大小戶型的房源成交價進行對比。可以看出，就威尼斯水城十街區來看：1、近期的簡裝房源成交價大概在2萬一平！2、而年前的簡裝房源成交價在2.2萬一平！3、限購前的毛坯房源成交價甚至有近2.5萬一平！4、去年更早之前呢，簡裝房源成交價大概在1.8萬一平！這些數據雖然上下會有浮動，但成交價代表著購房者對價格的認可，價格波動應該不會太大！所以我們可以看出來，二手房市場的變化大概是一個曲線圖：房價上漲前（平）——房價暴漲期間（升）——限購后（降）2.5萬成交價，讓人驚訝，去年是多麼火熱的市場，才能導致這麼高的成交！而今年又是多麼冷淡的市場，才會一路在略降……而我自己親身體驗過橋北二手房價的上下波動。我住的橋北某小區8月份剛交付，拿房當時很多人賣毛坯，95戶型的凈得價格都在200萬以上，算上交的稅什麼的，單價都在2.2萬以上了，而且成交還不少！從那以後，小區最高的掛牌價曾經見到過2萬6一平。而過年後再去中介看看，95平米戶型的凈得價很多房主也願意190萬左右成交了，價格可以有的談。基本上都降了好幾萬塊，但還是賣不出去。一個月賣不出去一套房？二手房到底有多難賣呢？我的一個中介朋友告訴我說，現在的中介生意特別的差，看房的人雖然有，但是成交的太少了。一個月都賣不出去一套房的門店也不稀奇。原因呢，我想大概分為兩種：1、被限購的投資客：受制於政策的影響，現在如果南京人想買第三套的二手房，就必須要全款付清了。這個投入的成本確實太高，所以投資買二手房的人少了很多很多。2、剛需自住客戶：而對於出於自住目的的購房者而言，現在南京到處在限價，買新房的性價比肯定比二手房要高，當然是在你不急著入住的情況下。但同時很多房主的掛牌價又是居高不下的，從上面我們的掛牌價的表格可以看出，在二手房並不景氣的情況下，掛牌價竟然還略有上漲！這就更讓購房者覺得二手房市場不明朗，怕買貴了。二手房會一直降價嗎？現在橋北的二手房是降了，但是這波降價並不會持續太久。因為此前的暴漲是隨著新房的暴漲而來，而新房的漲價，我覺得是橋北區域的補漲所致，並不是空穴來風。所以二手房會降，但會降到一個理性的水平線，就和國家政策要求的一樣，「維穩」！需要穩的不只是新房市場，還有二手房市場。當二手房價格到了一個理性值的時候，再降就是在虧本做買賣，到那時候誰又願意呢？所以現在降了該不該買二手房？對於這個問題，我個人覺得，投資客戶就不要考慮二手房了，畢竟成本太高。當然有眼光的人可以選擇撿漏「筍盤」！畢竟在這個二手房不景氣的市場上，如果房主真的急售房源的話，大降價的可能性還是有的。不過，這種事只適合老司機去試試。剛需自住的話，南京現在到處買不到房子，高新板橋祿口六合都沒房子賣，更別說橋北了。所以急住可以買，但是要好好挑。不急著住可以再等等，四五月份之後，會有一批剛需房源上市，到時候可以再好好挑一挑。單橋北而已，即將要加推的有：金象朗詩紅樹林金象朗詩紅樹林項目預計5、6月份加推9號樓，共兩個單元，231套精裝房源，戶型面積89-126㎡。大華錦繡華城預計6月或7月推出閱江山普通住宅，於2018年底精裝交付。精裝標準待定。目前在售商鋪和香鳶墅別墅房源，香鳶墅房源面積160-270平，均價26000元/㎡，毛坯交付。浦泰和天下浦泰和天下預計上半年推剩餘的最後兩棟28、29棟高層准現房，為72、90㎡的兩房和100、115㎡的三房，共324套，交付時間預計為2017年8月，預計均價20000元/㎡。目前橋北主力在售的新房，2萬/㎡以下的樓盤已絕跡。而200萬以內，可入手的只有蘇寧威尼斯水城和浦泰和天下兩家住宅。毛坯房源只剩下浦泰和天下一家，預計150萬以內可買到72㎡的兩房。所以不急的，再等等吧，相對於二手房來說，畢竟新房的性價比無論如何都是比二手房要好的，但從價格上就可以省下幾十萬來。近日樓市熱聞今天，房地產大消息來了！買房的都笑了，炒股的都懵了驚！南京鄰居城限購升級！橋北150萬盤剩一家講個笑話，鎮江比南京更值得投資 不過，寶華還會漲小5妹 |南京樓市奇女子長按，識別二維碼，加關注